近年來(lái)，一些業(yè)主利用業(yè)主委員會(huì)把個(gè)人利益凌駕于整個(gè)社區(qū)業(yè)主的利益之上，利用業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力牟取私利的事件頻頻發(fā)生。造成這些業(yè)主委員會(huì)及其委員蛻變的原因何在，本文對(duì)此進(jìn)行如下分析：
一、消費(fèi)心理不成熟及物業(yè)管理知識(shí)貧乏，加之維權(quán)意識(shí)的覺(jué)醒與維權(quán)手段的簡(jiǎn)單粗暴使業(yè)委會(huì)經(jīng)常陷入風(fēng)暴中心
我國(guó)物業(yè)管理脫胎于傳統(tǒng)福利型房屋管理體系，雖經(jīng)20多年的發(fā)展，但大部分業(yè)主的物業(yè)管理意識(shí)還停留在福利性用房的階段，對(duì)有償服務(wù)、交納物業(yè)管理費(fèi)，心理上抵觸情緒較大。
近年來(lái)，一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間關(guān)系緊張，大家的對(duì)話不是建立在一個(gè)溝通、理解、友好的平臺(tái)上，而是用對(duì)抗甚至敵我的極端方式，在小區(qū)里散發(fā)傳單、私下串連等，導(dǎo)致矛盾激化。而政府的仲裁和調(diào)解功能難以高效開(kāi)展，業(yè)主和業(yè)委會(huì)常常認(rèn)為政府包庇物業(yè)管理公司而不愿調(diào)解，導(dǎo)致沖突升級(jí)。
二、業(yè)委會(huì)運(yùn)作的制度保障不合理，造成業(yè)委會(huì)成員個(gè)人利益膨脹
在物業(yè)管理活動(dòng)主體中，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主大會(huì)行使解聘、續(xù)聘、選聘物業(yè)管理公司，審議物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、年度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算，監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的權(quán)力，且這些權(quán)力往往得不到有效制約。我們知道不受約束的權(quán)力容易產(chǎn)生暗箱操作，產(chǎn)生腐敗，而缺乏監(jiān)督的業(yè)委會(huì)就有可能成為不法者牟取私利的工具，影響物業(yè)管理健康發(fā)展。
業(yè)委會(huì)的違規(guī)操作，一般較為隱蔽，但往往會(huì)引發(fā)一定的事件與糾紛。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下稱(chēng)《條例》)對(duì)業(yè)委會(huì)的權(quán)力有所限制，一切重大決策須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主大會(huì)可修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事章程等，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力已有制約，但許多業(yè)界人土認(rèn)為，該條款的實(shí)操性并不大，主要問(wèn)題是在目前成規(guī)模的社區(qū)中召開(kāi)業(yè)主大會(huì)非常不易。
三，業(yè)委會(huì)組成復(fù)雜，利益很難協(xié)調(diào)
隨著住房產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同，從這些業(yè)主中選擇出來(lái)的業(yè)委會(huì)成員自然代表著各自不同的利益群體，而且他們的工作模式、作風(fēng)及思想傾向也不同。所以要想在業(yè)委會(huì)內(nèi)部相互配合與協(xié)調(diào)，及時(shí)正確地處理內(nèi)部成員之間的利益沖突，不是一件容易的事。何況業(yè)委會(huì)還要去協(xié)調(diào)外部單個(gè)業(yè)主與業(yè)主整體利益上的矛盾沖突，以及營(yíng)造一個(gè)全體業(yè)主都能接受的物業(yè)管理氛圍等等。
四、業(yè)委會(huì)的法律地位不確定，使其權(quán)利義務(wù)無(wú)法統(tǒng)一
在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)委會(huì)因其沒(méi)有自己的財(cái)產(chǎn)而無(wú)法承擔(dān)訴訟后果，故而不能同物業(yè)管理企業(yè)一樣成為平等的訴訟主體，也就是說(shuō)業(yè)委會(huì)在享受權(quán)利時(shí)無(wú)法承擔(dān)必要的義務(wù)，這使得在一些物業(yè)管理糾紛中業(yè)委會(huì)有恃無(wú)恐，迫使物業(yè)管理公司接受不合理的條款。物業(yè)管理公司即便在糾紛中蒙受了損失，也很難通過(guò)法律途徑予以追討。
鑒于此，為規(guī)范和制約業(yè)主委員會(huì)的行為，我們須認(rèn)真做好如下工作：
l、加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主參與物業(yè)管理。
