(2003)穗中法民四終字第215號
廣州市中級人民法院民事判決書
(2003)穗中法民四終字第215號
上訴人(原審被告)：南海市中旅集團公司(以下簡稱：南海中旅公司)，住所地：廣東省南海市西樵山渡假區。
法定代表人：肖X，公司董事長。
委托代理人：葉X，男，該公司職員，住廣東省佛山市省紡織工業學校路X號。
被上訴人(原審原告)：廣州市新X物業管理有限公司(以下簡稱：新X公司)，住所地：廣州市中山X路X號百匯廣場10樓。
法定代表人：羅X，公司總經理。
委托代理人：陳X，廣東廣信律師事務所律師。
委托代理人：陳XX，廣東廣信律師事務所律師助理。
原審第三人：廣州市X城房地產發展有限公司(以下簡稱：X城公司)，住所地：廣州市沙面南街X號X酒店405室。
法定代表人：鄺XX，公司董事長。
委托代理人：楊XX，男，該公司職員，通訊地址同公司。
上訴人南海市中旅集團公司因物業管理費糾紛一案，不服廣州市荔灣區人民法院(2002)荔法房初字第573號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。
原審認為，被告與第三人簽訂的《房地產預售契約》及其附件是雙方當事人的真實意思表示，且其內容沒有違反國家法律的禁止性規定，是合法有效的。而且在《廣東省物業管理條例》頒布實施前，被告與第三人在上述契約附件中已對物業管理問題有明確約定，該條款對雙方當事人均有約束力。第三人依據該條款有權指定物業管理公司對惠城花園進行管理。現第三人委托原告管理惠城花園，沒有違反其與被告在上述契約及附件中的約定，原告已取得《廣州市物業管理企業資質證書》及《廣東省經營服務性收費許可證》，具備物業管理的合法資質，其根據第三人的委托對惠城花園實行物業管理，履行了物業管理義務，按照權利義務對等的原則，原告有權收取物業管理費。現原告自愿將收費標準降至8元/平方米，是可行的。被告已收取了商鋪的鑰匙并享受原告提供的物業管理服務，應向原告支付相關費用。被告以與原告沒有直接法律關系且第三人沒有取得綜合驗收手續為由，不同意支付管理費，與契約附件的約定不符，違反了公平、誠實信用的原則，不予支持。被告與第三人之間的債權債務關系，應另案處理。至于滯納金，由于原、被告雙方對此沒有約定，故對原告該請求不予支持。據此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條的規定，作出判決如下：一、被告南海市中旅集團公司自本判決發生法律效力之日起10日內，向原告廣州市新建業物業管理有限公司交納從 1999年10月至 2001年9月15日的物業管理費8018.33元。二、駁回原告廣州市新建業物業管理有限公司的其它訴訟請求。本案受理費444元，由原告負擔113 元，被告負擔331元。
判后，南海市中旅集團公司不服向本院提起上訴稱，一、原判認定事實不清，未能查清物業是否通過綜合驗收。二、被上訴人系受原審第三人的委托而實施物業管理，上訴人因此有權選擇委托人(原審第三人)為合同相對人。三、上訴人對被上訴人的委托人(建設單位)享有巨額債權并愿意進行部分抵銷。本案所涉及的案件沒有經過綜合驗收。根據法律規定，綜合驗收是法律法規一貫強調必須具備的條件，根據國務院城市房地產開發經營管理條例第17條規定：“經過驗收才能交付使用。”1995年1月26日建設部的城市房地產經營管理辦法第16條規定與國務院的規定一致，1998年12月 23日的廣州市政府頒布的廣州市住宅小區綜合驗收管理辦法第14條也同樣如此規定。以及建設部關于加強房地產經營管理提高商品房質量的通知第3條也同樣規定。綜上所述，必須經過綜合驗收才能交付使用，未經綜合驗收不能交付使用。因此，上訴人要說明的是被上訴人的樓宇不具備條件交付使用，被上訴人所交付的房屋是不合法的，也是違約的，應視為其沒有交付使用。由于綜合驗收沒有辦，根據廣州市政府的《廣州市新建物業住宅小區管理辦法》第2條以及98年生效的《廣東省物業管理條例》第20條也規定了物業竣工以后綜合驗收之前的物業管理費應由發展商負責即本案第三人負擔。由于前期物業管理費用由第三人負擔，因此本案上訴人與原審第三人簽訂的《物業管理委托合同》，該合同只能約束原審第三人和被上訴人，不能直接約束到上訴人。原判認為上訴人已經同意原審第三人授權給廣州市新建業物業管理有限公司收取物業管理費是錯誤的。另外，《物業管理委托合同》是廣州市新建業物業管理有限公司以原審第三人的名義簽訂的，因此該合同不能約束到上訴人。另外，上訴人承擔的物業管理費只能向原審第三人履行，由于上訴人與被上訴人沒有直接的關系，因此上訴人只能向原審第三人繳納該物業管理費。原判忽視了其的抗辯理由，上訴人選擇第三人(物業管理的委托人)為合同相對人，并對本案債務進行抵銷的權利應當受到法律保護。要求撤銷原審判決，駁回被上訴人的全部訴訟請求。
