今年夏天至今的幾輪降雨過后，沈城的許多業(yè)主—尤其是家住頂層的業(yè)主，都出現(xiàn)家中屋頂漏雨的問題。
在沈城的業(yè)主當中，像陳先生一樣遭遇的其實不少，那么屋頂漏雨，究竟該不該歸咎于物業(yè)公司，又究竟應該由誰來替業(yè)主負責修繕呢？
5年內：正常由開發(fā)商負責維修 物業(yè)協(xié)助
遼寧英泰律師事務所冷雪蓮律師指出，建設工程承包單位向建設單位承擔屋面防水工程保修責任的保修期不低于5年。如果在物業(yè)質保期內出現(xiàn)問題，由物業(yè)通知施工單位維修。所以說，如果業(yè)主購買的是商品房，那么在入住5年內，應當由開發(fā)商負責維修屋面防水，而物業(yè)公司雖然不承擔維修責任，但也應當承擔起為業(yè)主聯(lián)絡開發(fā)商或維修單位的義務。
需要注意的是，有的小區(qū)會有這樣一種情況—開發(fā)商將樓盤的“售后”委托給了物業(yè)公司，如果開發(fā)商和物業(yè)公司之間有這種約定，那么就應當由物業(yè)公司來負責維修。
冷雪蓮認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用由物業(yè)公司從物業(yè)費中承擔。所以，物業(yè)是有義務協(xié)助施工單位負責房屋漏雨的維修工作。
超5年：按程序使用維修基金
而質保期過后，一般的小修則由物業(yè)公司負責維修。如果涉及物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等費用，通常需要通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本。
業(yè)主在購買商品房時，都交納了房屋維修基金。房屋超出5年出現(xiàn)滲漏的，就可以申請使用維修基金。
住宅的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)漏雨等質量問題需要維修時，物業(yè)企業(yè)要首先進行勘查，并向業(yè)主委員會提交維修申請報告、開發(fā)建設單位《住宅質量保證書》、工程預算書等資料。資料齊備后，住宅小區(qū)的業(yè)主委員會將組織召開業(yè)主大會（也可采取業(yè)主意見書面調查等形式）對資料進行審議。審議通過后，形成業(yè)主大會決議，在小區(qū)內公示5天。
物業(yè)公司5天后將公示照片、業(yè)主委員會對公示意見反饋情況說明、業(yè)主意見調查表等材料報到所在區(qū)的小區(qū)辦審核。區(qū)小區(qū)辦實地審核后，提出審核意見方可實施對物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修，更新或改造。對于單個項目資金在5萬元以上的較大工程，建議業(yè)主委員會通過社會專業(yè)部門對工程造價進行預、決算審驗。
啟用維修基金需要啥條件？
一般啟動和使用維修資金需要符合以下四個條件：
一、該小區(qū)或住宅樓建立了維修基金賬號；
二、損壞的部位必須是公共部位和公共設施；
三、必須是在保修期滿以后；
四、商品房小區(qū)必須組建業(yè)主委員會，由委托的物業(yè)公司在業(yè)主大會的監(jiān)督下啟動和使用維修資金。
沒有業(yè)主委員會怎么辦？
未成立業(yè)主大會、未組建業(yè)主委員會的住宅小區(qū)或住宅樓，也可由售房單位啟動維修資金業(yè)務，但需符合相關文件的規(guī)定并經過2/3以上的業(yè)主同意。很多小區(qū)的物業(yè)公司采用調查問卷的形式解決這一問題。
不夠2/3業(yè)主同意怎么辦？
一旦某小區(qū)入住業(yè)主沒有超過2/3，或者例如樓房頂樓漏水等所產生的房屋問題沒有損害到自身利益而投反對票。因此“超過2/3業(yè)主同意”的規(guī)定成了一道很難逾越的屏障。一些市民也反映，啟動維修基金手續(xù)復雜，除業(yè)主投票外，還需要層層審批。《住宅專項維修資金管理辦法》中還有一句例外規(guī)定：只有發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，才有可能不通過業(yè)主大會啟動應急維修資金。房屋漏雨等，看似不損害其他業(yè)主自身利益的問題不是一家之事，它會加速整棟樓的折舊，讓房屋的使用年限降低。同時，如果業(yè)主可以樹立“自治”意識，主動參加業(yè)主大會，履行自己的職責，將有利于問題的解決。
特別提醒
私改屋頂 自掏腰包維修
有些住在頂層的業(yè)主在入住裝修時，喜歡私自改造屋頂結構。這些私自改造屋頂?shù)男袨椋旧砭褪遣槐辉试S的，而一旦進行過私自改造，如果再遇到屋頂漏雨的情況，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都不會再為此承擔責任。業(yè)主只能自己承擔相關損失，以及維修的責任。
