1、小區(qū)公共配套設(shè)施應(yīng)該包括哪些?
公共服務(wù)設(shè)施可以分成兩類：
第一類是與基本居住有關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設(shè)施保障基本居住需求的滿足;
第二類是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理等設(shè)施，這些設(shè)施是對基本居住需求之上的更高生活需求的滿足。
2、誰是小區(qū)公共配套設(shè)施的主人?
公共配套設(shè)施的建設(shè)屬于商品房價格成本的一部分。根據(jù)國家《商品住宅價格管理暫行辦法》的規(guī)定，商品房的價格成本，包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和 小區(qū)非經(jīng)營性配套公共建筑的建設(shè)費。又據(jù)國家電力公司《關(guān)于對新建居民住宅供電設(shè)施收費及管理的意見》中第6條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內(nèi)，由新建住宅單位投 資建設(shè)的室外配電設(shè)施，其投資又攤?cè)虢ǚ砍杀镜模彝馀潆娫O(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于居民共有。”
其次，公共配套設(shè)施是住宅總體的一部分。沒有住宅，也就談不上公共配套設(shè)施，它與樓道等一樣屬不同所有人共有。按照國家規(guī)定：所有人和使用人對 其共有、公用的設(shè)施應(yīng)共同合理使用并承擔相應(yīng)義務(wù);除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨占;開發(fā)商向廣大業(yè)主出售了房產(chǎn)，同時也轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，也同時 相應(yīng)出售了同住宅同時建造的公共配套設(shè)施。所以，公共配套設(shè)施同住宅一樣，小區(qū)所有產(chǎn)權(quán)人也是公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有人。
最后，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由業(yè)主委員會來行使。根據(jù)國家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國家有關(guān)部門關(guān)于加強小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī) 精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)所有人或使用人的代表機構(gòu)——業(yè)主委員會來負責具體管理。當業(yè)主委員會選擇了某一物業(yè)管理企業(yè)并與之簽 訂了委托管理合同后，其公共配套設(shè)施就委托給了物業(yè)管理企業(yè)來管理。所以，公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主，業(yè)主委員會代表業(yè)主行使處置權(quán)，業(yè)主委員會委 托的物管企業(yè)行使管理權(quán)。
因此，小區(qū)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)是歸全體業(yè)主共有，任何人都不得私自侵占小區(qū)的公共配套設(shè)施。
3、公共設(shè)施被損壞誰來修?公共設(shè)施被損壞找不到責任人時，損失誰來賠?
由人為因素造成的公共設(shè)施損害不在公共維修基金的范圍之內(nèi)，應(yīng)由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。
公共設(shè)施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況：
(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維修管理的部分外，其余部分的維修費用，由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分攤。
(2)住宅樓內(nèi)的共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的維修費用，由該住宅樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤。
(3)一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于
一個單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費，由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)按所擁有的建筑面積比例分攤;在一棟住宅內(nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費由該層內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分攤。
