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主持人、光大花園業(yè)委會(huì)主任陳兵 主持人：今天這個(gè)會(huì)咱們討論沒有業(yè)委會(huì) 業(yè)主能否選聘物業(yè)公司，這個(gè)議題，秦兵是抓我的差讓我還主持來，兩個(gè)險(xiǎn)惡用心，一個(gè)是剝奪了我發(fā)言的機(jī)會(huì)，這是第一，第二是剝奪了我抽煙的機(jī)會(huì)，但是因?yàn)槲抑形鐩]吃飯，所以待會(huì)兒嘉賓發(fā)言的時(shí)候。 目前大家咱們都知道北京市是超過80%的小區(qū)仍然沒有業(yè)主大會(huì)這個(gè)組織，也就更沒有業(yè)主委員會(huì)，就是說這些小區(qū)都屬于前期物業(yè)的狀態(tài)，大家也知道前期物業(yè)，開發(fā)商選擇的物業(yè)公司，其中的絕大多數(shù)是開發(fā)商所辦的物業(yè)公司，或者是即使物業(yè)公司是獨(dú)立法人但實(shí)際上是附屬關(guān)系，這個(gè)大家都明白，這樣業(yè)主委員會(huì)成立就面臨著很多的阻礙，也就是說這樣的狀況絕大部分的小區(qū)仍然處在前期物業(yè)狀況，沒有業(yè)主委員會(huì)，這個(gè)狀態(tài)恐怕還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，在這種情況下如何保證絕大多數(shù)小區(qū)里面這些業(yè)主的選擇權(quán)就變成了一個(gè)問題。 草案第73條，規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有專有權(quán)，對(duì)專有部分以外享有共同管理的權(quán)利，雖然是草案，但是道理寫得很明確，共同管理，這個(gè)權(quán)利在于業(yè)主。那么怎么辦？對(duì)現(xiàn)在超過80%的小區(qū)沒有召開過業(yè)主大會(huì)的會(huì)議，也沒有業(yè)委會(huì)的這些小區(qū)怎么樣保證這些業(yè)主在物業(yè)管理和服務(wù)方面的選擇權(quán)，今天請(qǐng)各位專家、學(xué)者發(fā)表高見。 每個(gè)人的發(fā)言時(shí)間10分鐘，還有提問的時(shí)間，大家也自己注意時(shí)間吧。玉圣兄先講講。1.楊玉圣——這是一個(gè)有挑戰(zhàn)性的問題中國政法大學(xué)法學(xué)院教授、富泉花園業(yè)主楊玉圣楊玉圣：我姓楊，楊玉圣，是政法大學(xué)法學(xué)院的教授，也是我所在的富泉花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任，從去年三月份會(huì)議召開到備案，到今天我們選聘新的物業(yè)，新的物業(yè)交接，老物業(yè)賴著不退，現(xiàn)在正通過訴訟在解決這個(gè)問題。 整個(gè)過程我是全經(jīng)歷了，今天會(huì)議的主題是講北京80%多的小區(qū)沒有業(yè)主大家會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的情況下，能不能選聘新的東家。這個(gè)問題，確實(shí)是非常有挑戰(zhàn)性，因?yàn)殡m然剛才陳兵先生講的《維權(quán)法》草案里面有那么一個(gè)明確的表示，但是在現(xiàn)在的業(yè)主大會(huì)規(guī)程，還有北京市相關(guān)的那些土政策、文件中，并沒有說沒有業(yè)主大會(huì)，沒有業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主可以選聘新的物業(yè)公司，到目前為止北京好像沒有這個(gè)先例，為什么說這個(gè)問題有挑戰(zhàn)性？就在于現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的都往往難以順乎業(yè)主的這種大多數(shù)人的心愿，自主地、獨(dú)立地選聘一家滿意物業(yè)公司，何況還沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。 現(xiàn)在來看有了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，能夠順利地選聘新物業(yè)，在北京如果有，也是百于在一，千乎在一，業(yè)主跟老物業(yè)打，還是社會(huì)的勢(shì)力參與打，各種情況都有，但是好說好道，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)三面占多數(shù)，選聘新的物業(yè)，老物業(yè)按照協(xié)議，順利地自愿地退出的這種情況還沒有。我們小區(qū)突然交接了一部分，突然又不交接。