業(yè)主與物業(yè)、業(yè)委會與物業(yè)、業(yè)主大會與物業(yè)，在我們的日常生活中，四者之間發(fā)生矛盾的現(xiàn)象隨處可見，其中引發(fā)矛盾的導(dǎo)火索，往往是由于一些經(jīng)濟(jì)利益的糾葛，而小區(qū)公共收益，這筆很難算清的糊涂賬，由誰來管理是一個(gè)難解的矛盾。前天，在市建設(shè)局舉辦的交流會上，有業(yè)主希望業(yè)主大會能取得法人登記資格，以經(jīng)營小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)，這一想法激起了不少贊同與質(zhì)疑的聲音。
走出家門，作為小區(qū)業(yè)主的您，可能經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：小區(qū)內(nèi)的空地上，常有家裝、電器、衣服鞋類等攤位做生意；小區(qū)建筑的外墻和電梯里，掛上了許多各式各樣的廣告；小區(qū)公共通道上，有外來車輛臨時(shí)停車，物業(yè)進(jìn)行了收費(fèi)……
這些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的行為必然會產(chǎn)生收益，然而，這筆錢歸誰？去向如何？許多業(yè)主都覺得這是一筆糊涂賬。5日，在2009年度全市業(yè)主委員會業(yè)主知識交流會上，市物業(yè)管理協(xié)會的專家給我市數(shù)十名業(yè)主代表上了深刻的一堂課。記者在現(xiàn)場了解到，絕大多數(shù)業(yè)主對公共收益的處理都是一頭霧水，更有業(yè)主提出，希望業(yè)主大會能得到法人登記資格，以便自行管理小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)。
年收入數(shù)十萬 沒看到一分錢
“公共收益怎么監(jiān)管，這是目前小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中的一個(gè)盲點(diǎn)，也往往是業(yè)主與物業(yè)矛盾最激化之處。”物業(yè)管理協(xié)會的專家在交流會上說。
會后，一位家住龍山山莊的業(yè)主陸先生就提出這個(gè)問題，對其小區(qū)的公共收益分配問題表示強(qiáng)烈不滿。他說，當(dāng)初物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主訂立合同了，小區(qū)屬于公攤面積的空地和公共通道，如果改成車位做投資，收上來的錢應(yīng)該與全體業(yè)主三七開。但是，現(xiàn)在他們根本就一分錢也沒有看到。
但龍山山莊物業(yè)管理公司的王主任卻不同意陸先生的說法：小區(qū)公共收益，他們都有清楚的賬目，每收一筆錢，都會開出正規(guī)的發(fā)票。根據(jù)規(guī)定，他們會每半年公布一次收支賬目表，在小區(qū)的公告欄上進(jìn)行公示。“小區(qū)一共1400多戶，可能很多業(yè)主沒有看到，我們總不能家家戶戶上門通知吧？”王主任說，公共收益主要用來對小區(qū)進(jìn)行公共設(shè)施的更新。比如近幾年他們?yōu)樾^(qū)修建乘涼石凳、增設(shè)自動(dòng)停車系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。
根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所以及公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，均屬于業(yè)主共有。
記者走訪了思明區(qū)一些小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，不少物業(yè)公司對于小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行了充分開發(fā)。許多小區(qū)的車位對外開放，在一定時(shí)間段內(nèi)，收費(fèi)5元至10元不等。有些小區(qū)還安裝了廣告櫥窗，貼上各種廣告；許多電梯口還安了樓宇視頻，用于播放廣告。進(jìn)入社區(qū)擺攤，一次收費(fèi)50元至100元不等。
王主任說，他們收取停車費(fèi)，大概每年6萬元左右。至于其他小區(qū)墻面廣告的收入，則視地段和大小不同收費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士透露，地段好的墻面廣告收入每年接近百萬元。
要求法人登記地位 成立財(cái)團(tuán)自己管理
“有時(shí)我們明知權(quán)益被侵犯了，但卻拿物業(yè)公司沒辦法。”一位業(yè)主認(rèn)為，現(xiàn)在的業(yè)主和業(yè)主大會在與物業(yè)公司的矛盾中，仍然處于弱勢地位。
“業(yè)主大會很多時(shí)候徒有虛名。”這位業(yè)主舉例說，有些物業(yè)公司將小區(qū)內(nèi)的公共場地租給他人做商用，影響了業(yè)主的生活。當(dāng)業(yè)主將物業(yè)公司告上法院時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)告不了，因?yàn)闃I(yè)主大會沒有起訴資格。
上月18日，北京市出臺了《北京市物業(yè)管理辦法》，其中規(guī)定：具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。
給予業(yè)主大會法人登記的資格，這在全國是首例。一位業(yè)主說，有法人登記資格的關(guān)鍵之處在于：業(yè)主大會在法律上跟物業(yè)公司處于同等地位，如果物業(yè)有侵害業(yè)主利益，業(yè)主大會能合法地提出訴訟。
另一些業(yè)主認(rèn)為，取得法人登記地位才能更好地管理小區(qū)、制約物業(yè)公司。“小區(qū)的公共區(qū)域，我們不一定要交給物業(yè)公司管理，可以自己用公共面積做投資，由業(yè)主大會或業(yè)委會組成財(cái)團(tuán)代管，也可聘請專業(yè)的理財(cái)機(jī)構(gòu)管理。”一位業(yè)主提出，這樣才能行使小區(qū)財(cái)產(chǎn)的知情權(quán)、支配權(quán)。
業(yè)主與業(yè)委會缺乏溝通互信
要監(jiān)管小區(qū)公共收益，物業(yè)合同很重要。市建設(shè)局工作人員說，在物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)之前，業(yè)主大會應(yīng)該與其簽訂詳細(xì)合同，明確公共區(qū)域的經(jīng)營方案以及收益的分配方式。如果物業(yè)公司未能按合同執(zhí)行，業(yè)主有權(quán)通過法律渠道討要這些收入，以維護(hù)自身合法權(quán)益不受侵犯。
至于法人登記資格，市建設(shè)局認(rèn)為，廈門市雖未出臺明確的政策，但實(shí)際上從幾年前開始，法院已受理了類似訴訟，也就是說實(shí)際操作中，業(yè)主大會已經(jīng)有了相應(yīng)法律地位。
“業(yè)主大會或業(yè)主委員自己來經(jīng)營小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)，這個(gè)操作起來很懸。”據(jù)市建設(shè)局分析，全體業(yè)主直接管理財(cái)產(chǎn)經(jīng)營顯然不現(xiàn)實(shí)。但由業(yè)委會管理，很多業(yè)主并不放心。業(yè)委會跟業(yè)主是授權(quán)的關(guān)系，業(yè)主大會是權(quán)力機(jī)構(gòu)、業(yè)委會是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。如果溝通不好，也會有很多不可預(yù)見的矛盾。目前就有很多小區(qū)，業(yè)委會與業(yè)主之間矛盾十分激化。
“業(yè)主與業(yè)委會兩者之間必須信任，才可能做好這件事情。但信任，其實(shí)是一個(gè)很難捉摸的東西。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
