一、離婚，哪些房產不能進行分割？
1、借用他人身份購房。本人不具備購房的資格，而不得不借用具有購房條件的人的名義或者本人完全可以以自己的名義購房，只是出于逃避債務、隱匿財產等目的而以他人的名義購房。根據我國物權法的相關規定，房屋是以房產證上登記的權利人來認定房屋產權的歸屬的。
2、以子女名義購房。如果房產證上登記的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人，作為父母除非為了孩子的利益考慮，否則不能處分此房屋。
3、購買商品房未及時辦理產權證。對于該情形，在離婚財產分割中，若雙方當事人無法協商一致起訴到法院時，法院就會以產證無法認定而不做處理。
4、購買二手房未及時過戶。對于未辦理過戶手續二手房的分割，若雙方當事人未能就此達成一致，法院會因該房屋的產權涉及案外人而不作分割。要么先中止本案審理，待當事人另案訴請確認產權后再恢復庭審；要么在本案中不作處理，只對其他財產進行分割。
5、自建房未審批。違規自建房不論是否在合法的宅基地上所建還是違規占地所建，對于房屋的使用者來說都不具有合法的產權。
6、受贈、繼承未過戶。
7、房改房未到位。
8、只有使用權沒有所有權的房屋。
二、婚前按揭買房婚后還貸的，離婚怎么分割？
1、婚前一方付首付，婚后共同還貸，產權登記在首付方名下，離婚時房屋怎么處理？
答：離婚時房屋由雙方協議處理。如果雙方不能達成協議，人民法院可以判決房屋歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
對于如何確定未取得不動產所有權一方所應得到的補償數額，目前多數法院采取的計算方式如下：
假設婚前貸款購房者所購房屋的單價是每平米15000元，面積80平方米。首付款是36萬元，按揭貸款84萬元，貸款期限20年（240個月），則利息總計為603452.87元，還款總額為1443452.87元。如果采用等額本息還款的方式，月均還款6014.39元。雙方當事人婚后共同還貸三年（36個月），后訴訟離婚，離婚時房屋經評估價值400萬元。計算可知，購房者為購買該房總計支付1803452.87元。
其中，首付款在房價（房價款+利息）中所占比例為（360000÷1803452.87×100%）19.96%，夫妻共同還貸216518.04元（6014.39×36），占房價款的12%（216518.04÷1803452.87×100%）。如果不考慮其他因素，則可以判決房屋歸婚前購房者所有，由其對另一半補償24萬元（400萬元×12%×1/2）。剩余貸款1226934.83元（1443452.87元-216518.04元），仍由原購房者繼續償還。
2、婚前雙方共同出資付首付，婚后共同還貸，產權登記在一方名下，離婚時房屋怎么處理？
答：司法實務處理因地區而有所不同。大部分法院認為，以結婚為目的共同購買房屋，按夫妻共同財產分割，尚未償還的房貸屬于夫妻共同債務。
實務中，婚前購買行為需要證實出資，這個證據需要收集。
3、婚前一方付首付，婚后共同還貸，產權登記在雙方名下，離婚時房屋怎么處理？
答：房屋作為夫妻共同財產處理。
三、一方婚前購房，登記在另一方名下或登記在雙方名下、一方婚前房屋婚后加另一方名字的情形
1、以結婚為目的，夫妻一方婚前個人出資購買的房屋登記在另一方名下，房屋在離婚時怎么處理？
答：如果夫妻一方婚前個人出資購買的房屋登記在另一方名下，其購房是以結婚為目的，如果沒有證據證明出資方明確表示歸登記一方個人所有，離婚時對該房屋一般應按夫妻共同財產處理。
注意，這里的出資方的證明義務就比較重，其要能夠證明是以結婚為目的，比如可以從結婚、購房的時間節點，出資方限購、中介證明等方面進行舉證，這是出資方的舉證義務。若非登記一方能夠證實當事出資方明確表示歸登記一方所有，則可能屬于贈予后的婚前個人財產。
