2002年11月10日，我向某房產公司購買房屋一套，建筑面積105平方米，單價為3500元／平方米，合計總房款為36．75萬元。雙方訂立買賣合同，約定在訂立合同時交付定金1萬元，在12月10日之前預付房款14．7萬元，余款在交房時一次付清，房產公司于2003年5月10日交房。我依約交付了定金和首期房款。后因開發商沒有按時通過驗收，延期交房，截至交房日，該房售價已上升為每平方米4180元，請問我是否可以依法要求開發商雙倍返還定金并要求其承擔違約賠償?
讀者薛XX
薛先生：
房產公司因自己違約造成合同無法實際履行而應當承擔違約責任，無任何異議，但該承擔何種違約責任及如何賠償呢?
1、定金責任與違約損害賠償責任能否同時適用?定金是合同當事人為了確保合同履行，依法律規定或當事人雙方約定，由當事人一方在合同訂立時或訂立后和履行前，按合同標的額一定比例，預先給付對方當事人金錢或其它替代物。
所謂違約損害賠償是指違約方因不履行或不完全履行合同而給對方造成損失，依法或根據合同規定應承擔的損害賠償責任。“當事入既約定違約金又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款”。“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償計算方法，約定的違約金低于造成損失的，當事人可以請求法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成損失的，當事人可以請求法院或仲裁機構予以適當減少。
2、如何確定損害賠償標準?損害賠償標準是計算合同違約造成的實際損害的依據。在本案中，房產公司的違約導致不能以合同約定的價格購買到房屋，而現在房價已上漲到4180元／平方米，所以違約實際損失應以所購房屋總面積乘以現價與訂購價之差為計算標準。
綜上所述，對于房產公司的違約責任，不能同時要求其雙倍返還定金和承擔違約損害賠償責任，只能要求其支付因房價上漲的差價而造成的損失為標準，承擔逾期交房的違約責任。
江蘇無錫恒佳達律師事務所(原無錫市房地產律師事務所)徐剛主任律師
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