業(yè)主是否可以授權(quán)業(yè)主委員，與開發(fā)商打官司？4月16日下午1時30分，北京市海淀區(qū)靜源居業(yè)主集體維權(quán)新聞發(fā)布會召開。業(yè)主們聘請的京哲律師事務(wù)所律師張仁呼吁，有關(guān)部門應(yīng)盡早出臺確立業(yè)主委員會訴訟主體地位的法律法規(guī)或司法解釋，以便小區(qū)業(yè)主的集體維權(quán)訴訟早日步入有效、有序、合法的軌道。
作為張仁律師的又一“試點”，靜源居業(yè)委會訴中房集團華北城建投資公司的官司，已經(jīng)進入證據(jù)交換階段。此前，張仁代理的浙江溫州銀都花園業(yè)主委員會訴溫州建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司案，已被浙江省高級人民法院以主體不適格為由駁回。
浙江省高院在駁回銀都花園業(yè)委會的《民事裁定書》中稱，根據(jù)合同相對性原則，該案業(yè)主委員會與被告之間不存在合同關(guān)系，即和開發(fā)商簽訂協(xié)議的是業(yè)主，而不是業(yè)主委員會，故業(yè)委會不是合同一方當(dāng)事人，同時從物業(yè)管理條例規(guī)定來看，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其主要職責(zé)是針對物業(yè)管理、服務(wù)等事項進行監(jiān)督，業(yè)主委員會不能行使業(yè)主的合同權(quán)利，代表業(yè)主提出訴訟，因此業(yè)主委員會的原告主體不適格。
而這正是張仁和靜源居的業(yè)主們最為擔(dān)心的，他們擔(dān)心北京市相關(guān)法院會以同樣理由，將業(yè)委會推到欲告無門的境地。
張仁律師介紹，之所以選擇以業(yè)委會的名義，而不是以業(yè)主的名義，主要是起訴的大都是涉及到共有權(quán)的問題，全體業(yè)主都有權(quán)主張，如果業(yè)主單個起訴并選擇現(xiàn)金賠償，則傷害的是小區(qū)的集體利益，因為無論是綠化、消防還是車庫，都是不能“細分”的。其次，業(yè)委會出面起訴，還可以避免由于業(yè)主單個起訴所帶來的司法實踐中的舉證不力，因為個體對諸如綠地這樣的共有財產(chǎn)舉證很難操作；第三，可以幫助業(yè)主規(guī)避訴訟風(fēng)險，因為業(yè)委會屬于集體訴訟，風(fēng)險和利益均得到分攤，也能更好地維護公共利益。
靜源居業(yè)委會唐主任說，業(yè)委會是合法選舉產(chǎn)生、經(jīng)政府備案的小區(qū)業(yè)主自治組織，對小區(qū)的公用財產(chǎn)和公共安全擁有所有權(quán)和管理權(quán)，維護小區(qū)合法權(quán)益是小區(qū)業(yè)委會的職責(zé)之一，應(yīng)該可以代表業(yè)主起訴開發(fā)商。
張仁說，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，廣大購房者或業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間的矛盾日益尖銳，商品房糾紛連續(xù)幾年都是消費者投訴的熱點。由于業(yè)主自身力量單薄，解決問題比較困難，業(yè)主們都希望通過業(yè)主委員會代表他們出庭起訴開發(fā)商。
張仁告訴記者，他想以靜源居為例提供一個“教案”，為我國成千上萬個業(yè)委會爭取到訴開發(fā)商的權(quán)利。此前，北京市已經(jīng)通過司法解釋的方式，賦予了業(yè)委會訴物業(yè)的權(quán)利。他說：“既然業(yè)委會能訴物業(yè)，為什么就不能訴開發(fā)商呢？”
記者注意到，我國以前曾經(jīng)有過業(yè)委會訴開發(fā)商成功的案例。據(jù)《合肥晚報》報道，去年10月14日，經(jīng)最高法院特別批示，安徽省合肥市金湖新村業(yè)主委員會訴該項目的開發(fā)商———合肥市信托投資公司和合肥市常青經(jīng)濟開發(fā)公司一案開庭，在事實上承認了小區(qū)業(yè)主委員會有“申訴主體資格”，即可以作為一個組織成為民事訴訟的原告。法院認為該業(yè)主委員會雖然沒和開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，但為了維護小區(qū)業(yè)主公共利益，可以自己的名義提起訴訟，并最后判處兩被告“完成對合肥興泰房地產(chǎn)開發(fā)公司的清算，并以清算資產(chǎn)給付原告64．29萬元”。
北京杰通律師事務(wù)所胡功群律師介紹，業(yè)主委員會是房屋管理體制改革過程中的新事物，其性質(zhì)和法律地位的討論始終是一個備受關(guān)注的問題，因為它涉及到業(yè)主委員會行為后果的歸屬以及法律性質(zhì)的承擔(dān)。由于現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》對此并沒有明確界定，目前各地對業(yè)主委員會的法律性質(zhì)說法不一。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊建順表示，有關(guān)部門應(yīng)盡快出臺全國性法律法規(guī)或司法解釋，彌補現(xiàn)有法律體系有關(guān)這一問題的空白和各地的差別，但是這需要花時間來解決。當(dāng)前最有可能的途徑是冀望相關(guān)法院和法官，本著能動司法的觀念，實質(zhì)性地解決業(yè)委會的訴訟適格問題。
楊建順教授介紹，在國外的司法實踐中，這種無特定受益對象，而被訴訟對象又比較強勢的訴訟，常常是由臨時組成的一個委員會或者小團體提起的。而業(yè)委會的訴訟，受益對象更集中，更應(yīng)有法律上的訴訟主體地位。
《中國青年報》記者萬興亞 通訊員 孫萌