2、一方婚前出資購房，產權登記在雙方名下，房屋在離婚時怎么處理？
答：這種情況下房屋應認定為夫妻共同財產予以分割。
3、一方婚前出資購房，婚后在產權登記證書上加另一方名字，房屋在離婚時怎么處理？
答：房屋產權登記證書上加上另一方名字之后，該房屋就應認定為夫妻雙方共同財產予以分割。
4、婚前個人財產，婚后變賣再以賣房款購買房屋。離婚時，該房屋應當如何認定？
答：分兩種情況。
第一種：一方婚前個人房產婚后變賣，雙方又添加若干夫妻共同財產購買新的房產，離婚時應考慮婚前房產變賣價款在新購房產價款中所占的比例，公平合理地予以分割
第二種：一方用自己個人所有的房產作為家庭共同生活的居住用房，婚姻關系存續期間，因種種原因將該房屋出售后另購住房，仍然用于家庭自住，如果沒有夫妻共同資金或另一方個人資金的再投入，離婚時對于出售房屋所帶來的增值收益，應當認定為一方的個人財產。
注意，把握原則是：一方婚后用個人財產購買房屋，離婚時該房屋屬于“個人財產的替代物”，應認定為個人財產，其自然增值也屬于個人財產。若重新購買的房屋有出租、經營、投資的話，其出租、經營、投資收益屬于夫妻共同財產。
五、一方婚前購買房屋婚后出租的租金問題
一方婚前以個人財產購買房屋，婚后用來出租，所得的租金在離婚時怎么處理？
答：婚前個人財產婚后出租所得租金，根據目前最高人民法院的傾向性意見，應認定為夫妻共同財產予以分割。
注意，應當正確理解《婚姻法》司法解釋三中孳息的內涵。
六、婚后按揭買房婚后還貸的情形
婚后雙方共同按揭買房，用夫妻共同財產還貸，產權登記在一方名下，離婚時房屋怎么處理？
答：一般來說，房屋屬于夫妻共同財產。如部分購房資金來源于登記方的父母或登記方的婚前存款，司法實務中處理有爭議。在此情況下，各自份額的計算需要對比貢獻率大小。
七、父母為子女出資購買房屋的情形
1、結婚前，父母為雙方購房出資（無論登記在該父母子女名下還是夫妻雙方名下），離婚時房屋怎么處理？
答：該部分出資應當認定為對己方子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。如屬于對子女的個人贈與（作為婚前財產），那么在離婚時，應扣除該部分出資款后，再對房屋剩余的價值進行分割。
2、結婚后，父母為夫妻雙方購房出資（登記在雙方名下），離婚時房屋怎么處理？
答：該出資視為對婚姻雙方的贈與，除非有明確證據表明系贈予一方。處理上，原則上按房屋總價值進行分割，無需扣除父母的出資款。
3、婚后由一方父母出資為子女購買房屋，產權登記在出資人子女名下，離婚時房屋怎么處理？
答：在全額出資的情況下，該房屋可以認定為夫妻一方的個人財產。在部分出資的情況下，該出資款究竟視為對雙方的贈與，還是個人贈與以及房屋屬于個人財產還是共同財產，存在爭議。
根據最高人民法院婚姻家庭法專家吳曉芳的意見，一般認為屬于夫妻共同財產為宜，但并不代表平均分割，需要根據出資情況適當多分。
4、婚后由雙方父母出資購買房屋，產權登記在一方子女名下，離婚時房屋怎么處理？
答：在雙方父母全額出資的情況，該房屋可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
如雙方父母只是部分出資，其余房款由夫妻貸款或出資，司法處理存在爭議。
5、婚后由一方父母為夫妻雙方購房出資，但截至離婚時還未取得房產權屬證書，父母的出資如何認定？
答：如果離婚時尚未取得不動產權屬證書又缺乏明確贈與一方的證據，婚后父母為子女購房的出資應視為對夫妻雙方的贈與。
八、婚前一方承租，婚后用共同財產購買房屋的情形
一方婚前承租，婚后用共同財產購買房屋，產權登記在一方名下，離婚時房屋怎么處理？
答：房屋應當認定為夫妻共同財產予以分割。
九、小產權房、房改房、經濟適用房以及承租公房的問題
1、婚姻關系存續期間購買的小產權房，在離婚時怎么處理？
