知名社區活動專家舒可心先生長期以來一直關注“業主大會確立法人地位”這一議題。近期，《中國物業管理》雜志社記者就中國業主大會確立法人地位過程中可能產生的影響以及存在的問題跟舒可心先生進行了深入交流，以下是舒可心先生以書面形式給出的解答。
記者：業主大會確立法人地位能夠給物業管理行業帶來哪些影響？
業主大會確立法人地位的根本意義，是實現《物權法》“業主共有”的組織制度安排。沒有一個能代表業主共同利益的組織登記業主共有的資產（動產和不動產），“業主共有”就只是停留在法理、法律層面，而實現“業主大會法人化”后，才提供了實際操作、運作的可能。
業主大會能否確立法人地位，關鍵是開發商銷售完畢商品房后，其持有的屬于全體業主共有的土地使用權和建筑物所有權，能否由開發商從行政程序上轉移給全體業主（即名稱為業主大會的法人后的全體業主）。
如果開發商依法行事，比如華遠地產的“業權分配”制度，那么物業服務企業無論如何都是在為全體業主的利益服務。
但如果開發商以“自己持有”那些屬于業主的共有權益為由，迫使物業服務企業將相關收益撥付給開發商，必然造成業主群體的反對和物業服務企業的尷尬——“聽”誰的都得罪人的情況。最終必然導致業主們逐步團結，在向開發商維權的過程中，物業服務企業成了犧牲品。業主群體，靠更換物業服務企業實現對共有財產的實事占有，這也是目前業主維權的根本動力和基本方法。
所以，如果業主大會確立法人地位，開發商持有初始權利登記憑證（大產權證）上屬于全體業主的財產能夠明確從形式上轉移給全體業主，則可以減少開發商與業主之間的利益沖突。物業服務行業可以從目前這個財產所有權巨大漩渦中擺脫出來，利于行業專一研究物業服務而不關注財產所有權。
記者：業主大會確立法人地位能夠給物業服務企業帶來哪些影響？
業主大會的法人化，解決了業主共同利益被開發商占有的矛盾，明晰權屬即明晰收益歸屬，物業服務企業不會再有“一仆二主”的尷尬。物業服務企業只面對一個組織的財產即屬于全體業主并登記在業主大會名下的財產和土地。不必再考慮開發商的感受和想法，這也是目前物業服務企業最“難做”的地方。
記者：業主大會確立法人地位能夠給中國社區建設帶來哪些影響？
盡管成立了業主大會并選舉出了業委會的小區，在北京僅僅20%左右，在全國的水平更低。但某些業委會代替全體業主作出錯誤的決定或干脆侵犯全體業主利益的案件越來越多。
業委會，盡管在選舉程序上有了巨大的進步，完全由候選人自薦甚至競選之后當選，但當選的委員們的思維，卻依然延續著中國的傳統：為民做主。他們當選之后就把業主（選民）忘記了，以為業主們僅僅只是把他們“請”到領導的位置上，剩下的事情都交給他們了，只要“好心”做事就行。但往往由于涉及財產利益，這種“為民做主”的理念導致的決策到處都遭到質疑和指責。
業主大會法人化，從組織結構上讓業委會時時刻刻不忘業主大會這個組織，“業主委員會”這個組織將不能再對外，而只是業主大會內部的一個理事機構。當業主組織對外活動中，均采用“**業主大會”這個名稱和印章的時候，業委會幾個委員的心態就一定不會像用“**業主委員會”這個名稱和印章那么簡單。他們會明白，業主組織不再是他們幾個人的那個小組，而是全體業主的聯合，他們幾個人，只不過是在給業主組織打工而已。而業主大會成員即每個業主，不再視業委會為領導機構。
這種從組織理念、組織結構的變化；從組織成員權利意識及理事機構位置的變化，都將展現一種現代文明和和諧理念：少數人替多數人做主向少數人替多數人做事。這種影響，最終會對國家管理模式帶來潛在的變化，正所謂：民主從社區開始，居住改變中國！
記者：業主大會確立法人地位能解決當前社區治理過程中遇見的哪些問題？
中國的社區是改革開放30年逐步形成的，主要分老舊社區、新建商品房社區和混合型社區，社區治理由居委會主導，但是在這種模式下業委會的運轉效果并不樂觀。
一旦通過業主大會法人化，實現了業主大會自主管理自己的共同財產，而不再是業委會代替全體業主管理他們的共同財產。低效率的業主共同決定掣肘了業委會，極其容易發生的高效率濫用權利問題，這勢必會使商品房社區治理轉向極其穩定的狀態。
總之，由于傳統社區治理理念（少數人決定多數人事務）在混合型社區和商品房社區中完全沒有了市場。現狀中大量的“治理者”和“被治理群體”的矛盾，將逐步被業主大會決議這種共同治理模式取代，也就解決了“政府和民眾”在社區層面的主要矛盾。
記者：業主大會確立法人地位是否能解決當前社區治理過程中遇見的所有問題？為什么？請提出可行性的見解。
如果簡單以商品房居住社區為例，業主大會法人化必將建立起新的共同事務共同決策的全新治理模式。這種符合市場經濟生產力發展水平的生產關系，必然取代傳統社區治理——少數人替多數人是財產的主人，并且替做主的模式。
但是，由于“少數人決定多數人事務”是中國的傳統，群體共同決定在我國也只是在立法層面完成變革，但從理念、習慣、組織運轉實際操作等層面，還沒有形成成熟的社會意識形態和組織形態。因此，在這種新舊機制的轉型期間，一定會展現多種形態并行，多種形態競爭的特點。
傳統的開發商、物業服務企業主導物業管理的小區還會大量存在，并且有些還可能運轉得不錯，如萬科地產旗下的項目以及深圳桃源居由開發商主導社區活動的正面案例。
而依法建立的業主共同決定的組織——業主大會，由于其運轉能力還不盡成熟，特別是傳統觀念導致“少數人”——業主委員會還習慣為業主們做主，甚至發生業委會委員侵害業主共同利益的事件，反而會讓社會思考業主是否能夠自我施行共同管理權利問題，“被別人管”和“自己管”哪個更好的問題，將會長期存在于這個時期。
特別是業主大會確立法人地位后，這種與區分所有權住宅商品房的物業管理相適應的先進、合理的生產關系必然要與傳統的開發商、物業服務企業甚至政府主導的傳統物業管理模式產生沖突，在某個建筑區劃內，在建筑區劃之間，在整個城市，在城市間，在全中國，都會產生大量的沖突和對抗，有的時候可能還會很嚴重。因為，這不僅僅是新舊體制的沖突，根本上是利益群體的沖突。
