承租房屋被他人占用且已到期，但占有人仍拒絕搬遷的，承租人應(yīng)該如何維護(hù)自己的租賃權(quán)益?
承租人在訂立房屋租賃合同后發(fā)現(xiàn)承租房屋被他人占用，就意味著出租人不能依約交付標(biāo)的物——房屋。在這種情況下，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，這是保護(hù)承租人合法權(quán)益的最便捷的手段。但是，如果承租人不同意出租人承擔(dān)除繼續(xù)履行之外的違約責(zé)任，堅(jiān)持要求出租人交付房屋，那么承租人可以行使代位權(quán)，該項(xiàng)權(quán)利也是承租人保護(hù)自己合法權(quán)益的最佳手段。
所謂代位權(quán)，是指在債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)而給債權(quán)人造成損害時(shí)，債權(quán)人享有的以自己的名義向人民法院代位行使債務(wù)人債權(quán)的權(quán)利。我國(guó)《合同法》第73條規(guī)定：“因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)。對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)，但該債權(quán)專(zhuān)屬于債務(wù)人自身的除外。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使代位權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。”
可見(jiàn)，代位權(quán)的行使條件如下：(1)債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的債權(quán)合法;(2)債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害;(3)債務(wù)人的債權(quán)已到期;(4)債務(wù)人的債權(quán)不是專(zhuān)屬于債務(wù)人自身的債權(quán)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第12,13條的規(guī)定，專(zhuān)屬于債務(wù)人自身的債權(quán)，是指基于扶養(yǎng)關(guān)系、撫養(yǎng)關(guān)系、贍養(yǎng)關(guān)系、繼承關(guān)系產(chǎn)生的給付請(qǐng)求權(quán)和勞動(dòng)報(bào)酬、退休金、養(yǎng)老金、撫恤金、安置費(fèi)、人壽保險(xiǎn)、人身傷害賠償請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利而產(chǎn)生的債權(quán)。“債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人造成損害的”，是指?jìng)鶆?wù)人不履行其對(duì)債權(quán)人的到期債務(wù)，又不以訴訟方式或者仲裁方式向其債務(wù)人主張其享有的具有金錢(qián)給付內(nèi)容的到期債權(quán)，致使債權(quán)人的到期債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)。
具體到上述問(wèn)題，承租人在訂立房屋租賃合同后發(fā)現(xiàn)承租房屋被他人占用且已到期，但占用人拒絕搬遷的，損害了承租人的合法權(quán)益，致使承租人無(wú)法按照租賃合同使用房屋，而且出租人(債務(wù)人)怠于行使其到期債權(quán)，對(duì)債權(quán)人也造成了損害，故上述之情形符合代位權(quán)的構(gòu)成要件。因此，承租人可以以自己的名義向被告住所地人民法院提出代位權(quán)訴訟，要求被告(占用人)搬出占用的房屋。