答：根據我國土地管理法和有關政策，購買小產權房無法取得房屋所有權證。離婚時雙方對尚未取得所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不會判決房屋所有權的歸屬，但會根據實際情況判決由當事人使用。
2、職工按照房改政策購買的房改房，在離婚時怎么處理？
答：房改房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。對于婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。
在婚姻關系存續期間，依據政策購買房改房取得房屋產權的，屬于夫妻共同財產，在進行分割時，一般根據雙方的職工身份，將房屋判給與房改政策身份關系密切的一方，取得房屋的一方對另一方給付相當于該房屋市場價值一半的補償。
未取得房屋產權的，人民法院不直接判決房屋所有權的歸屬，會根據實際情況判決由當事人使用。當事人就房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
3、婚姻關系存續期間購買的經濟適用房，在離婚時怎么處理？
答：經濟適用住房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。根據國家有關政策，對于夫妻雙方婚姻存續期間購買的經濟適用房，只有在購房滿五年才可以進行交易或分割。未滿五年的，如果必須分割，只能先按照政府所定的標準交納土地出讓金等相關價款以取得房屋完全產權后，才能進行分割。
4、對于婚姻關系存續期間承租的公房，離婚時可否主張繼續承租？
答：根據《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題規定的解答》在以下幾種情況下，當事人在離婚時可以主張繼續承租公房：（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；（四）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；（五）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；（六）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；（八）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的。
5、婚姻關系存續期間申請的廉租房（或公租房），離婚時如何處理？
答：廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。從字面意思就可以看出，廉租房是夫妻雙方共同租住的房屋，對租住的廉租房并沒有所有權，只有使用權。
根據廉租房的相關政策規定，廉租房是針對具備申請廉租房的家庭給予的優惠政策。因此，廉租房只是租給符合廉租房租住條件的家庭，并不是買賣關系。住戶對于廉租房沒有處分的權利。
實務中，法院如何判決由哪方繼續居住廉租房具體要看家庭成員的實際情況。如，收入水平、身體狀況、有無撫養子女、政策規定等等情況。從處理方式上看，夫妻雙方還可以通過競價獲得。
注意：若夫妻雙方申請獲得的是公租房，操作方式基本同上。
十、農村宅基地所建房屋問題
1、離婚時，已取得產權證的農村宅基地所建房屋應如何處理？
答：對于婚姻關系存續期間在農村宅基地上所建房屋，在離婚時作為夫妻共同財產處理。由于宅基地房流轉困難，司法實踐中多判令房屋由宅基地登記方所有，并由取得房屋一方補償另一方相應價款。
值得注意的是，若一方已經將戶籍遷移至該農村落戶。在分割農村宅基地上房屋時，建議為另一方保留一定面積的房屋。同時，及時辦理分戶事宜。理由是，在目前各地拆遷政策中，有房戶與無房戶補償標準有顯著差異。
