律師支招買(mǎi)樓贈(zèng)送花園送天臺(tái)怎能成空頭支票
2007年5月10日信息時(shí)報(bào)
送天臺(tái)花園未兌現(xiàn)上法庭也枉然
日前，廣州大道某樓盤(pán)在促銷(xiāo)廣告中隆重推出頂層復(fù)式送天臺(tái)花園等。吳先生看中了該盤(pán)的一復(fù)式頂樓，以350多萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)建筑面積約250多平方米的復(fù)式頂樓，買(mǎi)賣(mài)雙方在未簽訂正式合同之前，開(kāi)發(fā)商承諾會(huì)送面積約93.9平方米的天臺(tái)花園。但吳先生并未就此要求在雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)和合同中注明上述的優(yōu)惠條件。
簽訂買(mǎi)房合同后，吳先生繳納購(gòu)房款106多萬(wàn)元、契稅及綜合費(fèi)5萬(wàn)多元，卻未能獲贈(zèng)天臺(tái)花園，吳先生認(rèn)為這造成了他購(gòu)房的重大損失將開(kāi)發(fā)商告上了法庭。但法院認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商將頂樓復(fù)式房屋所有權(quán)賣(mài)出的同時(shí)就將應(yīng)屬整棟樓房所有業(yè)主方共同使用的天臺(tái)許諾贈(zèng)送，這種贈(zèng)送行為是違反有關(guān)規(guī)定和無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)為無(wú)效的贈(zèng)送行為，對(duì)此雙方均有一定責(zé)任。最后這個(gè)業(yè)主索賠70萬(wàn)元的案子，法院判開(kāi)發(fā)商只賠償5萬(wàn)元。
即將在10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》第七十三條就明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。”因此，如果開(kāi)發(fā)商許諾贈(zèng)送的花園屬于公共綠地范圍，或者許諾贈(zèng)送的天臺(tái)屬于公共面積，是不能由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行贈(zèng)送的。這部分的贈(zèng)送如果沒(méi)有明文進(jìn)行規(guī)定，可能會(huì)有被收回用作公共用地的風(fēng)險(xiǎn)。
拓寬小區(qū)道路占用自家花園
廣州律師導(dǎo)購(gòu)網(wǎng)陳松律師介紹，《物權(quán)法》頒布后，他們接到的咨詢案件中約有一成涉及到花園贈(zèng)送的問(wèn)題。該網(wǎng)梁律師則介紹，某小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售廣告和宣傳材料中有向一樓住戶贈(zèng)送花園的介紹，張先生為此購(gòu)進(jìn)一套首層的房子，在交付首付款11萬(wàn)元后他對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并入住。但隨后開(kāi)發(fā)商為拓寬小區(qū)道路，占用了張先生一部分花園，糾紛因此產(chǎn)生。
而在現(xiàn)實(shí)生活中，因贈(zèng)送花園、天臺(tái)等產(chǎn)生的使用糾紛并不少。在天河區(qū)某樓盤(pán)，售房時(shí)開(kāi)發(fā)商將天臺(tái)作為促銷(xiāo)附贈(zèng)送給了買(mǎi)頂樓(6樓)的業(yè)主，近日因天晴5樓的業(yè)主想上去曬被子未果大吵了一架。原來(lái)，住在5樓的阿姨見(jiàn)這兩天難得天氣這么好，就想把被子曬一曬好收起來(lái)。但因?yàn)橥饶_不便，該樓又沒(méi)有電梯，她就不想自己到樓下去曬，想爬一層到頂樓天臺(tái)曬。但天臺(tái)因?yàn)槭歉劫?zèng)給6樓業(yè)主的，被他們鎖起來(lái)了。5樓的阿姨認(rèn)為天臺(tái)明明是共有的，憑什么自己就不能上去曬被子呢?
專(zhuān)家：其他業(yè)主能否到達(dá)為界點(diǎn)
那么，《物權(quán)法》實(shí)施后是否對(duì)這些糾紛的解決有幫助呢?已獲贈(zèng)天臺(tái)、花園等的業(yè)主，如果沒(méi)有在房產(chǎn)證或者合同中注明，是否面臨被收回的風(fēng)險(xiǎn)呢?記者昨日采訪了有關(guān)律師、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。
贈(zèng)送的花園、天臺(tái)等一般都沒(méi)有在房產(chǎn)證標(biāo)明產(chǎn)權(quán)，被贈(zèng)送的業(yè)主只享有使用權(quán)。但這種贈(zèng)送是否不合理面臨收回，要分多種情況來(lái)看。首先，將一樓門(mén)前的綠地建起圍欄框成花園的，這應(yīng)該是公共業(yè)主所有的面積，不能進(jìn)行贈(zèng)送，因?yàn)槠渌麡I(yè)主也可以到達(dá)、可以進(jìn)行使用。
但如將天臺(tái)或者樓房平層作為附贈(zèng)的，如果到這些地方的通道只有特定的某戶，也可以進(jìn)行贈(zèng)送。黃韜舉例，部分有平臺(tái)的樓盤(pán)就會(huì)將平臺(tái)改成花園，利用該層陽(yáng)臺(tái)開(kāi)個(gè)門(mén)就可到達(dá)，開(kāi)發(fā)商將其送給相應(yīng)的業(yè)主。這部分平臺(tái)多只是設(shè)備房的頂，事實(shí)上也并沒(méi)有算入公攤面積，其他業(yè)主也到不了，這種贈(zèng)與應(yīng)該是可以的。因?yàn)榧幢闶前堰@些地方變成是公共的，其他業(yè)主也一樣是使用不了的。同樣的，如果有些天臺(tái)只能通過(guò)頂樓的復(fù)式房才能上去，那不贈(zèng)送給頂樓業(yè)主，其他人也是使用不了的。
