    北京市第一中級(jí)人民法院第四法庭8月6日的一場業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟案，引來了京城多家媒體到場，旁聽席上的位置差不多被記者占去了近一半。而坐在上訴人位置上的著名維權(quán)人士王海與舒可心，更是吸引記者的鎂光燈頻閃不斷。
    休庭期間接受本報(bào)記者采訪的王海認(rèn)為：水清木華園的案件之所以引人注目，物業(yè)公司要求收取比高利貸還高的滯納金是個(gè)焦點(diǎn)。
    不交物業(yè)、供暖費(fèi)遭起訴并敗訴
    水清木華園小區(qū)由北京匯澤房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)、北京匯澤物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理。水清木華園小區(qū)5號(hào)樓312室業(yè)主劉慧英告訴記者，自2000年1月13日入住小區(qū)以來，業(yè)主就一直面臨著公攤面積不清、配套設(shè)施不全、入住條件不具備以及匯澤物業(yè)公司方面的質(zhì)價(jià)不符、綜合管理水平較差、多收費(fèi)少服務(wù)等問題。鑒于此，許多業(yè)主在交涉未果的情況下，只好暫時(shí)緩交物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)。
    4號(hào)樓103室業(yè)主邵夏珍說，北京匯澤物業(yè)公司由于管理不合格，已經(jīng)于2002年7月5日被北京市房地局公布取消了其物業(yè)管理的資質(zhì)。他們依法成立的小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)在市、區(qū)小區(qū)辦的指導(dǎo)下，于2002年7月13日通過公開招投標(biāo)選聘了中標(biāo)的北京市光環(huán)電信物業(yè)管理公司為本小區(qū)新的物業(yè)管理公司，并于2002年11月1日正式接管了小區(qū)物業(yè)管理工作。
    就在此時(shí)，匯澤物業(yè)公司卻于2003年2月到海淀法院起訴了該小區(qū)40多位業(yè)主，不僅要求他們交納2001年以后的物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)，而且還索取高額的暖氣費(fèi)滯納金(每日1%)，從1萬多元到7萬多元不等。
    2003年4月11日，海淀法院以業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》、《供暖協(xié)議書》有效，業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)屬違約為由，判處水清木華園40多位業(yè)主敗訴，交納2001年以后的物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)以及暖氣費(fèi)滯納金(每日7‰)。
    業(yè)主上訴中院，雙方愿意調(diào)解
    20多位敗訴業(yè)主上訴于北京市一中院。作為業(yè)主代理人之一的北京市重光律師事務(wù)所蔣律師認(rèn)為，首先，《物業(yè)管理委托合同》、《供暖協(xié)議書》系上訴人（業(yè)主）被迫簽訂的格式合同。被上訴人(匯澤物業(yè)管理公司)在辦理入住手續(xù)時(shí)，給上訴人發(fā)的《入住通知書》中明確寫著，必須先與被上訴人辦理物業(yè)管理手續(xù)，簽訂包括《物業(yè)管理委托合同》、《供暖協(xié)議書》在內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)管理文件，繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)才能領(lǐng)取房屋鑰匙。為盡早入住，上訴人也只能被迫簽訂合同。
    其次，上訴人不交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)是事出有因，不構(gòu)成違約。被上訴人在2000年度的物業(yè)管理中因小區(qū)建設(shè)沒有實(shí)施完，只作了很少的物業(yè)服務(wù)。第二個(gè)交費(fèi)年度即2001年初，2000年度存在的問題依然沒有解決。物業(yè)管理委員會(huì)多次與被上訴人協(xié)商減免物業(yè)費(fèi)，被上訴人也答應(yīng)可以協(xié)商，但一直都沒有最后的意見。在業(yè)主們的等待中，上訴人迎來了的是被起訴，并要求繳納高額滯納金。