2、離婚時，未取得產權證的農村宅基地所建房屋應如何處理？
答：實務中處理有一定爭議，未見統一規定。大多數法院認為，人民法院在離婚案件中，對當事人在宅基地上合法建造的沒有領取產權證的農村房屋的歸屬是可以處理的。
當事人請求對違法建筑進行分割的，不予支持，但可以根據實際情況對建筑物的使用或收益、殘值作出處理。
十一、產權登記在第三人名下情形
婚后以夫妻共同財產購買房屋，產權登記在第三人名下或者包括第三人的，房屋在離婚時怎么處理？
答：婚后共同購買房屋，產權登記在第三人名下在實踐中通常是登記在未成年子女、夫妻一方父母甚至第三人名下，這并不意味著房屋的真實產權人即為該未成年子女，而應考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思，比如是否是有贈第三人的意思表示。除非有相反的證據，通常仍然將該房屋視為夫妻共同共有財產。
婚后共同購買房屋，產權登記中包括第三人（未成年子女），除非有相反的證據，一般認定該房屋為這三人共有。在產權登記中未約定按份共有的，應認定為共同共有。產權登記包括第三人（非未成年子女），對于房屋一般需要另案起訴分割。
實踐中，法院可能會要求先明晰產權后再繼續審理離婚案件。
十二、房屋拆遷問題
1、一方婚內拆遷所分得的房屋，另一方系拆遷被安置人，離婚時房屋怎么處理？
答：雙方都是被拆遷安置人的，該房屋為夫妻的共同財產，離婚時予以平均分割。實踐中，若該拆遷房屋份額中因拆遷安置政策有另一方的“人頭”、“戶口”因素，成立按份共有，分割時以此基礎進行分割。
注意：離婚案件一旦涉及房屋拆遷問題，首先要確定被拆遷房屋的性質，即被拆遷房屋是夫妻一方的婚前個人財產還是婚后共同財產。通常有以下幾種情況：
（1）被拆遷房屋是夫妻一方婚前財產，安置房是按使用人口標準安置的，夫妻另一方有一定的產權份額。
（2）被拆遷房屋是夫妻一方的婚前財產，夫妻雙方婚后對房屋進行了擴建或者添附，夫妻另一方也有一定的產權份額。
（3）被拆遷房屋是夫妻一方父母的財產，安置房是按使用人口標準安置且另一方亦計入“人頭”的，夫妻雙方均有一定的產權份額。
（4）被拆遷房屋是夫妻一方父母的財產，夫妻雙方在與父母共同生活期間對房屋進行了擴建或者添附，夫妻雙方均有一定的產權份額。
另外，還有其他一些特殊情況。
前兩種情況下，夫妻雙方占安置房所有權的分額有較大懸殊，在具體分配房屋時，應著重考慮所有權分額較多的一方，給予對方相應的補償；后兩種情況下，安置房所有權的主要分額是夫妻一方父母的，夫妻雙方所占分額相對較少，應結合實際情況予以處理。
此外，若婚前一方的個人財產，在婚后因政府的征收政策被征收，以產權置換方式取得安置房，但安置房登記在夫妻雙方名下，則應認定為夫妻共同財產。
2、一方婚內拆遷所分得的房屋，另一方非拆遷被安置人，離婚時房屋怎么處理？
答：對于僅有一方為被拆遷安置人口的，只要該房屋是在婚姻關系存續期間取得的，原則上可以認定為夫妻共同財產。但在分割時應適當考慮房屋的來源，將所有權判歸被拆遷安置人所有，但應當給對方相應的經濟補償。
十三、違法建筑屬于夫妻共同財產嗎？
所謂違法建筑，就是未經相關主管部門的許可而動工興建的建筑物，其本質上是破壞了國家有權機關對于土地、規劃、建設的管理秩序，違反了土地管理法、城市規劃法等相關法律法規的禁止性規定。違法建筑大體上可以分為兩種情況：一是建筑人未取得土地使用權，因而也無法取得建筑許可證；二是建筑人雖然已經取得土地使用權，但是尚未取得建筑許可證而擅自建設。
作為一個整體建筑破壞了國家有權機關對于房屋產權管理秩序的非法屬性并未發生變化，對于違法建筑部分不能作為夫妻關系存續期間的合法共同財產由法院用判決的形式予以分割。否則，法院會陷入以判決書的形式確認違法建筑為合法財產的矛盾境地。
