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一個(gè)可遇不可求的業(yè)主自治范例長(zhǎng)城一花園，坐落在深圳市福田區(qū)白沙嶺，造建于20世紀(jì)80年代中后期，主要包含長(zhǎng)城大廈1、2、3棟，共一千多戶居民。2001年成立了第一界業(yè)主委員會(huì)，由于當(dāng)時(shí)業(yè)主委員會(huì)的一些做法不恰當(dāng)，于2003年被提前罷免，第二界業(yè)主委員會(huì)順應(yīng)民心誕生于“群情激憤”之時(shí)自此之后，第二界業(yè)主委員會(huì)及2005年換界的第三界業(yè)主委員會(huì)，帶領(lǐng)長(zhǎng)城一花園開(kāi)始了業(yè)主自治工作，在深圳業(yè)內(nèi)及社會(huì)上引起了不小的影響。有人卻稱長(zhǎng)城一花園為“個(gè)別中的個(gè)別‘其成功經(jīng)驗(yàn)不好模仿，相關(guān)記者走訪了該小區(qū)的第二、第三界業(yè)主委員會(huì)主任及管理處的相關(guān)人員，希望能從中找出”非個(gè)別因素“由當(dāng)事人總結(jié)出可推廣、可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)和做法，供有志于業(yè)主自治者吸取、實(shí)現(xiàn)有效自治。從單純維權(quán)到理性自治雖然業(yè)主自治并不能直接和業(yè)主維權(quán)劃等號(hào)，但是自治成功的案例和維權(quán)活動(dòng)之間總有”不得不說(shuō)的故事“。根據(jù)長(zhǎng)城一花園現(xiàn)任的、既第三界業(yè)主委員會(huì)主任張靈生介紹，最早維權(quán)開(kāi)始于2003年。由于從小區(qū)入住至第二界業(yè)主委員會(huì)成立之前，一直有許多問(wèn)題沒(méi)有得到解決。”無(wú)論是業(yè)主委員會(huì)還是物業(yè)公司，其行為如果不是特別觸及業(yè)主利益，業(yè)主是不會(huì)關(guān)心的。“張靈生說(shuō)，這些事情直接影響到廣大業(yè)主的切身利益，大家就開(kāi)始了維權(quán)活動(dòng)，把當(dāng)時(shí)任期未滿的第一界業(yè)主委員會(huì)提前罷免下臺(tái)。第二界業(yè)主委員會(huì)上任后開(kāi)始著手維權(quán)活動(dòng)，得到了業(yè)主的肯定和認(rèn)同，”要為業(yè)主辦實(shí)事才能得到業(yè)主的肯定，得到肯定才能更好的開(kāi)展工作。“張靈生說(shuō)。2004年業(yè)主發(fā)現(xiàn)了一個(gè)侵犯廣大業(yè)主權(quán)益的大問(wèn)題，據(jù)張靈生介紹，該小區(qū)最初由深圳的三家大公司分別買(mǎi)來(lái)賣給職工做了福利房，但是三家公司本來(lái)是架空層的首層圍合起來(lái)做成了食堂、招待所商鋪、甚至汽車維修店，由于偶然的機(jī)會(huì)，業(yè)主得知公司將這些架空層辦理了正式的房產(chǎn)證。從2004年開(kāi)始到現(xiàn)在，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)各種努力相繼收回了一部分架空層、地下室、電梯間的共有物權(quán)及其出租收益。這筆收入，每年就有80萬(wàn)，給這個(gè)老區(qū)帶來(lái)了”養(yǎng)老金“這也正是我們維權(quán)的目的。“張靈生坦言道。2006年，通過(guò)司法調(diào)解，又收回了一個(gè)小停車場(chǎng)的物權(quán)，每年又收回了40萬(wàn)元的停車費(fèi)收入。除了一系列的維權(quán)活動(dòng)外真正讓長(zhǎng)城一花園走上理性的、系統(tǒng)的自治之路的大事，要數(shù)新的物業(yè)服務(wù)合同的簽定。一份閃耀著自治光芒的物業(yè)服務(wù)合同2005年底，長(zhǎng)城物業(yè)和長(zhǎng)城一花園的物業(yè)服務(wù)合同即將到期，經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的反復(fù)討論、業(yè)主代表會(huì)議、表決、業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，第二份物業(yè)服務(wù)合同誕生了。這份合同充分體現(xiàn)了業(yè)主的主體地位和自治需求。幾經(jīng)周折，記者見(jiàn)到了時(shí)任業(yè)主委員會(huì)主任的鄧和。業(yè)主的主體地位在《物業(yè)管理?xiàng)l例》里已經(jīng)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是小區(qū)事務(wù)的決策者，要尊重業(yè)主的話語(yǔ)權(quán)，在他看來(lái)業(yè)主話語(yǔ)權(quán)的一個(gè)重要體現(xiàn)就是物業(yè)管理資金和物業(yè)管理質(zhì)量的監(jiān)管，并且要在合同中明確第二者定位和操作方式。這份新合同有兩個(gè)重要的閃亮點(diǎn)：實(shí)行酬金制；明確規(guī)定了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理資金的公共所有權(quán)和業(yè)主委員會(huì)共有資金、共有物業(yè)的有效監(jiān)控權(quán)。