建設(shè)部于去年9月頒布了《業(yè)主臨時(shí)公約》(示范文本)，實(shí)施一年來(lái)，對(duì)推動(dòng)建立業(yè)主自我管理和自我約束的機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和管理水平的提高起到了積極的促進(jìn)作用。針對(duì)實(shí)踐業(yè)主臨時(shí)公約的實(shí)施和運(yùn)用，筆者談點(diǎn)自己的理解和體會(huì)。
一、《業(yè)主臨時(shí)公約》在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和特征
業(yè)主公約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主自我管理的最高規(guī)范和自我約束的基本規(guī)則，有如“國(guó)家之憲法”、“公司之章程”，是全體業(yè)主自治管理組織的“小憲法”，是協(xié)調(diào)從事物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和其他人員相互關(guān)系的“總章程”，是全體業(yè)主(包括發(fā)展商)和使用人的行為依據(jù)。在前期物業(yè)管理階段，通過(guò)業(yè)主大會(huì)制定業(yè)主公約的機(jī)制尚未建立，建設(shè)單位在此階段屬于“初始業(yè)主”(往往也是最大業(yè)主)，為了讓這一階段的業(yè)主活動(dòng)也有章可循，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)確認(rèn)這時(shí)的公約由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前先行制定。雖然制定主體不同，但在形式及效力上，業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約并無(wú)不同，一定程度上，可以說(shuō)業(yè)主臨時(shí)公約是業(yè)主公約的一種特別形式。但是，業(yè)主臨時(shí)公約也有自己的獨(dú)有特點(diǎn)，包括以下幾點(diǎn)：
1、業(yè)主意志性。雖然由建設(shè)單位制定，但業(yè)主臨時(shí)公約也要充分體現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主意志。業(yè)主臨時(shí)公約體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，最直接地表現(xiàn)在業(yè)主對(duì)其內(nèi)容的認(rèn)可上，《條例》要求，建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，必須將其向物業(yè)買受人明示，并予以書面說(shuō)明，每個(gè)物業(yè)買受人在購(gòu)買物業(yè)之前，都應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容被業(yè)主接受的過(guò)程，實(shí)際就是一個(gè)吸收業(yè)主意志和體現(xiàn)業(yè)主意志的過(guò)程，因?yàn)橛羞`業(yè)主意志的臨時(shí)公約是不可能被業(yè)主接受的。
2、效力至上性。建立在業(yè)主共同意志基礎(chǔ)上的臨時(shí)公約，其效力當(dāng)然及于全體業(yè)主。需要說(shuō)明的是，這里的業(yè)主不僅包括最初購(gòu)房取得業(yè)主身份的人，而且包括房屋再轉(zhuǎn)讓取得業(yè)主身份的人，其中，關(guān)于物業(yè)使用方面的一些共同約定還及于非業(yè)主使用人。特定情況下，業(yè)主的遺囑執(zhí)行人、遺產(chǎn)管理人、財(cái)產(chǎn)托管人亦同樣受臨時(shí)公約的約束。從本質(zhì)上說(shuō)，業(yè)主臨時(shí)公約就是平等主體間的民事契約，某一業(yè)主違反公約，就要承擔(dān)違約責(zé)任，利益受到損害的業(yè)主必要時(shí)可提起民事訴訟。
3、階段性。業(yè)主臨時(shí)公約只是鑒于前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)機(jī)制沒有建立這一特定情況下的一種過(guò)渡性形式。一旦業(yè)主大會(huì)成立，業(yè)主公約由全體業(yè)主自我制定的機(jī)制建立，業(yè)主臨時(shí)公約存在的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。因此，無(wú)論業(yè)主臨時(shí)公約效力在時(shí)間延續(xù)上的長(zhǎng)與短，都只能是一種階段性的文件。雖然實(shí)踐中也存在不少業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容被業(yè)主大會(huì)接受的情況，但這種情況下的業(yè)主臨時(shí)公約已經(jīng)轉(zhuǎn)化為正式業(yè)主公約，從而其效力已經(jīng)獲得了機(jī)制的保障具有了長(zhǎng)期性。
二、《業(yè)主臨時(shí)公約》在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用
如前所述，臨時(shí)公約雖然具有階段性的特點(diǎn)，但只是針對(duì)它的時(shí)間效力而言，就其內(nèi)容所包含的事項(xiàng)及其效力及于全體業(yè)主而言，臨時(shí)公約與正式的業(yè)主公約并沒有本質(zhì)上的差異。業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)于業(yè)主的自我管理和自我約束的作用，已經(jīng)為很多人充分認(rèn)識(shí)。實(shí)際上，業(yè)主臨時(shí)公約對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)管理活動(dòng)的開展，也具有十分重要的作用。
1、融合管理與服務(wù)
業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容上，既有調(diào)整業(yè)主之間的自律性條款，也有授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的授權(quán)性條款。物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常會(huì)面臨物業(yè)管理與業(yè)主行使自身權(quán)利之間的矛盾。少數(shù)業(yè)主在行使自己的權(quán)利時(shí)，不了解自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，不愿為公眾的利益約束個(gè)人的行為。同時(shí)，只愿意接受物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)，不愿接受物業(yè)管理企業(yè)的管理。物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)這部分業(yè)主進(jìn)行管理的時(shí)候往往遇到較大的阻力，“這是我們的小區(qū)，憑什么要你管?”遇到這種情況，物業(yè)管理企業(yè)很難拿出有說(shuō)服力的理由來(lái)說(shuō)服業(yè)主服從管理。臨時(shí)公約中關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督業(yè)主遵守共同約定的授權(quán)性條款，給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理行為挺起了腰桿，更好地實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理活動(dòng)中管理行為與服務(wù)行為的協(xié)調(diào)。
