以下關于物業(yè)服務收費矛盾的探討，物業(yè)服務收費問題是當前物業(yè)管理行業(yè)中矛盾比較突出，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都十分關心的問題。
物業(yè)服務收費問題是當前物業(yè)管理行業(yè)中矛盾比較突出，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都十分關心的問題。解決收費問題引發(fā)的各種矛盾糾紛，規(guī)范收費行為，推動收費向市場化方向發(fā)展，是目前行業(yè)迫切需要解決的問題。本文試圖依據(jù)《物業(yè)管理條例》及《物業(yè)服務收費管理辦法》確定的原則和方向，從物業(yè)服務收費存在的問題、解決思路、理論和實踐探索等方面，從價格構成要素分類定量、從業(yè)人員勞動定額等思路出發(fā)，探討如何通過加強收費政策指導，規(guī)范收費行為，引導收費市場化的發(fā)展方向，促進物業(yè)管理行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展。
一、對物業(yè)服務收費矛盾糾紛的成因思考
《物業(yè)管理條例》頒布實施以來，隨著業(yè)主法規(guī)意識和權利意識的增強，以及對物業(yè)服務需求和關注程度的提高，物業(yè)管理行業(yè)(以下簡稱行業(yè))中的一些矛盾暴露出來。在行業(yè)物業(yè)服務收費(以下簡稱收費)過程中，矛盾糾紛數(shù)量較多，且上升趨勢明顯，就是其體現(xiàn)。造成收費矛盾的原因很多，如規(guī)劃建設環(huán)節(jié)的遺留問題、水電氣費代收代繳問題、社會治安問題、業(yè)主大會的成立與運作問題、業(yè)主間的相鄰糾紛問題等等。我們認為，收費矛盾糾紛多的內在原因主要有以下四個方面：
(一)消費市場不成熟是收費矛盾糾紛多的主要原因。
目前，越來越多的業(yè)主渴望享受更高質量的物業(yè)服務，但是，物權意識的不健全和消費心理的不健康，使業(yè)主對物業(yè)服務普遍缺乏理性的認識，造成了多方面的問題。
首先，物業(yè)服務的商品性質、功用和價值認識不到位。物業(yè)服務作為一種商品，其價值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。對此目前很多業(yè)主尚未認識：一方面希望通過物業(yè)服務改善環(huán)境、秩序，同時又不主動關心維護這些環(huán)境、秩序;一方面希望物業(yè)服務降低物業(yè)的折舊率，同時又不愛惜共用部位和共用設施設備。業(yè)主的自身行為與主觀意愿相脫離，物業(yè)服務的價值便不易得到充分體現(xiàn)。反映在收費環(huán)節(jié)上，認識不到購買物業(yè)服務是一種客觀需要和長期需求，是實現(xiàn)所購物業(yè)價值最大化的重要途徑。因此，花錢購買這種消費的主觀意愿不強烈，消費心理不成熟，交費往往是被動的，且容易受到其他因素的左右。例如有些業(yè)主拒交、拖欠服務費，沒有原因，就是覺得物業(yè)管理沒有用，花錢養(yǎng)了一批閑人;有些業(yè)主期望通過拒交服務費迫使開發(fā)商解決遺留問題，等等。業(yè)主拒交、拖欠服務費，取得眼前利益的同時，產(chǎn)生物業(yè)環(huán)境水平下降、物業(yè)折損加速等損失，也導致企業(yè)入不敷出而降低服務質量。可以說，由于對物業(yè)服務商品性質認識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。
其次，物權意識不健全，物業(yè)價值形成不了解。業(yè)主購買物業(yè)后取得了對房屋專有部位的所有權和對共用部位、共用設施設備的共有權。共用部位和共用設施設備的維護是全體業(yè)主的共同責任，全體業(yè)主應當是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權意識的不健全導致責任意識缺乏，不能從履行業(yè)主義務的角度去對待這種消費，造成業(yè)主與企業(yè)在收費問題上關系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。例如爭議較大的“未入住業(yè)主是否應當交納全額的物業(yè)服務費”，多數(shù)業(yè)主主張在入住前沒直接享受物業(yè)服務，應當少交或不交服務費。這種觀點實際上就是物權意識缺位，義務觀念缺乏的反映。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的狀況，是物業(yè)價值構成中一個非常重要的因素，其價值估計約占專有部位價值的25%左右，它是實現(xiàn)物業(yè)使用功能不可或缺的重要方面。此因素與物業(yè)同時形成，但卻是變化的，要保持和優(yōu)化原有狀態(tài)需要不斷投入，且與投入成正相關。這是許多業(yè)主沒有理解、認識或者重視的。從與可比商品汽車的維修養(yǎng)護來看，其長期總費用占購買時的20%左右，作為個人財產(chǎn)的汽車，其維修養(yǎng)護支出，消費者會無可爭議的自愿付出，而體現(xiàn)在共有財產(chǎn)的物業(yè)服務上，其消費意識就相去甚遠，反映出消費心理的不健康。
