咨詢熱線內容
2004年年初，我與郭某簽訂房屋租賃合同，將自己兩間臨街門面房租給郭某做生意，每月房租1 000元，租期為4年。起初，郭某生意尚可，也能按時交租，但后來商鋪漸多，郭某生意也日趨冷清。2005年10月，郭某告訴我他的一個老鄉黃某欲租下這兩間房開飯館，征求我的意見，我表示同意，但要求按時給付租金。
2007年8月，黃某因炒菜不慎失火，導致房屋部分燒毀。失火后，黃某不知去向。后來我才得知，郭某將房子轉租給黃某約定的每月租金是1 300元，他交給我每月1 000元，從中他獲得300元利益。我找到郭某要求其承擔房屋的燒毀損失，其聲稱轉租門面房經過我的同意，我和他的租賃關系已經解除，我只能向黃某請求賠償。
請問：我是否可以請求郭某承擔房子被燒毀的損失? (咨詢者：毛先生)
律師專線解答
毛先生，可以明確地告訴您，您可以向郭某請求支付房子燒毀的損失，郭某承擔責任后，可以向黃某追償。
我國《合同法》規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉移給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。在上述事件中，您雖然同意郭某將房子轉租給黃某，但并不表示你們之間的租賃合同關系已解除。而我國建設部發布的《城市房屋租賃管理辦法》規定，房屋租賃當事人解除租賃合同的情形有：(1)符合法律規定或者合同約定可以解除合同條款的；(2)因不可抗力致使租賃合同已經無法繼續履行的。可見，郭某所謂房屋轉租后合同即解除的說法于法無據，其理應承擔黃某失火造成房屋部分燒毀的損失。
此外，《城市房屋租賃管理辦法》還規定，承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人，出租人可以從轉租中獲得收益。據您所述，郭某將門面房轉租給黃某，確實從中獲得每月300元的利益，根據民法上權利、義務、責任相對應的原則，郭某取得了一定的收益，也必定承擔相應的義務和責任。也就是說，郭某有義務保證該房屋不受他人損壞，因第三人的行為造成該房屋的損壞，其應承擔相應的賠償責任。當然，事實上造成房屋部分損毀的行為人是黃某，所以郭某承擔房屋損毀賠償責任后，可以向黃某追償。
癥結所在
本問題的癥結在于咨詢者對轉租人致使房屋受損，承租人是否應當承擔責任這一問題不清楚。
律師提醒與注意事項
在現實生活中，存在著一些“二房東”，他們將便宜的房子承租過來，然后再高價轉租給別人從中謀取利潤。其實，這種轉租并沒有經過原出租人同意的行為并不合法，承租。人有權終止租賃合同，但對因此給原出租人造成的損失，“二房東”還要承擔賠償責任。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第二百二十四條
建設部《城市房屋租賃管理辦法》第十二條、第二十四條、第二十七條、第二十八條
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