新業主懵懂不清
衣、食、住、行缺一不可。在人們解決了溫飽問題之后，買一套稱心如意的房子便被提上了日程。買房的人多了，糾紛自然也紛沓而至。除了房產證糾紛、物業糾紛之外，逾期交房也在商品房買賣糾紛中占據較大比例。那究竟該如何計算違約金呢?
案例回放
2002年8月11日，史先生與開發商簽訂了《商品房預售合同》，史先生房款共計543765元，定金3萬元，首付款21萬元，銀行按揭30萬元。雙方約定，入住后7日內，定金轉化為房款并交付尾款3765元。交房時間2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款數額萬分之一/天計算違約金。
為早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3萬元;8月15日又支付了21萬元的首付款;隨后銀行按揭手續也于9月25日辦妥。但因種種原因，開發商卻未能按期交房。在史先生的一再催促下，開發商才于2003年9月15日通知史先生驗收房屋，比原定交房日期遲了大半年。
史先生多交了大半年的房租，難免心生怨氣，要求開發商賠償，并支付逾期交房違約金30032元。但開發商卻認為，史先生的算法欠妥，應按照已付房款(即首付款21萬元)的萬分之一/天計算，只同意承擔違約金4767元。雙方爭執不下，只好對簿公堂。
經過法院調解，開發商最終賠付史先生11577元。既不是史先生要求的30032元，又不是開發商提出的4767元，賠付金是如何計算出來的呢?我們不妨來聽聽北京市三信律師事務所何正永律師的說法。
律師說法
開發商應承擔違約責任
何正永律師認為，雙方簽署的《商品房預售合同》合法真實有效。開發商沒有按照約定時間交付房屋，構成違約，應承擔違約責任。違約金由已付房款、利率和逾期時間三部分組成。
首先，“已付房款”包括首付款和銀行按揭款，并不是開發商所稱的21萬元首付款，而應該包括銀行按揭30萬元。開發商故意混淆了商品房買賣與銀行按揭兩個不同性質的法律關系。由于銀行按揭的30萬元已經向開發商支付,故應納入已付房款。
但是，定金和尾款不能納入“已付房款”。按照雙方約定，入住后7日內，定金才轉化為房款。作為計算違約金的基數自然不應當包括3萬元定金。同理，史先生在入住后7日內才交付尾款，尾款也不應當納入已付房款。
因此，本案計算違約金的基數“已付房款”，既不是史先生要求的總房款，也不是開發商所謂的首付款，應當是首付款21萬元與銀行按揭30萬元之和，共計51萬元。
其次，需要確定的是逾期交房的利率。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》之規定，違約金或損失，有約定按照約定，沒有約定的，按照逾期交房期間有關主管部門公布或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋的租金確定，或者參照逾期貸款利率(現在為萬分之二點一/天)標準計算。
因此,利率應該按照雙方約定的萬分之一/天計算,而不能根據史先生事后的意愿更改為萬分之二點一/天。何律師提醒購房者，在簽訂合同時一定要注意審查違約金的利率標準，不要等到發生糾紛時才意識到自己的利益遭受損失。
最后，需要認定的是逾期時間，開發商未能按期交房應承擔違約責任。逾期時間應該從雙方簽訂的交房日期，即2003年2月1日開始算起，直至開發商通知驗收的日期，即同年9月15日止，而并非史先生辦理入住手續的日子。因此，逾期時間共計227天。
由此不難得出最終的違約金，即已付房款51萬元×利率萬分之一/天×逾期時間227天=11577元。
