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以下案例出自最高人民法院公報案例，該案例判決書認為，對于與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業主占有、使用的事實，即認定業主對該庭院綠地享有獨占使用權。該庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
青島中*物業管理有限公司南京分公司訴徐某太、陸某俠物業管理合同糾紛案
【裁判摘要】
一、業主與所在小區的物業管理公司簽訂物業管理服務協議后，即與物業管理公司之間建立了物業管理服務合同關系。物業管理公司作為提供物業管理服務的合同一方當事人，有義務依約進行物業管理，要求業主遵守業主公約及小區物業管理規定，有權對于違反業主公約及物業管理規定的行為加以糾正，以維護小區正常的物業管理秩序，維護小區全體業主的共同利益。當業主不按照整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定的行為時，物業管理公司作為合同一方當事人，有權依法提起訴訟。
二、對于與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業主占有、使用的事實，即認定業主對該庭院綠地享有獨占使用權。該庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
三、業主不得違反業主公約及物業管理規定，基于個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業主對于該庭院綠地具有獨占使用權，如果該庭院綠地屬于小區綠地的組成部分，業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關于小區綠地的管理規定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區其他業主的合法權益。
原告：青島中*物業管理有限公司南京分公司。
代表人：陳某無，該分公司經理。
被告：徐某太。
被告：陸某俠。
原告青島中*物業管理有限公司南京分公司(以下簡稱中*物業南京公司)因與被告徐某太、陸某俠發生物業管理合同糾紛，向江蘇省南京市江寧區人民法院提起訴訟。
原告中*物業南京公司訴稱：2005年3月10日，被告徐某太、陸某俠購買了由原告管理的麒麟錦城小區房屋一套，同年10月1日辦理了房屋交付手續。同年12月，二被告對該房屋進行裝修，并擅自將該房屋南陽臺外的公共綠地破壞，改建為水泥地坪和魚池。二被告的上述行為已嚴重違反了《中*麒麟錦城業主公約》和《中*麒麟錦城物業管理服務協議》的相關規定，侵犯了小區其他業主的合法權益。請求判令二被告拆除違法改建的水泥地坪和魚池，恢復為原有的綠地。
被告徐某太、陸某俠辯稱：1.原告中*物業南京公司無權作為本案原告起訴;2.開發建設麒麟錦城小區的南京常錦房地產開發有限公司(以下簡稱常錦公司)在銷售房屋時向被告方承諾買一樓送花園，被告方所購房屋南陽臺外的庭院即為常錦公司所送，故被告方對南陽臺外的庭院綠地具有使用權，其改造該庭院綠地的行為他人無權干涉;3.被告方改造庭院綠地時中*物業南京公司的管理人員是知曉的，但并未阻止被告方的改建行為，說明中*物業南京公司同意被告方改造。故被告方不同意將該庭院綠地恢復原狀，請求法院判決駁回中*物業南京公司的訴訟請求。
南京市江寧區人民法院一審查明：
2005年3月10日，被告徐某太、陸某俠與常錦公司簽訂《商品房買賣契約》1份，約定徐某太、陸某俠購買常錦公司開發的麒麟錦城小區房屋1套，總價款為323470元。合同簽訂后，徐某太、陸某俠一次性付清了房款。
原告中*物業南京公司受常錦公司委托對麒麟錦城小區進行前期物業管理。2005年10月1日，被告徐某太、陸某俠辦理了房屋交付手續。當日，徐某太、陸某俠簽署了《中*麒麟錦城業主公約》，并與中*物業南京公司簽訂《中*麒麟錦城物業管理服務協議》。《中*麒麟錦城業主公約》第三章第二條第5項規定，業主應當遵守政府有關部門關于房屋使用及裝修的規定，不得擅自改變使用房屋及公共設施的用途、外觀、結構。該條第8項規定，業主應當自覺維護區城內的公共秩序和環境衛生，不得私搭亂建、亂停放車輛、隨意占用綠地或破壞綠地，污染環境及制造噪音擾民。《中*麒麟錦城業主公約》第五章第二條第6項規定，物業管理服務的內容包括庭院綠地及其他設施的養護管理。《中*麒麟錦城業主公約》第六章第二條第3項規定，業主不得在天井、庭院、平臺、房頂、綠地、道路或其他公用部位、場地搭建建筑物、構筑物。該條第4項規定，業主不得侵占或損害道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛、體育及休閑設施。《中*麒麟錦城物業管理服務協議》第二條第9項約定，中*物業南京公司向業主提供的物業管理服務內容包括對公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。
被告徐某太、陸某俠所購麒麟錦城小區的房屋南陽臺外有一庭院綠地，該庭院綠地周邊有高50厘米左右的木柵欄圍檔，常錦公司建設該房屋時在南陽臺上預留了出入門。徐某太、陸某俠與常錦公司簽訂的購房合同中并未就該庭院綠地的使用權歸屬問題作出明確約定。徐某太、陸某俠亦尚未領取房屋所有權證及國有土地使用權證。2005年12月，徐某太、陸某俠在對所購麒麟錦城小區房屋進行裝修時，將該房屋南陽臺外的庭院綠地進行了改造，破壞原有綠地后在庭院里鋪設水泥地、砌花臺、建魚池。為此，原告中*物業南京公司分別于2005年11月1日、2006年3月21日向徐某太、陸某俠發出整改通知，要求徐某太、陸某俠停止對該庭院綠地的改建，恢復原狀。徐某太兩次簽收了中*物業南京公司出具的整改通知單。因徐某太、陸某俠未按物業管理要求加以整改，2006年11月，中*物業南京公司就本案糾紛向法院提起訴訟。
一審期間，被告徐某太、陸某俠申請證人出庭作證，以證明其在常錦公司售樓處購房時，售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園。徐某太并提出其僅簽收過一次中*物業南京公司出具的整改通知，而且在簽收時并未查閱整改通知的具體內容。
上述事實，有被告徐某太、陸某俠與常錦公司簽訂的商品房買賣契約、《中*麒麟錦城業主公約》、《中*麒麟錦城物業管理服務協議》、現場勘驗照片、原告中*物業南京公司出具并經徐某太簽收的整改通知單、證人證言及雙方當事人的陳述等證據證實，足以認定。
