摘要：對(duì)于在物業(yè)管理關(guān)系中處于主導(dǎo)地位的業(yè)主委員會(huì)，如果不建立一整套規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制，不提高自身的物業(yè)管理知識(shí)水平，不確立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念，就不能保護(hù)好業(yè)主自己的合法權(quán)益，最終受損失的必將是業(yè)主自己。本文提出了“業(yè)主委員會(huì)是否也應(yīng)執(zhí)證上崗”這樣一個(gè)命題，并通過(guò)細(xì)致的分析給予了肯定的回答，同時(shí)提出只有這樣才既符合業(yè)主自治這一原則，也有利于保護(hù)業(yè)主自身的合法權(quán)益，還業(yè)主一個(gè)實(shí)實(shí)在在的業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是非常專(zhuān)業(yè)而復(fù)雜的，不僅包括環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、樓宇道路養(yǎng)護(hù)維修，還涉及建筑工程、電梯、電氣設(shè)備、給排水、暖通、自動(dòng)化、綠化等許多專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域。國(guó)家行政管理部門(mén)和地方政府制定了《物業(yè)管理?xiàng)l例》 、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》 、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)》 、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等法律法規(guī)，從不同方面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)服務(wù)提出了總體或單項(xiàng)具體要求。建設(shè)部還出臺(tái)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》、北京市實(shí)行《物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理人員實(shí)行崗位培訓(xùn)執(zhí)證上崗制度管理辦法》等準(zhǔn)入制度，對(duì)提供物業(yè)服務(wù)的單位及從業(yè)人員提出了明確的資質(zhì)要求。也正是在這些法律法規(guī)的要求下，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)逐步走向健康發(fā)展的道路。
而政府管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理關(guān)系中另一法律主體，也就是在物業(yè)管理關(guān)系中處于主導(dǎo)地位的業(yè)主委員會(huì) ( 業(yè)主 ) 的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理的不足，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不規(guī)范，影響了物業(yè)管理的有序發(fā)展。其主要表現(xiàn)是 : 業(yè)主委員會(huì)法律定位的缺失使業(yè)主委員會(huì)難有作為 ; 對(duì)業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)宣傳不足，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的誤區(qū) ; 對(duì)業(yè)主消費(fèi)理念引導(dǎo)不足，業(yè)主消費(fèi)理念的不成熟，導(dǎo)致業(yè)主僅用價(jià)格高低判斷物業(yè)管理水平;沒(méi)有建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制 , 使業(yè)主委員會(huì)成為少數(shù)人不法牟利的工具。如何才能解決這些問(wèn)題呢 ?
一、業(yè)主委員會(huì)法律定位的不明確使得業(yè)主委員會(huì)難有作為
我國(guó)法律規(guī)定參與民事活動(dòng)的主體有三類(lèi)：自然人、法人和其他組織。社會(huì)組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無(wú)法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。在法律界和物業(yè)管理行業(yè)中，業(yè)主委員會(huì)的代表性一直是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。業(yè)主委員會(huì)雖然是依法成立的，但現(xiàn)有法律法規(guī)未規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以經(jīng)過(guò)登記后取得法人資格，所以業(yè)主委員會(huì)不是法人;目前在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，人們普遍把業(yè)主委員會(huì)作為其他組織來(lái)對(duì)待，但從法律責(zé)任上分析，業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主都不可能對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為承擔(dān)最終責(zé)任。因此，業(yè)主委員會(huì)也不屬于其他組織。也就是說(shuō)，按照現(xiàn)有的法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)并不具備任何法律主體資格。
在一些物業(yè)管理發(fā)達(dá)的國(guó)家，法律一般要求業(yè)主大會(huì)成立后要依法登記注冊(cè) , 并取得法人資格。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的管委會(huì)具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決議 , 并接受業(yè)主的監(jiān)督、檢查，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作情況 , 以保證管委會(huì)妥當(dāng)、善意地行使自己的職責(zé)，如果業(yè)主委員會(huì)委員有違反規(guī)定職責(zé)的情況就必須承擔(dān)罰款、訓(xùn)誡等法律責(zé)任。為保證委員的利益 , 一般還規(guī)定業(yè)委會(huì)委員可以按照標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)取一定的津貼，作為其時(shí)間、精力付出的回報(bào)。因此 , 應(yīng)進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位 , 使得業(yè)主委員會(huì)有所作為。
二、由于對(duì)業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)宣傳不夠，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不了解 , 使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上誤區(qū)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》所稱(chēng)物業(yè)管理是指依約定對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，而不是向業(yè)主提供包羅萬(wàn)象、全方位立體的服務(wù)。然而，一些業(yè)主的認(rèn)識(shí)卻恰恰相反：認(rèn)為我只要交了管理費(fèi)，我的事你就得全包。在這種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的支配下，不論是家中的電燈不亮，還是對(duì)面的公交車(chē)站噪音擾民，都要求物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)維修或處理，稍有怠慢，便招來(lái)諸如“你們都管什么”、“你們就會(huì)收錢(qián)”的非議。錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)非理性的維權(quán)行為，不利于物業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的運(yùn)行。如何把業(yè)主的認(rèn)識(shí)從誤區(qū)引導(dǎo)至正確的軌道上來(lái)，加大物業(yè)管理知識(shí)的宣傳力度，加強(qiáng)溝通不失為一劑良方。