另一方面，因違法建筑后續處理存在以下幾種可能的情況，不能一概而論均予以分割：一是一直處于非法狀態，二是被政府依法強制拆遷，三是被政府依法拆遷并獲得相應補償。如果違法建筑一直處于非法狀態當然無法分割，理由同前不再贅述；如果違法建筑被政府強制拆遷，那么構筑人不會獲得任何形式的補償，則其作為財產本身的價值為零；如果政府依法對訴爭違法建筑進行拆遷補償，對建筑材料部分所作的作價補償，則當事人可以各占50%的份額，有權對拆遷補償款進行分割。
十四、在國內離婚，怎么分割海外房產？
房產在哪里，就按照當地法律處置。
依據我國法律的相關規定，我國法院受理的離婚以及因離婚引起的財產分割，適用我國法律。而因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地法院管轄。
所以，假如是國外房產，我國法院不能對該財產進行處理。當事人可以在房產所在國家的當地提起民事訴訟，或者將房產變賣折現后歸國再以中國法律進行分割。
海外房產如何保護？
目前，到海外置業的“土豪”越來越多，下面便以海外置業比較熱門的國家——美國為例，讓讀者大致了解海外置業需要關注的問題。
1、個人購房
這種方式簡單、成本低，業主對房產的控制權更強。但如果打算未來傳承給子女，要考慮遺產稅。美國公民遺產稅的免稅額是545萬美元，外國公民只有6萬美元。
2、聯名購房
聯名購房又分以下兩種情況：
一種是jointtenancy（聯合共有）。曾經鬧得沸沸揚揚的王寶強離婚事件，他們在美國便是采取這種方式購房，并簽訂了“只留給活人”的條款，其實這個條款并非“陰謀論”，而是最常用的聯合共有產權的一種。假如一方去世，產權會自動轉移給另一方。
另一種是tenancyincommon，如果一方去世，產權則轉移給去世一方的家人。
所以，普通夫妻或家人關系多數會選用jointtenancy，而非夫妻關系的合伙人則多數選用tenancyincommon。
3、公司購房
也有很多人以公司的名義購房。相對來說，把房子寫在公司名下，貸款會稍微復雜，房子的盈利或虧損，也歸于公司的盈利或虧損。房子的傳承非常簡單，只要填一張表，更改股東和董事就可以解決。
4、設立信托
假如你的海外置業達到一定的規模，也可以考慮設立信托這種方式。設立信托有很多種，家庭信托是家庭常用的一種形式。
家族信托最重要的作用是可以進行隔離保護，在設立家族信托時，只需要財產所有權人單方委托辦理，無需將來的配偶同意和知曉。受益人的預設不僅保密，而且靈活可控。
十四、離婚時怎樣拿回自己的房產？
1、怎樣在離婚時要回被送人的房產？
張順、王敏是一對夫妻，兩人2005年結婚，由于感情不和，兩人經常吵架。2015年兩人協議離婚，在協商分割共同財產時，張順告訴王敏，他已經將房子贈給其弟弟了，并且已經辦理了過戶手續。
遇到這種情況，王敏可以向法院申請判定上該贈與協議無效，并要求張順的弟弟返還房產。理由是，房產本是夫妻共同共有，要處分夫妻共有財產，就必須征得雙方同意，張順未征得王敏同意，就處分了其財產，屬于無權處分。現在王敏要求確認贈與合同無效，法院應給予支持。
2、離婚時，如果發現對方將房產賣與他人，這時我們該怎么辦呢？
首先看是否辦理了過戶手續。如果未辦過戶手續，可以向法院申請確認該買賣合同無效。如果雙方已經辦理了過戶手續，那么情況就較為復雜，我們可以從下幾個方面考察：
（1）看價格是否合理，如果價格明顯低于市場價，我們可以以合同顯失公平，向法院申請合同無效。
（2）看買受人與賣房人的關系。如果買受人與賣房人是朋友關系或親戚關系，可以以第三人惡意，主張買賣合同無效。就是說買受人明知房產為夫妻共同財產，賣房人沒有處分權還去購買，第三人為惡意，不符合善意取得的構成要件，因此合同無效。
（3）如果價格合理，買受人與賣房人并不認識，并且已經辦理了過戶手續，那只能要求分割房產所賣的款項了。