這份新的合同規(guī)定長(zhǎng)城一花園實(shí)行了別具特色的酬金制。其酬金包括了三大塊：1、管理處人員的工資福利2、物業(yè)管理傭金 ( 管理費(fèi)的10% )3、物業(yè)公司應(yīng)交納的稅金。除此酬金外，物業(yè)公司代收、代管的物業(yè)管理資金屬于全體業(yè)主共有，必須在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下用于小區(qū)共有物業(yè)的養(yǎng)護(hù)、維修、改造和日常運(yùn)行方面的第三方其他專項(xiàng)服務(wù)的支出，并將節(jié)余部分存入業(yè)主委員會(huì)帳戶，作為小區(qū)的公共設(shè)備維修資金。據(jù)鄧和介紹，物業(yè)公司必須每年提交年度收支預(yù)算計(jì)劃和年度決算報(bào)告，由業(yè)主委員會(huì)審核；物業(yè)公司還必須按季度向業(yè)主委員會(huì)送交各種明細(xì)報(bào)表和銀行對(duì)帳單，按季度向公眾公布物業(yè)管理資金和維修資金的收支報(bào)表；任何外圍工程都要由物業(yè)公司提交申請(qǐng)給業(yè)主委員會(huì)審批，等等。在業(yè)主的資金如何使用方面可謂事無(wú)巨細(xì)，規(guī)定的非常嚴(yán)格，保證了業(yè)主的利益。“以往沒(méi)有實(shí)行酬金制的時(shí)候，管理處怎么花錢(qián)花到哪里是看不見(jiàn)的，現(xiàn)在就可以看清出處?！编嚭驼f(shuō)起酬金制的好處贊不絕口。除了資金監(jiān)管，日常物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)管，也是業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理處監(jiān)督的基本工作和重要工作。業(yè)主委員會(huì)設(shè)立了不同分工的5個(gè)執(zhí)行委員，分別對(duì)應(yīng)管理處的各種工作，比如：清潔綠化、公共秩序、財(cái)務(wù)管理、維保工程、社區(qū)文化等，進(jìn)行日常的監(jiān)管及相關(guān)工程資金的審批。張、鄧二人都想記者強(qiáng)調(diào)了業(yè)主和管理處要把雙方的觀念擺正，他們還異口同聲地表示多虧長(zhǎng)城物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)和管理處經(jīng)理的思想都比較開(kāi)明，在雙方定位上很快取得了一致意見(jiàn)，并適應(yīng)了業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和合作。長(zhǎng)城一花園的管理處經(jīng)理輕松的告訴記者，”我們小區(qū)的日常日常物業(yè)管理工作基本還是以管理處為主，但業(yè)主委員會(huì)在其中能充分起到監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。比如我們和業(yè)主委員會(huì)之間定期都會(huì)召開(kāi)溝通協(xié)調(diào)會(huì)，管理處回將近期已經(jīng)落實(shí)和將要開(kāi)展的工作提出一些很好的建議，對(duì)于一些很棘手的問(wèn)[FS:PAGE]題有餓想辦法協(xié)調(diào)，最后管理處按照會(huì)議討論結(jié)果予以實(shí)施和改進(jìn)，這樣我們的工作就更順利，也更貼近業(yè)主的需求了。所以說(shuō)，我們的工作并不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)的積極參與而感到被動(dòng)，反而做起事來(lái)更有了信心和干勁?！爱?dāng)然，監(jiān)督只是一個(gè)方面，還要互相尊重，鼓勵(lì)其經(jīng)營(yíng)管理，其內(nèi)部管理業(yè)主委員會(huì)絕不插手，鄧和表示，在樹(shù)立業(yè)主主體地位的同時(shí)要防止業(yè)主的一些過(guò)激行為，對(duì)管理處管理人員一定要尊重，業(yè)主委員會(huì)還會(huì)在五一期間慰問(wèn)清潔、保安，溝通詢問(wèn)工作情況，在要求業(yè)主遵守業(yè)主公約的同時(shí)，要求保安按照公約要求業(yè)主行為，不用遷就不講道理的業(yè)主，逢八一建軍節(jié)還會(huì)慰問(wèn)保安，營(yíng)造良好的關(guān)系。長(zhǎng)城一花園，就是通過(guò)這樣一份合同形成了業(yè)主自治和專業(yè)管理向結(jié)合的合理模式。一個(gè)有效的夜組自治組織在長(zhǎng)城一花園，1000多戶居民按單元分成了85 個(gè)居民小組，每個(gè)小組推選一個(gè)代表，各自代表10～16戶業(yè)主，組成一個(gè)權(quán)利決策機(jī)構(gòu)；在業(yè)主委員會(huì)的選舉上，整個(gè)小區(qū)劃分成10選區(qū)，每個(gè)選區(qū)推選不超過(guò)兩名的業(yè)主委員會(huì)委員候選人，共20個(gè)，由85個(gè)業(yè)主代表確定。業(yè)主代表是該小組業(yè)主的民意代表，應(yīng)了解和代表業(yè)主的真實(shí)意愿，業(yè)主代表應(yīng)在參加業(yè)主代表會(huì)議三日前，就會(huì)議擬討論的事項(xiàng)征求其小組業(yè)主的意見(jiàn)。