成立業(yè)主委員會難，是近年來一個老生常談的問題。應(yīng)該說今年《物業(yè)管理條例》的公布，為成立業(yè)主委員會鋪平了道路。為什么仍有不少業(yè)主反映成立業(yè)主委員會難呢?據(jù)了解，除了仍有少數(shù)開發(fā)商和物業(yè)公司有意拖延或設(shè)置障礙、個別政府工作人員不能依法行政、不予支持外，一部分業(yè)主自身法律意識淡薄、組建方法不得當(dāng)?shù)龋彩窃斐蓸I(yè)委會難產(chǎn)的重要原因。購房專家認(rèn)為，只要業(yè)主學(xué)會掌握《物業(yè)管理條例》這個法律武器，采取正確得當(dāng)?shù)姆椒ǎ闪I(yè)主委員會就可以變難為易。
要想成立業(yè)主委員會，首先要了解成立業(yè)主委員會的程序要求和法律賦予業(yè)主的權(quán)利：
一、成立業(yè)主大會
這是組建業(yè)主委員會的前提。按照規(guī)定，業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。
二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分
按照規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。
三、業(yè)主大會投票權(quán)確立
第一次業(yè)主大會投票權(quán)由地方政府制定。以后業(yè)主大會投票權(quán)由業(yè)主大會自行約定。按照本市規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人投票實行住宅房屋每一單元房一票;非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票。在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20%的，召開產(chǎn)權(quán)人(代表)大會時，其投票權(quán)及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算。
四、業(yè)主大會開會要求和表決方式
業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會。業(yè)主大會不一定要采用開會形式進(jìn)行，業(yè)主大會做出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/4以上即可通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。
五、業(yè)主委員會備案
按規(guī)定，業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負(fù)責(zé);審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負(fù)行政管理責(zé)任。
為了便于廣大業(yè)主具體操作，劉宏誠先生列出了組建業(yè)委會的如下八個步驟：
第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導(dǎo)自己小區(qū)成立業(yè)主大會。
第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。
第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔(dān)任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。
第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。
第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進(jìn)行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，則業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。
第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。
第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。