有關(guān)方面(政府主管部門(mén)、物業(yè)管理協(xié)會(huì)等)可以就物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)、公共物業(yè)與公共權(quán)利等各個(gè)方面，多層次、多渠道、多角度、多方式、長(zhǎng)時(shí)間地對(duì)廣大居民(業(yè)主)進(jìn)行廣泛的宣傳教育，讓居民逐漸成為“成熟”的消費(fèi)者，進(jìn)而關(guān)心、支持業(yè)委會(huì)，自覺(jué)參與小區(qū)的物業(yè)管理，使小區(qū)的物業(yè)管理走—卜健康發(fā)展的道路。
2、強(qiáng)化主管部門(mén)在業(yè)委會(huì)成立中的關(guān)鍵作用并加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和培訓(xùn)。
政府有關(guān)主管部門(mén)不僅要參與業(yè)委會(huì)成立的籌備與審批工作，而且要實(shí)實(shí)在在發(fā)揮關(guān)鍵作用。要在業(yè)委會(huì)選舉的宣傳、業(yè)主代表名額的分配與確定、業(yè)委會(huì)成員的資格和條件等方面發(fā)揮政府的權(quán)威作用，真正幫助物業(yè)區(qū)域(小區(qū))組建一支高素質(zhì)、有權(quán)威、有信譽(yù)、能正確發(fā)揮作用的業(yè)委會(huì)隊(duì)伍。協(xié)會(huì)要加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)成員，尤其是主要負(fù)責(zé)人的培訓(xùn)工作，提高他們的思想、政治素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。此外，還應(yīng)指導(dǎo)他們正確選擇物業(yè)管理公司及發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
3、建立業(yè)委會(huì)責(zé)、權(quán)、利的協(xié)調(diào)機(jī)制。
這就是讓業(yè)委會(huì)既能行使權(quán)利，又能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任與義務(wù)，同時(shí)還能享受到合理的報(bào)酬，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)業(yè)委會(huì)責(zé)、權(quán)、利的協(xié)調(diào)。
(1)清楚、準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地給業(yè)委會(huì)做出法律定位。
給業(yè)委會(huì)做出法律定位，關(guān)系到業(yè)委會(huì)權(quán)利和義務(wù)的問(wèn)題。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)委會(huì)以及物業(yè)管理公司構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第126條，建筑物致害責(zé)任主體所規(guī)定的管理人是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。從管理人的概念來(lái)看，物業(yè)管理公司首先不享有對(duì)建筑物的占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，也沒(méi)有享有對(duì)特定建筑物的“固定的”、“帶有永久性”的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。相對(duì)比較之下，業(yè)委會(huì)則具有固定的、帶有永久性管理權(quán)的性質(zhì)，因?yàn)橹灰ㄖ锎嬖冢瑯I(yè)委會(huì)作為由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有權(quán)建筑物而存在的。因此，應(yīng)通過(guò)物業(yè)管理法律、法規(guī)直接賦予業(yè)委會(huì)區(qū)分所有權(quán)建筑物管理人的法律地位，賦予它一定的權(quán)利和權(quán)威，并規(guī)定其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)以及應(yīng)為自身行為所承擔(dān)的法律和社會(huì)責(zé)任。
(2)實(shí)行業(yè)委會(huì)主任公開(kāi)選舉制，并以協(xié)議的形式明確責(zé)、權(quán)、利。
為保證業(yè)委會(huì)主任工作的公平性、專(zhuān)業(yè)性、及時(shí)性，應(yīng)該建立業(yè)委會(huì)主任的公開(kāi)選舉制。只要能正確及時(shí)地行使業(yè)委會(huì)的權(quán)利、履行業(yè)委會(huì)的義務(wù)、承擔(dān)業(yè)委會(huì)應(yīng)盡的責(zé)任、具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)的業(yè)主，就可以競(jìng)聘為業(yè)委會(huì)主任。業(yè)委會(huì)主任應(yīng)與業(yè)主代表大會(huì)簽定聘用協(xié)議，明確其責(zé)、權(quán)、利，并享受相應(yīng)的待遇(如薪金、津貼等)，如業(yè)委會(huì)主任違背協(xié)議內(nèi)容，牟取私利或給小區(qū)造成損失，也應(yīng)明確處罰條款并予以處罰。
(3)建議在物業(yè)管理費(fèi)中增設(shè)“業(yè)主自治風(fēng)險(xiǎn)金”。
