今日上午9時30分陜西眾邦律師事務所李小東律師和李林峰律師，就小區業主將住宅改做商用、開辦公司等行為，其他業主如何維權等問題接受咨詢。
近年來，很多餐飲、娛樂等企業把注冊地設在住宅樓
內。有的臨街一樓住戶利用自己的優勢位置，把住房改為商用，搞“馬路經濟”、“圍墻經濟”。由于缺少相關法規約束，居民雖不堪其擾，但卻無可奈何。
即將實施的《物權法》明確規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除了要遵守法律、法規及管理規約外，還要經過有利害關系的業主同意。
案例：居民樓底層變火鍋店擾民
今年3月份，因市政道路擴建，西安市民張先生所在單位的安置樓直接面對大街。很快，住宅樓底層的住戶開始裝修，準備開火鍋店。從該火鍋店裝修開始，他們整棟樓就再也沒有平靜過。裝修用的水泥、木材等占據了過道空間，不但讓鄰居們走路很不方便，而且施工發出的噪音嚴重影響了樓里住戶的正常生活。
5月份火鍋店正式開業后，每天不但飽受油煙之苦，晚上吃飯嘈雜的聲音更是持續到深夜。張先生心有余悸，他不知道有沒有辦法改變目前這種狀況。
現象：商住混合樓業主之間爭執多
昨日，咸陽市民郭先生說，他家隔壁開了一家廣告公司，每天都有形形色色的人進進出出。郭先生表示：“隔壁公司動靜大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的，影響休息。而且我的孩子還小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全。”
西安南郊的羅女士則更為惱火，和她同住一層的住戶在自己家里開了個麻將館，一天到晚聽到的都是刺耳的麻將聲和爭吵聲，她為這事沒少和隔壁鄰居吵架，但吵完后一切照舊。最后她找到小區物業，物業工作人員也很尷尬，不知道該如何處置。
西安市物業管理協會曾福田表示，商用住宅出現在住宅小區，一是造成外來人員增多，成分復雜，影響小區安全；二是餐館等會影響小區衛生；三是加快了住宅樓的損耗。比如電梯，公司的人員使用頻率高，會減少電梯的使用年限，卻要由全體業主來分攤維修費用，這是業主爭執最多的地方。
法規：不得隨意改變住宅用途
民宅開公司或改為其他商用，就是改變了住宅的用途。對此，規劃管理法規和房屋開發、銷售管理法規中都是明令禁止的。對開發行為、銷售行為適用的法規，對“使用人”也應同樣適用。也就是說，“使用人”也不能改變住宅用途。
10月1日起，禁止民宅改商用將有法可依，根據《物權法》草案第77條的規定：業主將住宅改變為經營性用房的，應首先遵守法律、法規及管理規約，并經有利害關系的業主同意。
專家：體現了民主解決的原則
曾經參與《物權法》草案起草的清華大學客座教授、深圳市物業管理研究所研究員李釗教授表示，《物權法》第77條的規定，體現了民主解決經濟問題的原則。
他解釋，在住宅小區禁不禁商的問題上，政府很難制定出一個對于所有區域都適用的公共政策，《物權法》制定這個規定的目的，是讓人們學著自己去協商解決矛盾。對于《物權法》中沒有規定明確的“利害關系”，他認為，“不存在沒規定明確的問題，誰愿意主張權利誰就是有利害關系，你家樓下開餐廳影響到你的生活，你主張權利去禁止就有利害關系，不去主張權利就沒利害關系”。
物業：充分尊重了小區業主自治
西安一家物業公司負責人黃先生表示，現在小區商、住業主因噪音等問題發生爭執后，便把責任全部推到物業公司的頭上，認為物業公司不作為。作為物業公司，相關法律卻沒有一個明確的規定，只能建議業主去走司法程序。是不是產生了這些問題后，大家都要去法院解決？實踐中已經提出了很多問題，比如唱歌打牌影響其他人休息等，這些問題都要法院來解決是不現實的，這樣就需要業主自治。
提起即將實施的《物權法》，他興奮地說：“《物權法》第77條規定避開了在禁商問題上‘一刀切’、權益維護上‘一邊倒’的不平衡，讓人們在權益保障的大框架下，更自主地抉擇。這避免了政策不斷變動帶來的公信力問題，也避免了多方的尷尬，而給公眾更大的空間去計算、解決這一難題，推進市場發展與法治的進步。”
律師：有利害關系指全體業主
陜西許小平律師事務所楊蓬偉律師表示，一些小區的住戶擅自將住宅用房改為餐飲娛樂商業用房，隨之產生的噪音污染、油煙污染、安全隱患等問題，物業公司或是開發商也很難解決，大多數只能依賴相關行政部門采取行政手段，對房屋改做其他用途進行追究。
即將實施的《物權法》對此明確規定，業主將住宅改變為經營性用房的，第一要遵守相關法律規定，第二要經有利害關系的業主同意。這里“有利害關系的業主”，不僅指“同幢樓房里其他的業主”，也包括“其他樓房里受到影響的業主”。
