【案情簡介】李某想購買一套房屋，經(jīng)親戚介紹，聯(lián)系到了某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員王某。王某口頭承諾，只要李某購買自己推薦的房屋，在辦理房貸時可以享受七折房貸利率的優(yōu)惠。李某相信了王某的口頭承諾，簽訂了房屋買賣居間合同。但事后李某在王某的帶領(lǐng)下到某擔(dān)保公司
【案情簡介】李某想購買一套房屋，經(jīng)親戚介紹，聯(lián)系到了某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員王某。王某口頭承諾，只要李某購買自己推薦的房屋，在辦理房貸時可以享受七折房貸利率的優(yōu)惠。李某相信了王某的口頭承諾，簽訂了房屋買賣居間合同。但事后李某在王某的帶領(lǐng)下到某擔(dān)保公司辦理銀行貸款面簽時卻被告知，由于該處房產(chǎn)規(guī)劃用途是辦公、公寓，李某非但不能享受優(yōu)惠，反而要承擔(dān)超過普通貸款1.5倍的利率。 由于房貸利率與之前王某承諾的不符，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了李某的經(jīng)濟(jì)承受力，所以李某不得不放棄購買房屋，解除合同。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起訴到法院稱，李某出于自己原因解除合同，不能排除房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司給付居間費(fèi)用的義務(wù)，要求李某給付居間費(fèi)用。庭審中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司否認(rèn)曾經(jīng)承諾過保證李某享有貸款利率方面的優(yōu)惠，李某又提不出任何證據(jù)對自己的主張加以支持，而王某已離開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。一審法院經(jīng)審理，支持了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的訴訟請求。一審法院判決后，李某不服，上訴至中院。鑒于李某經(jīng)濟(jì)狀況實在困難，法官在法庭上進(jìn)行了努力調(diào)解，最終房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司同意減少李某居間費(fèi)用。雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。 【案例評析】在人們慣性思維里，通過熟人辦事往往可以事半功倍，也讓自己放心。然而本案中因李某過于信賴“熟人”的口頭承諾，在簽訂合同之時未詳盡了解房屋用途以及相關(guān)政策，導(dǎo)致自己承擔(dān)合同解除的法律后果。從法律角度而言，一審判決李某承擔(dān)居間費(fèi)用是正確的，理由如下： 本案是一個居間合同關(guān)系糾紛，根據(jù)《合同法》規(guī)定，“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。”因此，諸如房產(chǎn)中介公司，意即法律上規(guī)定的居間人，其實質(zhì)上通過其所掌握的房產(chǎn)信息為買方和賣方架起溝通的橋梁，從中獲取這一信息的對價(報酬)。一旦居間人(中介)促成了房產(chǎn)買賣合同的簽訂，就表明其完成了居間義務(wù)，應(yīng)當(dāng)獲得居間報酬。但《合同法》亦明確規(guī)定居間人“有如實向委托人報告有關(guān)訂立合同的事項”的義務(wù)，如果違反這一如實報告的義務(wù)，導(dǎo)致委托人作出錯誤決策的，委托人便享有拒絕支付報酬的抗辯權(quán)。本案中，中介王某確實沒有如實的將“房屋用途系屬于辦公、公寓”這一影響委托人判斷的重大信息告訴李某，直接導(dǎo)致了李某的合同履行不能，客觀來說，王某存在違反居間義務(wù)的情形;但是因為李某在庭審中無法就此進(jìn)行舉證，導(dǎo)致其因舉證不能產(chǎn)生敗訴的法律后果。 二審法院從解決糾紛的角度出發(fā)進(jìn)行調(diào)解，降低雙方各自最初的預(yù)期，從而達(dá)成調(diào)解協(xié)議。本案以調(diào)解作為最終處理結(jié)果，實際上是一個雙贏的結(jié)局。一方面，房產(chǎn)中介公司雖然減損了部分金額，但因為調(diào)解協(xié)議往往自愿履行的可能性較高，且司法實踐中相當(dāng)一部分在出具調(diào)解協(xié)議的時候便直接履行，省卻了后續(xù)執(zhí)行程序的繁瑣以及執(zhí)行的經(jīng)濟(jì)成本。另一方面，對于李某來說，二審判決改判的可能性也較低，調(diào)解能少支付一點算一點，也算是挽回自身的損失。這對李某類的人來說，亦是個教訓(xùn)，畢竟對尋常百姓而言，購房畢竟是人生一大事，應(yīng)當(dāng)予以慎重，不僅應(yīng)避免輕信他人之舉，也應(yīng)自行了解相關(guān)政策，細(xì)心查閱有關(guān)合同文本及資料，并注重交易痕跡的保留，也即證據(jù)的收集和保留，以防今后訴訟的發(fā)生。
