法眼財經(jīng)
“交房慣例”在揚州首遭質(zhì)疑
消費者到商場購買商品，商場自然會把商品交到消費者手上；消費者到菜場購買青菜蘿卜，賣菜的會把青菜蘿卜交到消費者手上，這都是天經(jīng)地義的事情。同樣，消費者到開發(fā)商處購買商品房，開發(fā)商理所當然的也應該將商品房交到消費者手上。但是，目前許多開發(fā)商并非如此，他們不是直接將商品房交付給消費者，而是讓消費者到物業(yè)公司去辦理交房手續(xù)，消費者不服，但又奈何不了。開發(fā)商的這種做法有沒有法律依據(jù)？是否違反約定？最近，寶應的徐先生與開發(fā)商叫起板來。
未按約定交房 消費者叫板開發(fā)商
2007年5月，寶應徐先生與當?shù)亻_發(fā)商簽約訂購一套商品房。雙方在合同中明確約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第8條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。”今年1月8日，徐先生如約來辦理交接手續(xù)，然而令徐先生始料不及的是開發(fā)商竟然給徐先生一紙函，讓他到物業(yè)公司辦理交房等相關手續(xù)。徐先生詫異道：“本人是在你開發(fā)商這兒交錢購房的，你開發(fā)商理所當然的應按合同規(guī)定直接將所購的商品房交給我，怎么能讓我找物業(yè)公司辦理交房手續(xù)呢？”開發(fā)商解釋說這是他們的規(guī)定，該物業(yè)公司是他們委托的交房代理人。徐先生當場反駁道：“你們委托是你們的事，當初我們簽訂合同時只字未提到物業(yè)，更沒有約定到物業(yè)辦理交房手續(xù)，現(xiàn)在你們沒有征得我的同意，單方面委托物業(yè)代理交房，本人不能接受?！毙煜壬€補充說：“我是向你開發(fā)商購買的房子，也是同你開發(fā)商簽訂的購房合同，在房子交付之前以及交付時，有關房子的任何問題，都應該直接找你開發(fā)商。至于你和物業(yè)之間的委托代理是另外一層獨立關系，不能跟我的混為一談。退一步說，假如從物業(yè)公司領了房，萬一房子交接時或交接后出現(xiàn)問題，該找你開發(fā)商還是找物業(yè)呢？”為此，徐先生強烈要求直接與開發(fā)商辦理交房手續(xù)，開發(fā)商則以行業(yè)慣例為由婉言拒絕。
此后，徐先生一直耐心等待，希望開發(fā)商能“回心轉(zhuǎn)意”，但近一年下來，開發(fā)商一直無動于衷。前幾天，萬般無奈的徐先生來到了寶應縣消費者協(xié)會投訴該房地產(chǎn)開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔由此產(chǎn)生的逾期交房的責任。
律師說法：開發(fā)商違反約定應承擔責任
目前，寶應縣消費者協(xié)會已受理該投訴。據(jù)了解，類似現(xiàn)象在房產(chǎn)市場中普遍存在，開發(fā)商交房時通常把商品房的鑰匙交給物業(yè)管理公司，讓購房人從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙，而物業(yè)管理公司往往把購房人是否交納物業(yè)管理費作為領取房屋鑰匙的前提，由此也產(chǎn)生了許多疑問，一些業(yè)主認為開發(fā)商的做法無疑為物業(yè)公司亂收費提供了方便之門，另外這種行為還模糊了開發(fā)商與物業(yè)公司應承擔的責任。徐先生就是基于這樣的擔心而不愿到物業(yè)辦理交房手續(xù)。那么，徐先生要求開發(fā)商直接交房是否合理？開發(fā)商委托物業(yè)交房違不違約？
寶應縣國法律師事務所朱錦華律師對此情況作出了解釋：《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。就是出賣人將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人，這樣才是履行了賣出方的合同義務。而本案中開發(fā)商交房時沒有將鑰匙交給徐先生，卻讓徐先生找物業(yè)辦理交接手續(xù)，違反上述規(guī)定。《合同法》第3條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。”開發(fā)商不顧消費者的意愿，單方面決定讓其到物業(yè)領房應屬無效行為，交付房屋的一方主體也因此發(fā)生了改變，違反了合同原先的約定。因此，作為購房者的徐先生可以依據(jù)合同的約定要求開發(fā)商承擔違約責任。據(jù)悉，這是寶應縣也是揚州市首例消費者投訴開發(fā)商繞道物業(yè)交房的投訴。
