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改革開放20多年，帶來了物質(zhì)生活和文化生活的空前繁榮，人權(quán)因?yàn)槲镔|(zhì)基礎(chǔ)的夯實(shí)而變得有條件在社會生活的各個細(xì)節(jié)中得到尊重，體現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)，社區(qū)的業(yè)主委員會正是這樣一個體現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的好的社區(qū)組織形式。 　　時至今日，小區(qū)業(yè)主委員會這個由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表廣大業(yè)主行使小區(qū)自治權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)，以維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，在城市中已不再陌生。這些年業(yè)主委員會，在規(guī)范小區(qū)的各項(xiàng)管理工作、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量方面，起到相當(dāng)?shù)耐苿雍痛龠M(jìn)作用，但業(yè)主委員會代表廣大業(yè)主能充分享受自治權(quán)利，真正意義的實(shí)現(xiàn)其職能，還需要經(jīng)歷一段較為艱難和漫長的歷程。以下，筆者謹(jǐn)以實(shí)踐體會所得，談?wù)勗谛^(qū)業(yè)主自治以及業(yè)主委員會建設(shè)方面的一些看法。 　　一、小區(qū)業(yè)主委員會成立后的廣泛代表性值得商榷 　　首先，國家有關(guān)立法尚不明確。時下的業(yè)主委員會與其說按照有關(guān)規(guī)定成立，還不如說按照習(xí)慣成立。因?yàn)橹两駷橹箛覜]有任何一部法律或者法規(guī)對成立小區(qū)業(yè)主委員會具有實(shí)際的指導(dǎo)意義。小區(qū)業(yè)主們無所適從，只有任由開發(fā)商以及物業(yè)管理單位擺布。而事實(shí)上，當(dāng)前的小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)管理單位多為“父子”關(guān)系，實(shí)屬一家，暗箱操作選舉的全過程是必然，將維護(hù)誰的利益更是顯而易見的事情。 　　其次，政府的指導(dǎo)職能不具體。根據(jù)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。 管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉 的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。”規(guī)定的要求，任何一個新建住宅小區(qū)的業(yè)主委員會的成立都必須在政府的指導(dǎo)下進(jìn)行，而對于如何指導(dǎo)，政府主管部門應(yīng)當(dāng)具體履行哪些指導(dǎo)職能卻未予明確，個別地方的政府主管部門甚至出現(xiàn)“送份材料來備案吧”的想當(dāng)然局面。而這些“材料”由誰送去呢？說到底，還不是離不開開發(fā)商或是物業(yè)管理單位。這樣一來廣大業(yè)主能真正參與選舉的面必定受到局限，因?yàn)殚_發(fā)商或是物業(yè)管理單位可以說出一千個、一萬個理由來解釋“業(yè)主們難以召集，想業(yè)主們?nèi)繀⑴c的可操作性不強(qiáng)。”很自然地為暗箱操作培育溫床。 　　這一問題的存在看上去似乎較為復(fù)雜，其實(shí)不然。要解決這一問題還是應(yīng)當(dāng)通過國家立法來實(shí)現(xiàn)，盡可能的讓業(yè)主委員會的操作上能夠“有法可依”。第一、必須明確政府主管部門的職能，將新建小區(qū)的業(yè)主委員會的成立轉(zhuǎn)化為政府主管部門的責(zé)任；第二、明確界定開發(fā)商或物業(yè)管理單位在業(yè)主委員會的選舉過程中僅為全力協(xié)助的角色而并非主導(dǎo)地位；第三、制定業(yè)主委員會選舉成立的程序，要求各級政府行政主管部門必須嚴(yán)格按照程序要求組織開展小區(qū)業(yè)主委員會的選舉工作；第四、建立政府主管部門回復(fù)制度，對小區(qū)業(yè)主的咨詢、投訴、申訴等政府部門應(yīng)當(dāng)定期回復(fù)。我們都知道擁護(hù)政府工作，響應(yīng)政府號召是參與社會活動的基本準(zhǔn)則，而且這一準(zhǔn)則在社會中已經(jīng)形成了廣泛共識，而政府的依法行政也顯得極為重要。小區(qū)的業(yè)主委員會選舉同樣如此，只有政府的主動介入才能有效防止選舉過程里各方私利心的滋生，也只有這樣才能更加公平、公正地維護(hù)和保障各方切身利益。 　　