    第三，被上訴人的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)違反了北京市的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)費(fèi)計(jì)算錯(cuò)誤。按照《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，房屋公共部分的服務(wù)費(fèi)應(yīng)為38.7%，自用部分的61.3%屬于特約服務(wù)，如果產(chǎn)權(quán)人沒有委托管理，則不能收取。而匯澤公司與業(yè)主的物管合同則將兩部分的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)互換，按61.3%收取了公共部分，多收了22.6%。
    按照北京市物價(jià)局《關(guān)于調(diào)整委托管理住宅電梯、高壓水泵收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(京價(jià)(房)字[1996]第274號(hào))文件的規(guī)定，被上訴人計(jì)算的4號(hào)樓電梯費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是錯(cuò)誤的。4號(hào)樓的電梯費(fèi)應(yīng)當(dāng)為7.12元／平方米.年，而被上訴人卻是按8.4元／平方米.年收取的，多收了1.28元／平方米.年。
    第四，被上訴人惡意利用滯納金條款，不履行《房屋使用、管理、維修公約》中的書面催繳義務(wù)，不能索要滯納金。被上訴人提供的《公約》中第四部分第三章第二條“管理費(fèi)及其他費(fèi)用的支付”規(guī)定，任何產(chǎn)權(quán)人未能于本公約規(guī)定的日期內(nèi)支付管理費(fèi)及其他費(fèi)用，經(jīng)管理者書面通知后七天內(nèi)仍未繳納的，管理者有權(quán)向該產(chǎn)權(quán)人收取該應(yīng)付而未付款項(xiàng)自應(yīng)付日起至實(shí)付日止的滯納金和手續(xù)費(fèi)。“其他費(fèi)用”按該條規(guī)定包括供暖費(fèi)。但時(shí)至今日，被上訴人從未向上訴人發(fā)出過書面通知，因此，被上訴人不能向上訴人收取物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)的滯納金。
    而按照《北京市住宅鍋爐供暖管理規(guī)定》，在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)限期催交后仍不繳納的，才按日加收1%的滯納金。而上訴人并未受到房地局的催交，故不應(yīng)當(dāng)繳納滯納金。
    在上訴人的法庭陳述后，北京匯澤物業(yè)管理公司經(jīng)理王森與其代理律師喻天野進(jìn)行了法庭辯解。他們認(rèn)為，業(yè)主與匯澤物業(yè)公司簽訂有《物業(yè)管理委托合同》，匯澤物業(yè)向業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。而大部分業(yè)主一直沒有繳費(fèi)，物業(yè)公司是迫不得已只能通過法律手段解決。在法庭上，被上訴人對(duì)于上訴人的陳述理由一一進(jìn)行了法庭答辯，并出示了相關(guān)證據(jù)。
    王森在法庭接受采訪時(shí)表示，起訴業(yè)主也是情非得已，不交物業(yè)費(fèi)與供暖費(fèi)的不是一家兩家，僅靠協(xié)商很難達(dá)到一致。如果有業(yè)主給物業(yè)公司挑出一堆毛病就不交物業(yè)管理費(fèi)了，那么其它的業(yè)主就會(huì)效仿，那有誰還會(huì)交物業(yè)費(fèi)啊？不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司如何進(jìn)行正常的管理、提供正常的物業(yè)服務(wù)？所以只能上法庭解決。
    截止記者發(fā)稿時(shí)，水清木華園小區(qū)業(yè)主訴匯澤物業(yè)管理公司之案進(jìn)入了法庭調(diào)解。據(jù)業(yè)主邵夏珍、劉慧英等介紹，法院剛剛通知業(yè)主，物業(yè)公司同意將滯納金降到4‰進(jìn)行調(diào)解。而據(jù)上訴人代理人舒可心與王海介紹，雙方對(duì)調(diào)解都有誠意，但在所涉及的費(fèi)用金額上還有一定差距，還得看雙方當(dāng)事人的最終意愿。物業(yè)管理公司的代理律師喻天野也表示，有一些業(yè)主通過調(diào)解能與物業(yè)公司達(dá)成和解，但其它的調(diào)解并不是沒有障礙，他們希望通過業(yè)主、物業(yè)公司、法院及代理人的努力，最終能夠達(dá)成和解。
    摘自《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》 記者王小霞
