因當(dāng)?shù)卣叩淖兓繓|想要租客提前搬走并解除合同，但是租客卻不同意，甚至撬鎖進(jìn)入房?jī)?nèi)強(qiáng)行居住。無(wú)奈之下，房東將租客告上了法庭，但是法院卻判令房屋租賃合同是無(wú)效的。上海房產(chǎn)糾紛律師指出解除合同和合同無(wú)效是不同的概念，其導(dǎo)致的法律后果也是不同的。
房東陸某長(zhǎng)期與父母同住，居住條件困難。2015年，經(jīng)審核批準(zhǔn)，他買到了一套位于浦東航頭鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積92.94平方米。陸某因家庭經(jīng)濟(jì)困難，于是便將房屋出租，打算用租金貼補(bǔ)家用。經(jīng)房屋經(jīng)紀(jì)公司介紹，2015年7月21日，他與本案被告盛某簽訂了房屋租賃合同，租期自2015年9月1日起至2019年8月30日止，月租金人民幣1200元。但在2016年5月13日，陸某卻收到了上海市浦東新區(qū)住宅發(fā)展和保障中心的整改通知書(shū)，要求他在5月底停止出租，收回房屋。原來(lái)，根據(jù)國(guó)家和上海的相關(guān)政策，經(jīng)濟(jì)適用房的房屋產(chǎn)權(quán)證附記處上明確記載：經(jīng)濟(jì)適用住房（有限產(chǎn)權(quán)），不得設(shè)定除經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房貸款擔(dān)保以外的抵押權(quán)，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓或者出租。收到通知后，陸某立即通知盛某，要求對(duì)方搬離，并提出解除之前簽訂的租賃合同。盛某在5月底之前也確實(shí)搬走了，然而當(dāng)年9月，盛某竟然撬鎖進(jìn)入房?jī)?nèi)繼續(xù)居住，還聲稱“已經(jīng)沒(méi)事了”。陸某此后多次與盛某協(xié)商，可對(duì)方就是不愿意解除房屋租賃合同。陸某無(wú)奈之下向法院起訴，請(qǐng)求判令解除與盛某的房屋租賃合同，判令盛某立即遷出涉訴房屋。法院認(rèn)為，經(jīng)適房的建造、購(gòu)買不是按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)有償交易原則，而是在政府統(tǒng)一規(guī)劃下，無(wú)償劃撥土地等公共資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，經(jīng)適房購(gòu)買人的價(jià)格優(yōu)惠實(shí)際上是來(lái)源于公共資源的投入。因此，只有符合本地具體困難標(biāo)準(zhǔn)的人員才有資格進(jìn)行經(jīng)適房申購(gòu)，經(jīng)適房購(gòu)買人初始取得的是有限產(chǎn)權(quán)，而不是物權(quán)法意義上的完全所有權(quán)。由于經(jīng)適房的分配、使用狀況關(guān)系公共資源的合理配置，《經(jīng)適房管理辦法》明確規(guī)定經(jīng)適房購(gòu)房人不得擅自出租獲利。本案中，原告陸某作為涉案經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)人，將涉案房屋出租給被告盛某，違反了經(jīng)適房管理規(guī)定，系利用公共資源謀取個(gè)人利益，損害了社會(huì)公共利益，根據(jù)合同法第五十二條，原、被告之間的租賃合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。被告盛某經(jīng)合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，系放棄自己的訴訟權(quán)利，法院最終判決原告陸某與被告盛某簽訂的租賃合同無(wú)效；被告盛某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)遷出涉訴房屋；押金1200元由原告退還給被告盛某。
滬律網(wǎng)提示：租賃期限在六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。對(duì)于不定期租賃合同，雙方都有任意解除權(quán)。本案中的租賃合同如果合法，則一方當(dāng)事人不享有任意解除權(quán)。
《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
上海合同律師表示：本案中因相關(guān)政策的出臺(tái)，涉案房屋不能再轉(zhuǎn)讓或者出租，陸某提出解除之前簽訂的租賃合同也是合情合理，盛某強(qiáng)行入住，損害了陸某的合法權(quán)益。經(jīng)法院判決，租賃合同本身也是無(wú)效的，盛某就更應(yīng)該及時(shí)搬走。
