已抵押房屋怎么買(mǎi)賣(mài)
已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款買(mǎi)進(jìn)房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權(quán)人），作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)诮灰追绞缴贤瑳](méi)有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。
根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押辦法》的相關(guān)規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)事先以書(shū)面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實(shí)告知受讓人”，“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)”。房地產(chǎn)交易中心會(huì)根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷(xiāo)，來(lái)判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)，從而保護(hù)抵押權(quán)人（銀行）的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。
一般而言，實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方選用：
１、雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房買(mǎi)賣(mài)流程完成交易。
這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買(mǎi)方?jīng)]有支付房款，因此買(mǎi)方資金的安全性高；缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢(qián)還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，且沒(méi)有充分利用買(mǎi)方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。
２、雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專(zhuān)項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤(pán)活了買(mǎi)方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點(diǎn)是，買(mǎi)方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到惡劣的房東，利用買(mǎi)方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人后逃匿，買(mǎi)方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無(wú)歸，到那時(shí)，只能通過(guò)其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。因此，運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個(gè)雙方都信任的第三方（如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等），全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果買(mǎi)方首期房款不足以全部?jī)斶€房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費(fèi)，就可以實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。
３、雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，雙方共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款（轉(zhuǎn)按揭）手續(xù)，這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無(wú)須籌措資金提前還貸，沒(méi)有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買(mǎi)方承受，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買(mǎi)方；缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買(mǎi)方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題，兩家銀行之間是否能順暢地配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。因此，買(mǎi)賣(mài)雙方在準(zhǔn)備采取轉(zhuǎn)按揭的模式解決上述抵押?jiǎn)栴}之前，必須向相關(guān)方進(jìn)行充分咨詢(xún)，明確銀行的具體要求和辦理流程，切不可草率為之。
