【法官簡介】任舒中，1985年任吉林省高級人民法院助理審判員，1992年調入深圳市中級人民法院，現任深圳市中級人民法院民事審判第五庭審判員。從事刑事、民事審判工作二十多年，國家三級高級法官。
【案情回放】
出資60萬合作建房
9年之后遇上拆遷
原告(被上訴人)：鄭某
被告(上訴人)：陳某
陳某與原下梅林某村村民鄭某于1998年4月簽訂一份《集資興建樓房合同》，約定：鄭某提供其擁有的深圳市福田區下梅林某村某號宅基地上所建房屋一棟五層，占地面積約為300平方米，由陳某負責提供資金拆舊建新，雙方合作興建五層樓房一棟共15套房屋，由陳某分得其中四至五層的6套房屋，該6套房屋使用權和產權均歸陳某所有。合同簽訂后，陳某向鄭某支付了集資建房款60萬元。房屋建成后，陳某取得了上述6套房屋，但未取得相應的產權證書。2007年初，因政府市政規劃需要，該棟樓房須進行征地拆遷，房主將按照政府制定的補償標準取得巨額補償，鄭某遂向人民法院提起訴訟，請求法院確認雙方簽訂的《集資興建樓房合同》無效，并由陳某返還涉案6套房屋。
【裁判結果】
交易違法判定無效
原告還錢被告還房
一、二審法院經審理認為，涉案房屋所在土地為下梅林某村村民鄭某的宅基地，按照我國現行法律規定，涉案房屋不得進入市場進行買賣，也不能通過集資建房的形式進行流通，故陳某與鄭某簽訂的《集資興建樓房合同》違反了我國法律法規的強制性規定，屬于無效合同，陳某不能取得涉案房屋的合法產權。鄭某關于由陳某向其返還涉案房屋的訴訟請求成立，法院予以支持。同時，按照無效合同全面處理的原則，鄭某應將其收取陳某的集資建房款及相應利息返還陳某。由于鄭某是導致《集資興建樓房合同》無效的主要責任方，陳某如認為其因合同無效受有損失，可另尋法律途徑向鄭某主張賠償。
綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條、最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條，《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第六十三條，《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條，法院判決如下：一、涉案《集資興建樓房合同》無效；二、陳某應在判決生效之日起十日內將涉案房屋返還鄭某；三、鄭某應在判決生效之日起十日內將收取的集資建房款60萬元及相應利息返還陳某。
【法官手記】
購買小產權房有風險
近幾年，由于城市商品房價格節節攀升，不少購房者把目光瞄準了農村集體土地上建造的住宅——“小產權房”。在深圳，尤其在關外，由于價格低廉需求旺盛，小產權房銷售甚至形成了開發、銷售、廣告代理、二手中介等一個完整的產業鏈。但由于小產權房在產權問題上面臨著種種不可避免的法律法規及國家政策的限制，因而也引發了不少矛盾糾紛，購房者必須對其存在的交易風險引起重視。
“小產權房”主要是指在農村、城郊等農民集體土地上建造的房屋。我國法律規定，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房
所謂“小產權房”，主要是指在農村、城郊等農民集體土地上建造的房屋，因無法像市場上普通商品房一樣取得國家產權登記部門頒發的產權證書并在市場上進行自由流通，因而被形象地稱為“小產權”。實踐中最為常見的小產權房是農村村民在農村集體分配的宅基地上建造的住宅。
農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有用益物權，并沒有獨立的處分權。與城市房地產最大的不同之處在于，這種建設在農村集體土地上的住宅，并非商品房性質，其流轉范圍僅限于本村村民按照一定審批程序在彼此之間進行流轉，不能向城市居民出售，也不得用于非農業建設。因此，將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。
2007年出臺的《物權法》在第十三章專章規定了宅基地使用權問題，其中第一百五十三條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”這意味著，《物權法》在“小產權房”的流轉問題上，沒有進行任何突破。
除了法律法規的限制，國家相繼出臺的一系列政策也進一步明確了小產權房不得自由流轉的問題。
購買小產權房存在風險，其不能充分享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，不能辦理房屋產權過戶手續，一旦發生糾紛，權益無法得到保障
法律法規、國家政策之所以明令禁止小產權房交易，與我國人多地少、社會保障體系不健全的現實國情是分不開的。在我國，農村集體組織將集體土地分配給本集體組織內的村民使用，村民進而享有的農村土地承包經營權和宅基地使用權具有一定的社會福利保障性質。基于現實原因，農村在經濟、教育、醫療、衛生等諸多方面均遠遠落后于城鎮，農民與城鎮居民相比，既缺乏豐富的謀生技能，也沒有城鎮居民的社會保障基金可以依靠，土地則成為農民賴以維系生存的唯一的，也是最終的保障。如果允許農村村民把在集體土地上建造的小產權房自由出售給城鎮居民，最終將勢必出現大量的失地農民，這將給我國的長治久安、社會發展帶來極大的隱患。
因此，購房者必須充分認識到購買小產權房所存在的種種風險：一是小產權房不能像普通商品房一樣通過正規途徑設置抵押，購房者不能充分享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，不能辦理房屋產權過戶手續，一旦發生糾紛，對購房者而言，就可能像本案的被告一樣，面臨著既無法取得房屋產權，又隨時可能被要求退還房屋的尷尬境地；二是所購小產權房沒有得到國家主管部門的批準，沒有在產權登記部門進行登記備案，無法辦理合法的產權手續，在使用房屋的過程中，如果遇到房屋質量、售后保修、入住后的物業管理等問題，都難以解決；三是由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房后也不能合法轉讓過戶，對房屋的保值和升值也有很大影響。如果遇到國家征地拆遷，購房人并非合法的產權人，很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。
實踐中，因小產權房發生糾紛，由取回房屋的村民依照房屋的評估價值與購買價之間的差額向購房者予以賠償。但是無論獲得何種程度的賠償，均不可能超過購房者購房時的預期利益