2、確定了物業(yè)管理企業(yè)作為管理方或第三方的管理地位
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，單個(gè)業(yè)主的違約行為由誰(shuí)來(lái)監(jiān)督和管理，由誰(shuí)來(lái)具體負(fù)責(zé)維護(hù)全體業(yè)主的公共利益，很顯然，完全靠業(yè)主的自我約束和自我管理很難達(dá)理想的效果，物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督執(zhí)行必不可少。業(yè)主臨時(shí)公約為物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督業(yè)主履行公約提供了文本依據(jù)，從而確立了物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理地位。建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在管理活動(dòng)中，可以采取批評(píng)、規(guī)勸、公示、停止服務(wù)等措施，制止單個(gè)業(yè)主違反臨時(shí)公約和物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的行為，保障全體業(yè)主的共同利益，就是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中管理地位的體現(xiàn)。
3、明確了物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具體的管理職責(zé)
業(yè)主臨時(shí)公約一般要明確物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)與權(quán)限范圍，即哪些事屬于物業(yè)管理企業(yè)管，哪些不屬于物業(yè)管理企業(yè)管。如業(yè)主不能擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不能占用公用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不能利用公用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物;裝飾裝修簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議;物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)解決鄰里糾紛等內(nèi)容;業(yè)主臨時(shí)公約的這些具體規(guī)定，可以更清楚地表明物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中各自的職責(zé)。
三、業(yè)主臨時(shí)公約在物業(yè)管理活動(dòng)中的運(yùn)用
物業(yè)管理企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)業(yè)主臨時(shí)公約在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要作用，要善于運(yùn)用這種方式，更好地實(shí)施物業(yè)管理行為。
1、嚴(yán)格根據(jù)臨時(shí)公約，制定相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定
物業(yè)管理企業(yè)作為管理者，對(duì)于保障公約的履行擔(dān)負(fù)著重要的角色，其中一個(gè)重要方面是根據(jù)公約的規(guī)定，制定好各項(xiàng)具體的物業(yè)管理規(guī)章制，如《裝修管理規(guī)定》、《停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《公共設(shè)施使用守則》等等。這些制度的制定要以維護(hù)全體業(yè)主利益為出發(fā)點(diǎn)，最大限度地滿足全體業(yè)主的需求，同時(shí)也是為約束每一個(gè)單個(gè)業(yè)主行為。當(dāng)然各項(xiàng)具體規(guī)定不得與臨時(shí)公約相抵觸，否則無(wú)效。
2、靈活運(yùn)用臨時(shí)公約，采取合理措施制止業(yè)主不當(dāng)行為
業(yè)主臨時(shí)公約賦予了物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，按照約定的內(nèi)容為保障全體業(yè)主的權(quán)益實(shí)施管理的職責(zé)。如業(yè)主做出了違反約定的不當(dāng)行為(包括侵犯全體業(yè)主利益的行為，也包括侵犯部分相鄰業(yè)主的行為)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)臨時(shí)公約的授權(quán)，嚴(yán)格依照公約大膽進(jìn)行管理。在具體管理過(guò)程中，管理者只要是站在維護(hù)全體業(yè)主共同利益的高度實(shí)施管理，即使面對(duì)個(gè)別業(yè)主的暫時(shí)不理解，也會(huì)得到大多數(shù)業(yè)主的支持。
3、合理運(yùn)用臨時(shí)公約，維護(hù)管理者自身合法權(quán)益
業(yè)主臨時(shí)公約中對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的授權(quán)性規(guī)定，為物業(yè)管理企業(yè)挺起腰桿實(shí)施管理行為提供了強(qiáng)有力的依據(jù)，有效改變物業(yè)管理企業(yè)面對(duì)個(gè)別業(yè)主無(wú)理取鬧的行為束手無(wú)策的窘境。如，單個(gè)業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)，可以參考建設(shè)部臨時(shí)公約示范文本的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)向廣大業(yè)主說(shuō)明，單個(gè)業(yè)主的拒繳行為可能導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的降低，實(shí)質(zhì)上侵犯的是全體業(yè)主的利益，企業(yè)可以有理、有據(jù)、有節(jié)地向欠繳業(yè)主催繳直至向人民法院提起民事訴訟，企業(yè)也可以動(dòng)員其他業(yè)主，運(yùn)用社會(huì)輿論和道德的約束讓欠繳業(yè)主感到壓力，盡快糾正自己的不當(dāng)行為。
4、充分運(yùn)用臨時(shí)公約，調(diào)整業(yè)主間及與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系
臨時(shí)公約是有效調(diào)整業(yè)主彼此之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間法律關(guān)系的有效管理模式。如建設(shè)部《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》中對(duì)維修物業(yè)時(shí)鄰里間相互配合、裝飾裝修房屋時(shí)對(duì)相鄰業(yè)主正常生活秩序的照顧、在確需臨時(shí)占用公共區(qū)域及因客觀原因需改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途時(shí)等情況下，要征得物業(yè)管理企業(yè)同意等等，這些方面的規(guī)定為確立業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的良性互動(dòng)關(guān)系起到了很好的示范作用，值得各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)踐中學(xué)習(xí)和參考適用。