現(xiàn)在有一個(gè)前提，首先業(yè)主大會(huì)決議是否有效的問題，咱們認(rèn)為，有些官員講，太平家園好像是有點(diǎn)問題，但我們小區(qū)到目前為止，小區(qū)辦都說我們是合法有效的，就是在政府部門說合法有效的情況下，也不行，有了業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)，有了業(yè)主委員會(huì)的決議要選聘新物業(yè)，這么難，我覺得今天咱們的會(huì)議主題是沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)能不能選聘新的物業(yè)，我個(gè)人的判斷是非常悲觀，有這么幾個(gè)原因，第一個(gè)，在沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的情況下，很難得到一個(gè)書面的業(yè)主們的大多數(shù)的意見，而大家知道所有的小區(qū)不論大小，不論品位高低，業(yè)主們的意見是不一致的，不一致的情況也很多，包括有些業(yè)主只管自己的權(quán)利，不盡義務(wù)，極端自私，包括一部分業(yè)主被開發(fā)商和老物業(yè)因?yàn)槔娼粨Q攬過去了，等等這樣的，如果沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)這樣一個(gè)平臺(tái)，這樣一個(gè)合法的渠道，要想讓大多數(shù)業(yè)主同意，又想讓少數(shù)業(yè)主不反對(duì)是很難的，我的個(gè)人看法是，即使沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)過一部分人的熱心聯(lián)絡(luò)，也完全有可能辦到這一套。 現(xiàn)在來看很多小區(qū)出問題，就出在這少數(shù)人，因?yàn)樗麄冊(cè)谶@個(gè)原則里，跟開發(fā)商跟老物業(yè)三位一體的話，幾乎是一個(gè)很難打破的網(wǎng)絡(luò)，因?yàn)槔娑歼B在一塊，所以我覺得這是第一難，第二難就是政府主管部門，特別是小區(qū)辦，因?yàn)楦鞣N原因，包括法律法規(guī)政策不配套，包括我們業(yè)主沒有自制的傳統(tǒng)，就造成了我們現(xiàn)在的主管部門該管的時(shí)候可能不管，不該管的時(shí)候管得你死死的，比方說假如這里沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)主們自行選的一個(gè)公司，他們就出來干預(yù)了，說你們不合法，說你們沒有程序等等等等。 我覺得這個(gè)檻大概是一般邁不過去的，如果真的我們能夠不需要它批準(zhǔn)，不需要它同意，我們業(yè)主就能夠有一個(gè)，不論是三分之一，三分之二，自主選擇的話，我覺得可能還是一個(gè)比較遠(yuǎn)的前景。既然兩難，我們退一下，我們覺得在沒有業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的情況下，有一部分熱心的業(yè)主，他懂得法律法規(guī)，政府同時(shí)又一定的人脈資源，有熱心，他可以要求成立業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，按照現(xiàn)在的相關(guān)的政策，這個(gè)籌備組相當(dāng)于一個(gè)準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)，按規(guī)定要30天開會(huì)的，但是沒關(guān)系，延期一年都沒問題，到了27、28天了開不了，再延期，無限制地延，一直在這個(gè)籌備過程當(dāng)中，準(zhǔn)業(yè)主以業(yè)主代表的名分跟老物業(yè)，跟開發(fā)商交手，這里邊我覺得最有效的手段，除了這種公開溝通之外，最有效的手段我個(gè)人認(rèn)為還是暫時(shí)不交物業(yè)費(fèi)，因?yàn)樽鳛闃I(yè)主，你只要享受到服務(wù)了，不管你愿意與否，必須要繳納物業(yè)費(fèi)，當(dāng)然是不是有折扣，交物業(yè)費(fèi)是我們的義務(wù)，我們之所以不交是因?yàn)殚_發(fā)商特別是前期物業(yè)阻撓我們召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，阻撓的方式包括分化、瓦解業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，拒絕提供業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式，甚至有像我們小區(qū)開始的時(shí)候拒絕提供我們小區(qū)總的面積，你想想沒有這個(gè)總的面積，沒有這個(gè)總的分母，我們就沒法確定我們的三分之二，所以我們通過別的途徑找到了，總而言之它是百般阻撓，只有大概幾個(gè)個(gè)別的開發(fā)商我們前期物業(yè)配合一下。 所以我覺得業(yè)主大會(huì)會(huì)議，因?yàn)楦鞣N情況在成立的過程中非常難，但是如果這個(gè)籌備組如果堅(jiān)持一年甚至一年以上，還是能起到作用的，我覺得在目前的情況下，創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，組成合法的業(yè)主大會(huì)，還有選舉大會(huì)業(yè)主委員會(huì)，然后選聘新的物業(yè)公司，可能比我們這樣搞要好得多，這種情況下，我的想法是退一步，這是我個(gè)人的一個(gè)看法，僅供大家批評(píng)。 主持人：謝謝楊教授的發(fā)言，楊教授也是提出了很多現(xiàn)實(shí)中的難題，有些難題還是一時(shí)很難解決，所以也是我們?cè)谔接戇@個(gè)問題的時(shí)候必須要考慮的問題。下面請(qǐng)舒可心發(fā)言。