二、業(yè)主委員會的成立時間確定在何時有待進(jìn)一步研究 　　選擇適當(dāng)?shù)臅r間成立業(yè)主委員會履行相應(yīng)職能對于一個新建住宅小區(qū)的意義重大。很顯然，業(yè)主委員會如果不能夠及時成立而一直由物業(yè)管理單位代為行使其職能來維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，這對于物業(yè)管理單位有點(diǎn)勉為其難，而對于廣大業(yè)主也確實(shí)有失公平。特別是在小區(qū)開始交付使用階段，由于一些矛盾或糾紛的較大一部分都是由《商品房銷售合同》的有關(guān)約定以及一些銷售承諾所引發(fā)的，而在這種時候，矛盾的關(guān)鍵勢必將直接觸及到開發(fā)商的利益，即便是物業(yè)管理單位有按章辦事的想法，但由于與開發(fā)商之間存在著“兒子與老子”的厲害關(guān)系，那也只得看著“老子”的臉色行事，或許只有走走形式、做做表面文章才能夠得以保全。然而，業(yè)主們卻因?yàn)槿狈M織而顯得勢單力薄，畢竟個體的力量是有限的。那么，如何才能有效解決這一矛盾呢？當(dāng)然還是不能脫離國家立法來實(shí)現(xiàn)的根本原則，先有規(guī)矩才能成方圓。第一、小區(qū)的業(yè)主委員會的成立時間，應(yīng)當(dāng)根據(jù)開發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同所達(dá)到的一定比例由政府主管部門來確定，因?yàn)楹贤唤?jīng)簽訂就意味著合同標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，業(yè)主理應(yīng)享受到由獲得所有權(quán)而產(chǎn)生的種種相關(guān)權(quán)利。只有通過業(yè)主們選舉產(chǎn)生真正能代表自身利益的組織，才有可能依據(jù)合同的約定條款找開發(fā)商討個說法；第二、新建小區(qū)在業(yè)主委員會未成立前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)發(fā)布物業(yè)管理招標(biāo)公告收集物業(yè)管理企業(yè)信息，待小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由政府主管部門組織小區(qū)業(yè)主委員會以及開發(fā)建設(shè)單位召開招標(biāo)會選聘物業(yè)管理企業(yè)。而在此之前，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)成立臨時性物業(yè)管理部門的形式對小區(qū)實(shí)施必要的管理；第三、在業(yè)主委員會與中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》當(dāng)中明確小區(qū)入伙前物業(yè)管理企業(yè)對接管驗(yàn)收過程中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任以及相應(yīng)的權(quán)利。 　　三、業(yè)主委員會委員素質(zhì)要求及其應(yīng)得報(bào)酬應(yīng)當(dāng)?shù)玫矫鞔_ 　　對于小區(qū)的業(yè)主委員會組成人員的素質(zhì)，當(dāng)前多數(shù)人都抱有一種無所謂的態(tài)度，且較為普遍地認(rèn)為業(yè)主委員會的組成人員具備什么樣的素質(zhì)并不關(guān)鍵。但是，如果根據(jù)業(yè)主委員會的性質(zhì)以及其應(yīng)履行的職責(zé)看卻并非如此。首先，業(yè)主委員會是一個具有團(tuán)體法人資格的組織，需要承擔(dān)法定的民事責(zé)任和義務(wù)，所以對于業(yè)主委員會的組成至少需要具備熟悉法律法規(guī)的專業(yè)人士；其次，業(yè)主委員會需要履行小區(qū)的監(jiān)督與建議職能，而履行這些職能就必然要求業(yè)主委員會具有相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理、安全管理、設(shè)備管理、環(huán)境管理以及策劃社區(qū)文化活動等等多方面知識的人士。業(yè)主委員會的組成只有各方面專業(yè)人員較為齊備，才能更好發(fā)揮其監(jiān)督職能，才能更加有效地維護(hù)廣大業(yè)主的利益。 　　一個小區(qū)就是一個人力資源的寶庫，各行各業(yè)的專業(yè)人士多不勝數(shù)。業(yè)主委員會吸納專業(yè)人士的加盟必須按照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則支付相應(yīng)的報(bào)酬，只有這樣做才能有效地激發(fā)廣大業(yè)主的參與意識，也只有支付相應(yīng)報(bào)酬后才能根據(jù)業(yè)主委員會的職責(zé)追究相應(yīng)的責(zé)任。 　　四、建立對業(yè)主委員會履行職責(zé)的監(jiān)察監(jiān)督機(jī)制勢在必行