房屋質(zhì)量賠償不完善
建設部今年初曾出臺《關(guān)于加強住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》，其中規(guī)定“建設單位(含開發(fā)商)，是住宅工程質(zhì)量的第一責任者，對建設的住宅工程質(zhì)量全面負責”。對此，北京市建委于近日做出補充條款。條款規(guī)定，“建設單位在房屋買賣合同中與購房者還應就住宅工程保修范圍和保修期、因住宅工程質(zhì)量原因解除合同(退房)的條件、雙方對工程質(zhì)量爭議的解決方式進行明確約定。建設單位未履行保修義務的，由建設單位依法承擔相應責任。
在房地產(chǎn)行業(yè)，有關(guān)房屋質(zhì)量責任的問題一直是各方爭論不休的焦點，從開始時由政府有關(guān)部門竣工驗收，到后來政府退出，進行開發(fā)、設計、監(jiān)理、施工四方論證，實行“竣工備案制”，再到后來一些開發(fā)商自發(fā)倡導的“工程質(zhì)量擔保制度”，直到日前建委下發(fā)通知，要求將“房屋質(zhì)量賠償寫進合同”，有關(guān)房屋質(zhì)量的職責問題一步步地清楚起來。從本次建委的通知不難看出，房屋質(zhì)量賠償寫進合同，實際上就是由開發(fā)商首先對質(zhì)量負責。
據(jù)市建委有關(guān)負責人解釋，根據(jù)建設部的要求，因住宅工程質(zhì)量原因所造成的退房、保修以及保修賠償方式等，都應在開發(fā)企業(yè)的房屋買賣合同中以條款形式明確規(guī)定。在保修期內(nèi)發(fā)生的住宅工程質(zhì)量投訴，由開發(fā)企業(yè)負責查明責任，并組織有關(guān)責任方解決質(zhì)量問題。暫時無法落實責任的，開發(fā)企業(yè)應先行解決，待質(zhì)量問題的原因查明后由責任方承擔相關(guān)費用。另外，為了維護業(yè)主的權(quán)益，北京市還特別要求，開發(fā)單位委托物業(yè)管理部門處理工程質(zhì)量問題的，應向業(yè)主出示書面委托書。據(jù)了解，房屋買賣合同明確了開發(fā)企業(yè)在質(zhì)量問題方面的責任，明確約定因住宅工程質(zhì)量原因給購房者造成損失的賠償辦法。可使購房者依據(jù)合同更好地維護權(quán)益，也有利于司法機關(guān)在買賣雙方出現(xiàn)糾紛時進行裁決。
北京市建委有關(guān)負責人強調(diào)，“住宅工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，首先是開發(fā)商的責任，開發(fā)商是第一責任人，發(fā)生經(jīng)濟賠償時開發(fā)商首先應該進行賠償，這一點必須明確，否則很容易造成市場的混亂。?據(jù)悉，北京新華聯(lián)家園已在京城率先響應建委的這一規(guī)定，從5月1日起，凡在新華聯(lián)家園簽購房合同的消費者均可與開發(fā)商就房屋質(zhì)量賠償條款寫進購房合同。該項目營銷總監(jiān)陳海旭在接受記者采訪時說，新華聯(lián)之所以歡迎此規(guī)定，是因為任何條款都是“雙刃劍”，“質(zhì)量賠償條款寫進合同”表面看起來對開發(fā)商不利，實際上也為開發(fā)企業(yè)省卻了不少麻煩。因為在現(xiàn)實生活中，如果房屋真的發(fā)生質(zhì)量問題，開發(fā)商肯定脫不了干系。但最讓開發(fā)商頭痛的是個別業(yè)主為了達到某種個人目的，拿質(zhì)量問題“說事”，并以損害企業(yè)信譽為要挾。所以將賠償條款明確下來對買賣雙方都是有好處的。
對于建委下發(fā)的《通知》，專家認為顯然能更好地維護絕大多數(shù)購房者的合法利益，但其操作性還有待完善。因為通知中并沒有明確規(guī)定建設單位如果不按此通知進行約定該怎樣處理。同時也沒有明確監(jiān)督約定的具體部門。中國消費者協(xié)會投訴法律事務部主任王前虎認為，房屋的質(zhì)量問題一般肉眼很難看出來，因此最好經(jīng)過有關(guān)權(quán)威部門的鑒定。如果權(quán)威部門認定房屋有嚴重的質(zhì)量問題，這樣開發(fā)商應該允許購房者退房、換房并給予賠償。如果房屋質(zhì)量沒有問題，只是帶有一些瑕疵，如精裝修房中的一些小問題，開發(fā)商應該派遣單位領導人員在現(xiàn)場及時解決維修。
