[案情介紹]
2004年9月初，北京望京西園小區(qū)發(fā)生了一起入室殺人事件，買菜回家的劉姓夫婦發(fā)現(xiàn)家里有小偷，在爭斗中被殺害。由于事發(fā)時小區(qū)北門的保安剛剛撤離，這一事件的責任承擔問題引發(fā)了廣泛爭議，有人認為小區(qū)管理不善，保安沒有盡到保衛(wèi)小區(qū)安全的責任，因此物業(yè)管理公司應負一部分責任。
[評析]
依據(jù)物業(yè)服務合同看物業(yè)管理公司的責任
判斷物業(yè)管理公司是否履行職責、業(yè)主的遇害是否與物業(yè)管理公司有關，進而物業(yè)管理公司是否應當承擔責任，其主要依據(jù)是物業(yè)管理公司與業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同。根據(jù)《合同法》，有效成立的合同在當事人之間具有法律效力，當事人一旦簽訂，就要受合同條款的約束，必須嚴格履行合同義務?！段飿I(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”由上述規(guī)定可見，物業(yè)管理公司的責任范圍是與合同的約定有著直接聯(lián)系的。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)管理公司與業(yè)主應就維護小區(qū)公共秩序的職責內容、采取的防范措施進行詳細約定，在合同簽訂后，物業(yè)管理公司要嚴格按約定行事，認真負起保護業(yè)主人身、財產安全的責任，業(yè)主也應依據(jù)合同，判斷物業(yè)管理公司是否存在失職行為。
有些業(yè)主認為，只要在小區(qū)內遭受人身、財產損害，物業(yè)管理公司就應承擔責任，這種認識是錯誤的。在物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務合同約定履行了職責的情況下，要求物業(yè)管理公司承擔賠償責任難以得到法律的支持，因為物業(yè)管理公司維護小區(qū)公共秩序的職責不同于公安機關的治安管理職責。即使公安機關負有保障人民生命財產安全，預防制止犯罪活動的法定職責，我們也不能因為發(fā)生了違法犯罪案件而要求管片公安機關承擔民事責任。
實踐中，物業(yè)管理公司應注意由于開發(fā)商的行為導致自身承擔責任。一些開發(fā)商在樓盤銷售過程中為吸引更多的購房人，往往會對小區(qū)的物業(yè)管理作出誘人的承諾，進而寫入前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同。而事實上，由于開發(fā)商的建筑設計或配套安保設施不完善和物業(yè)管理公司自身服務能力所限，不可能完全履行在合同中向業(yè)主作出的一些不切實際的承諾。在這種情況下，物業(yè)管理公司面臨向業(yè)主承擔違約責任的風險，并且在業(yè)主的人身、財產遭受損失的情況下，還面臨著承擔巨大賠償責任的風險。因此物業(yè)管理公司在承接項目時不能饑不擇食，對開發(fā)商提出的條件一概應允，而應根據(jù)項目情況、自身能力來確定。
物業(yè)管理公司的保安義務
《條例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告”，第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作”?？梢?，物業(yè)管理公司的保安責任更多的集中于應對、救助和報告。
本案中，如果物業(yè)服務合同約定模糊，如何界定物業(yè)管理公司的保安義務，就是一個難題。筆者認為應以《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》中關于普通商品住宅物業(yè)管理服務標準的規(guī)定為參照，物業(yè)管理公司對小區(qū)規(guī)劃紅線以內、業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域應承擔的秩序維護和公共財產看管的職責如下：(1)相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身安全處有明顯標志和防范措施，(2)維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理，保持車輛行駛通暢 (3)看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于兩人，做到有計劃、有記錄；(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案：發(fā)生時，應立即采取措施，并及時報警和配合公安部門進行處理。在本案中應根據(jù)具體案情，對應相關規(guī)定，具體分析物業(yè)管理公司是否已經勤勉盡責，是否存在過錯，如果存有過錯，則應承擔相應責任。
法律責任的因果關系
除法定無過錯責任外，任何過錯責任均存在依因果關系判斷責任有無及大小的原則。不僅在本案，所有類似案件業(yè)主遇害、受損均是犯罪分子所為，而非物業(yè)管理公司違約所致。這就涉及到合同責任成立上的因果關系，即違約行為是否造成損害后果。在違約行為直接造成損害后果時，很容易用直接因果關系來認定責任。但在違約并非是造成損害的唯一原因，而且不是主要原因時，如何認定因果關系及責任范圍，在審判實踐中尚無定論。筆者認為，根據(jù)本案案情，可以借鑒大陸法系“因果關系二分法”，即區(qū)分因果關系的不同層次，將其分為責任成立的因果關系與責任范圍的因果關系。責任成立的因果關系主要解決的是責任的“定性”問題，亦即責任是否能夠成立責任范圍的因果關系主要解決的則是責任的“定量”問題，亦即責任人在多大程度上承擔責任。對于本案，在認定物業(yè)管理公司責任成立方面可以采用較為寬松的標準，不要求違約行為與損害后果之間存在必然的聯(lián)系，只要求判明它們之間在通常情形下發(fā)生的較大的可能性，即假設在其他條件不變的情況下，如果被告在積極作為，情況會是如何，并由此判斷因果關系之有無。本案中，如果物業(yè)管理公司嚴格履行了保安義務，站崗的保安及時銜接，犯罪分子就可能無法進入小區(qū)，或者進入小區(qū)后即被發(fā)現(xiàn)和制止，損害行為就不會發(fā)生，由此可以認定違約行為與損害后果在事實上存在一定因果關系。而在認定物業(yè)管理公司責任范圍的因果關系時，筆者建議采用較窄的標準，即不要求物業(yè)管理公司承擔全部責任，而根據(jù)物業(yè)管理公司違約行為在造成損害后果的所有原因中所占的比例來適當分攤其責任，以體現(xiàn)公平原則。
綜上，物業(yè)管理公司在承接項目時，首先應細化物業(yè)服務合同的約定，不是單純使用統(tǒng)一的文本格式即萬事大吉；在從事管理服務時，應嚴格按照合同約定履行職責，制定相應的配套規(guī)章及工作流程，做到工作記錄可查，工作軌跡可循，在出現(xiàn)問題時，才能舉證證明自身行為盡責，作出有力抗辯，保證自身的合法權益。
