《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定了遲延履行義務達到解除合同條件時適用解除權的具體方式。第15條規(guī)定，根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍末履行，當事人—方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起—年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
1．遲延履行解除權的性質
合同的解除分為協議解除、約定解除和法定解除。遲延履行是當事人在合同履行期屆滿后沒有履行合同義務，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍然沒有履行的，表明債務人根本就沒有履行合同的誠意，或者根本不可能履行合同。《合同法》第94 條第二項的規(guī)定：“有下列情形之—的，當事人可以解除合同。當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。遲延履行解除權是法定解除權的一種，這—解除合同的條件必須符合兩項要求：—是遲延履行主要債務。二是經催告在合理期限內仍未履行。催告的合理期限，應當依據債務的性質、種類、數額以及需要時間等確定。
2．遲延履行解除權的行使法定解除權屬于單方合同解除權，在—方根本違約時，另—方即享有解除權。
《合同法》第96條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。”所以，解除權是一種形成權，解除權人在行使權利時，只要將解除合同的意思表示通知對方即可產生解除合同的效力，無須對方答復，更無須對方同意。
3．遲延履行解除權的法律后果
合同解除的直接法律后果是使合同關系消滅，合同不需要再繼續(xù)履行。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行的情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據此規(guī)定，合同如果是因為一方遲延履行義務而造成解除的，另—方有權要求違約方恢復原狀并賠償實際經濟損失。
4．合同解除權的行使期限
《合同法》第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限的，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限的，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。根據《關于審理商品房三買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條的規(guī)定，在商品房買賣合同中買受人對開發(fā)商交付房屋的催告期限限制為三個月，也就是說在買受人進行催告后，開發(fā)商還可以有三個月的延緩期。如果在催告開始之日起三個月內，開發(fā)商仍然沒有履行交付房屋買受人就可以解除合同，行使合同解除權，使當事人之間的法律關系歸于消滅。
