房子在保修期內，物業出現質量問題，應該如何使用物業質量保修金?使用物業質量保修金的條件有哪些?日前，淄博市房產管理局下發《淄博市物業質量保修金退還和使用指南》(下稱《指南》)，針對上述問題進行了解答。記者了解到，在保修期內，物業出現質量問題，如果開發企業不履行保修義務或因歇業、破產無法履行保修義務，業主可按規定使用保修金維修房屋。
物業出問題 可用保修金維修
物業質量保修金是指房地產開發企業按照規定比例向物業主管部門交存的、作為保修期內履行保修義務保證的資金。記者了解到，在保修期內，物業出現質量問題需要維修時，開發企業不履行保修義務或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，可按照規定使用保修金。
《指南》進一步說明，如果物業專有部分出現可以使用保修金的情形時，可由相關業主提出保修金使用申請。如果物業共用部位、公用設施設備出現可以使用保修金的情形時，由物業服務企業會同業主委員會向物業主管部門提出保修金使用申請。若業主委員會未成立，由物業服務企業會同社區居委會向物業主管部門提出申請。
記者還了解到，如果發生涉及結構安全或嚴重影響使用功能的緊急搶修事故時，業主或物業服務企業可先行墊資維修，并保存相關證據，在責任認定明確后，符合物業保修金使用情形的，可申請使用保修金清償。
開發企業統一裝修保修2年
《指南》除了對物業質量保修金的申請條件進行規定外，還對商品房屋的保修范圍和最低保修期進行了說明。
根據規定，正常使用條件下，房屋建筑的地基工程和主體結構工程、基礎設施工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程不低于5年，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏不低于5年;外墻外保溫工程不低于5年;供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期;電氣管道、給排水管道、設備安裝工程為2年;開發企業統一進行裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。
而其他項目的保修期限和保修范圍，由開發企業和業主在商品房銷售合同和質量保證書中約定。商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計算。
反復維修仍影響物業正常使用 保修金暫不退還
如果開發企業按規定足額交存保修金并且存儲年限滿2年或者滿5年，并且保修期內物業未發現質量問題，或者物業發現質量問題后，開發企業認真履行了保修義務，那么開發企業就可申請退還保修金。
《指南》規定，保修金存儲最長年限為5年，存儲年限自交存之日起計算。保修金存儲年限滿2年，退還本金的40%及利息，存儲年限滿5年，退還全部本金余額及其利息。
物業主管部門收到開發企業的退還申請后，要出具《物業質量保修金退還公示》，由開發企業在相關物業管理區域內顯著位置進行為期10天的公示。
如果物業保修期內發生嚴重質量缺陷，經反復維修，直到保修期到期仍有影響物業正常使用的歷史遺留問題，保修金暫不予以退還，直至相關質量問題得到修復為止。
