今年10月1日起，物權(quán)法開始正式施行。物權(quán)法與百姓的生活密切相關(guān)，其中關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)定明確了業(yè)主與物業(yè)的權(quán)利義務(wù)，尤其強調(diào)對業(yè)主合法權(quán)益的保護。在此刊發(fā)三則有關(guān)物業(yè)糾紛的案例，以給讀者啟示。
物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權(quán)
案例：奉天房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京市房山區(qū)開發(fā)了某住宅小區(qū)，并委托某物業(yè)管理公司對該小區(qū)進行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司的服務(wù)并不到位，而且給小區(qū)的居民帶來極大不便。例如，門口的保安執(zhí)勤很不嚴(yán)格，致使小區(qū)多次發(fā)生失竊事件;小區(qū)的下水管道經(jīng)常壞掉，雨天，居民出行受阻;電網(wǎng)總是隔三岔五地出故障，物業(yè)維修不及時;物業(yè)管理公司幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業(yè)主們集體決定拒絕給付物業(yè)管理費，直到物業(yè)公司改善服務(wù)。物業(yè)公司也不善罷甘休，直接切斷了小區(qū)的水電，雙方的矛盾迅速升溫。
說法：在本案中，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本生活條件不能保障，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物權(quán)法的正式施行使得這一問題有了解決途徑。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，以及對物業(yè)管理收支狀況的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行使該項權(quán)利。另外，物權(quán)法還確認(rèn)了業(yè)主有共同解聘物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的權(quán)利，即“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在行使這一權(quán)利時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
具體而言，在與物業(yè)公司協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應(yīng)該是向物業(yè)公司的主管部門、小區(qū)所在市(縣、區(qū))的居住小區(qū)管理辦公室、土地管理局、物價局、消費者協(xié)會等部門投訴，也可以申請有關(guān)部門調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。
