近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)獲得了飛速發(fā)展，并由此引發(fā)了大量的問(wèn)題和糾紛。其中，又以物業(yè)費(fèi)追索糾紛在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中最為普遍。在物業(yè)費(fèi)追索糾紛中，業(yè)主均會(huì)以物業(yè)公司提供服務(wù)不符合合同標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)不規(guī)范、小區(qū)安全沒(méi)有保障等各種理由進(jìn)行抗辯，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。為了有效化解業(yè)主與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)糾紛，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)，對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中的業(yè)主抗辯權(quán)的行使與限制作了具體規(guī)定。那么司法實(shí)踐中如何規(guī)范業(yè)主抗辯權(quán)的行使，引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)良性發(fā)展，是一個(gè)十分重要的課題。
一、業(yè)主行使物業(yè)合同抗辯權(quán)的現(xiàn)狀
當(dāng)前在司法實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以拒絕交納物業(yè)費(fèi)為由起訴業(yè)主，而業(yè)主往往以小區(qū)及周邊市政工程建設(shè)、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)等作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。這些情形因不屬于《解釋》第6條規(guī)定的行使物業(yè)合同抗辯權(quán)的“正當(dāng)理由”，而被法院駁回訴訟請(qǐng)求。實(shí)際上，法院在審理這些案件的過(guò)程中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由，主要通過(guò)業(yè)主的拒交行為是否基于誠(chéng)實(shí)信用原則而作出判斷。由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，如物業(yè)服務(wù)對(duì)象——業(yè)主的人數(shù)眾多性、服務(wù)行為的持續(xù)性、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)主觀感受不確定性等，業(yè)主濫用抗辯權(quán)難以達(dá)到維護(hù)自身合法權(quán)益的目的，也損壞了業(yè)主自治機(jī)制和正常的物業(yè)服務(wù)秩序。因此，應(yīng)對(duì)濫用抗辯權(quán)行為進(jìn)行限制。
二、物業(yè)合同抗辯權(quán)限制的原因
(一)物業(yè)合同的公益性
一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利基礎(chǔ)是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的成員權(quán)，成員可以通過(guò)共同行使成員權(quán)來(lái)自行管理小區(qū)物業(yè)，也可以委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。在委托管理的情形下，就產(chǎn)生了物業(yè)合同。因此，物業(yè)管理本身即是在建筑物區(qū)分所有權(quán)條件下眾多業(yè)主為實(shí)現(xiàn)公共利益而產(chǎn)生，也即物業(yè)服務(wù)要保障全體業(yè)主的公共利益。若只講物業(yè)公司和業(yè)主之間的交易性，放任業(yè)主任意行使抗辯權(quán)，必然會(huì)影響到全體業(yè)主的利益。如業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害物業(yè)公司的合法權(quán)益，影響其正常經(jīng)營(yíng)，造成物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，損害的還是全體業(yè)主的合法權(quán)益，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同的公益性目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
(二)誠(chéng)信原則
從合同法理角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴(lài)以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠(chéng)實(shí)信用原則，從合同中給予一方抗辯權(quán)就是誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。誠(chéng)實(shí)信用原則要求物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對(duì)方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系，同時(shí)，允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用抗辯權(quán)。在審理物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，法官必須理性地審查業(yè)主的拒交行為是否符合誠(chéng)實(shí)信用原則。既要防止業(yè)主濫用抗辯權(quán)損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)利，也要避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為給業(yè)主帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。
三、引導(dǎo)業(yè)主抗辯權(quán)的合理行使
(一)正確使用“正當(dāng)理由”
《解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持”。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主行使抗辯權(quán)應(yīng)有“正當(dāng)理由”。這里所謂的“正當(dāng)理由”，應(yīng)嚴(yán)格限制在物業(yè)公司不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者是其他正當(dāng)?shù)摹⒑侠淼氖掠伞Ｒ驗(yàn)椋跇I(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)難以行使一般民事合同的履行抗辯權(quán)，停止向特定業(yè)主提供服務(wù)，而必須繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，以保證支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可業(yè)主的“正當(dāng)理由”抗辯，駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟請(qǐng)求。
(二)合理分配舉證責(zé)任
我國(guó)(民事訴訟渤明確規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。按照誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，如果業(yè)主認(rèn)為存在“正當(dāng)理由”拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其主張的“正當(dāng)理由”舉證證明。一方面，將舉證責(zé)任分配給業(yè)主，在強(qiáng)化業(yè)主責(zé)任的基礎(chǔ)上，有利于防止業(yè)主抗辯權(quán)的濫用；另一方面，由于物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是服務(wù)，具有長(zhǎng)期性、瑣碎性和重復(fù)性的特征，且質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)難以量化，尤其在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)瑕疵為由進(jìn)行抗辯時(shí)，要求物業(yè)公司來(lái)證明其已依約履行了合同服務(wù)義務(wù)是很困難也是不合理的。因此在審判實(shí)踐中，如果業(yè)主提出物業(yè)公司某一項(xiàng)或某幾項(xiàng)服務(wù)義務(wù)未履行或者在履行義務(wù)時(shí)存在瑕疵，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)履行義務(wù)存在瑕疵的舉證責(zé)任也是較為合理的。
(三)明確列舉抗辯事由
《解釋》第6條規(guī)定的有關(guān)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制，并未明確列舉正當(dāng)抗辯事由。這主要是基于新情況、新問(wèn)題層出不窮，只能賦予法官自由裁量權(quán)去根據(jù)實(shí)際情況加以判斷。一般而言，在司法實(shí)踐中下列抗辯事由不能成立：1．以開(kāi)發(fā)商建設(shè)房屋的質(zhì)量問(wèn)題為由抗辯。開(kāi)發(fā)商建設(shè)的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主不能以此為由對(duì)物業(yè)服務(wù)公司提出的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行抗辯，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之問(wèn)系物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需要為開(kāi)發(fā)商“買(mǎi)單”，即便是該物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開(kāi)發(fā)商的子公司或者關(guān)系企業(yè)時(shí)，支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)與開(kāi)發(fā)商提供的房屋質(zhì)量不合格也處于兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系當(dāng)中，其應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，卻不能以此為由對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)。2．以未享受或無(wú)需接受相關(guān)服務(wù)為由進(jìn)行抗辯。因?yàn)檫x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，即視為全體業(yè)主允諾物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)。除物業(yè)服務(wù)合同等另有約定外，不應(yīng)得到支持。在實(shí)踐中，常有業(yè)主以其未入住小區(qū)或長(zhǎng)期出差、出國(guó)，未享受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)；也有業(yè)主以不乘電梯、無(wú)需保潔或安保為由而拒絕繳納電梯使用費(fèi)、保潔費(fèi)等物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《釋釋》規(guī)定，這些事由均不能構(gòu)成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”，對(duì)業(yè)主的上述抗辯，法院均不予支持。3．以應(yīng)當(dāng)由或者先由物業(yè)使用人支付為抗辯理由。根據(jù)《解釋》第7條規(guī)定，即使業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人也要承擔(dān)連帶責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇向物業(yè)使用人或者業(yè)主行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)。但并非任何情形下業(yè)主都不能以此為抗辯理由，解釋疏漏了以下情形，即如果業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間有三方協(xié)議免除了業(yè)主的物業(yè)費(fèi)支付義務(wù)而改由物業(yè)使用人履行，業(yè)主則可依該協(xié)議對(duì)抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)。
