案例詳情
王某與劉某于1996年1月登記結婚，在婚姻關系存續期間購買了一套房屋，后把房產登記在劉某名下，該房屋一直對外出租。2009年，劉某與陳某簽訂一份房屋買賣合同，將該房屋以260萬元的價格出售給陳某。陳某通過房產登記查詢確認房產為劉某所有，并對房屋進行價格評估，在雙方確認后，將購房款交給劉某，然后雙方辦理了房屋過戶登記手續，陳某承擔購房的所有稅費和費用。王某后來發現房屋已經被出售，遂起訴至法院要求確認劉某與陳某簽訂的房屋買賣合同無效。
法院觀點
法院在審理后認為，陳某與劉某之間簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，合法的民事法律關系受法律保護，該房屋買賣合同應為有效合同。該房屋屬于王某與劉某在夫妻關系存續期間的夫妻共同財產，劉某的行為屬于無權處分，根據婚姻法司法解釋三第11條規定“一方未經另一方同意出售夫妻共同的房屋，第三人善意購買，支付合理的對價并且辦理產權登記手續。另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”。因陳某的購房行為符合善意購買的條件，已經支付合理的房款并且已經辦理了房屋產權登記手續，遂法院駁回了王某的訴訟請求。
法律分析
一、法律如何規定夫妻對夫妻共同財產的處分權限？
根據《婚姻法》第十七條之規定，夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。針對該條規定，《婚姻法司法解釋一》第十七條作出如下解釋：
?。ㄒ唬┓蚧蚱拊谔幚矸蚱薰餐敭a上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。
?。ǘ┓蚧蚱薹且蛉粘Ｉ钚枰獙Ψ蚱薰餐敭a做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
通過上述規定，我們可以這樣理解，因日常生活需要而處理夫妻共同財產，這里的“處理夫妻共同財產”是指夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活所必需的事項，其主要限制在維持家庭共同生活的費用、撫育子女的費用以及家庭成員所需的醫療費用等方面，任何一方都有權自己決定，無需另一方同意；但如購買或者出售房屋等對夫妻共同財產做重要處理決定的，則需要由配偶共同決定處理，任何一方不得獨斷專行。因不動產的處分價值重大，一方擅自處分會嚴重損害他方權益。
二、擅自處分房屋所造成的損失，另一方應如何維權？
上述案例中，王某難道只能啞巴吃黃連，有苦說不出嗎？其實不然。劉某將房屋出售后獲得的購房款，依然屬于夫妻共同財產。但劉某在擅自處分共同共有的房屋所造成王某的損失，若王某與劉某發生離婚糾紛，依據《婚姻法解釋三》第十一條第二款，王某可以向法院請求劉某賠償該部分損失。
夫妻一方擅自出售轉讓房屋時，另一方要想追回房屋，關鍵是看買受人是否善意取得，并不以是否已經過戶登記為條件。依據《婚姻法司法解釋三》第十一條、《物權法》第一百零六條的規定，若買受人不符合善意取得的條件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，法院應予支持。
