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2003 年 10 月，創(chuàng)世紀(jì)花園在通過(guò) 2/3 的業(yè)主同意之后，采取公開(kāi)招標(biāo)方式招聘物業(yè)管理公司。這一過(guò)程創(chuàng)世紀(jì)花園連創(chuàng)了業(yè)委會(huì) 3 個(gè)第一：業(yè)委會(huì)第一次成為公開(kāi)招標(biāo)人，第一次委托中介代理，第一次在媒體上公布招聘物業(yè)管理公司信息。整個(gè)招標(biāo)過(guò)程進(jìn)展順利，在本市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)引起了不小的反響。最后上實(shí)物業(yè)公司中標(biāo)，成為創(chuàng)世紀(jì)花園的新管家。按照合同的約定，新老管家應(yīng)在 2003 年 11 月 30 日 24 時(shí)之前完成交接，但到今年 2 月份，老管家不但沒(méi)有按期徹底退出，而且給新物業(yè)留下一個(gè)“爛攤子”：小區(qū)內(nèi)的部分電線(xiàn)被挑斷，燈泡被卸掉，一些花盤(pán)失蹤，防盜安全門(mén)的 IC 卡被帶走，電梯和監(jiān)控室內(nèi)的報(bào)警電話(huà)線(xiàn)路短路，保安系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)等等。出現(xiàn)這種“爛攤子”，最大的受損者就是小區(qū)的業(yè)主。象這種落聘物業(yè)公司臨走時(shí)采取非理性措施的，滬上還有不少實(shí)例。 分 析： 上面案例中，業(yè)委會(huì)依法辦事，老物業(yè)公司卻對(duì)抗法規(guī)。 1 、依照法規(guī)規(guī)定，老物業(yè)公司應(yīng)該把下面“相關(guān)法規(guī)索引三”中所列的九項(xiàng)資料完整地交給中標(biāo)的新物業(yè)，然后有序地退出。若不及時(shí)退出，甚至破壞小區(qū)設(shè)施的，有關(guān)部門(mén)應(yīng)依法予以行政處罰。 2 、 老物業(yè)公司蓄意破壞小區(qū)設(shè)施，造成損失的，小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)可要求老物業(yè)依法賠償，并可提起民事訴訟。 業(yè)偉提示 ： 1 、根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》，業(yè)主個(gè)人或少數(shù)業(yè)主無(wú)權(quán)就整個(gè)小區(qū)損失提起訴訟，而只有業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)才有訴訟主體資格。因此，要維護(hù)業(yè)主整體利益，減少業(yè)主自己的損失，成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)已成當(dāng)務(wù)之急。 2 、對(duì)前期物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理，除了依靠主管部門(mén)，最終依靠全體業(yè)主。如果在矛盾產(chǎn)生之前， 制定制度約束物業(yè)管理企業(yè)的行為，比如聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)督控制，是可以避免不必要損失的。 相關(guān)法規(guī)索引： 一、國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定： 業(yè)主大會(huì)職責(zé)之一：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)之一：代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。 二、國(guó)家建設(shè)部頒布 2003 年 9 月 1 日起實(shí)施的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。 三、上海市房屋土地資源管理局 2001 年 11 月 10 日頒布的《上海市居住物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》第 28 條規(guī)定：已交付使用的物業(yè)的招投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止前 2 個(gè)月完成。 第 29 條規(guī)定：招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下述檔案材料移交給中標(biāo)人：各類(lèi)物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案； 與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線(xiàn)電視等單位訂立的協(xié)議書(shū)、合同等資料； 物業(yè)分戶(hù)產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)、業(yè)主使用人情況表； 公共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；以幢為單位的維修基金的分戶(hù)清冊(cè)或資料； 房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件； 財(cái)務(wù)收支帳冊(cè)； 公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單； 物業(yè)管理所必須的其他資料。