一、購(gòu)房是消費(fèi)行為和投資行為的集合體，都有房地產(chǎn)投資性 房地產(chǎn)是什么?首先具體到產(chǎn)業(yè)屬性上，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)，是虛擬經(jīng)濟(jì)，與股票一樣，是一種金融資產(chǎn)。當(dāng)然因?yàn)樗休d的文化、社會(huì)價(jià)值而被人們賦予了更多的意義。但是在實(shí)質(zhì)上，買(mǎi)房和炒證券、炒黃
一、購(gòu)房是消費(fèi)行為和投資行為的集合體，都有房地產(chǎn)投資性
房地產(chǎn)是什么?首先具體到產(chǎn)業(yè)屬性上，房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)，是虛擬經(jīng)濟(jì)，與股票一樣，是一種金融資產(chǎn)。當(dāng)然因?yàn)樗休d的文化、社會(huì)價(jià)值而被人們賦予了更多的意義。但是在實(shí)質(zhì)上，買(mǎi)房和炒證券、炒黃金期貨一樣具有投資性。
其次，買(mǎi)房者都是消費(fèi)行為和投資行為的集合體，都有投資性。
一般而言，對(duì)于客戶(hù)的劃分大家習(xí)慣于按照客戶(hù)從基礎(chǔ)到高級(jí)的層次來(lái)劃分，房地產(chǎn)的消費(fèi)者主要是有剛性需求、改善性需求和投資性需求購(gòu)房構(gòu)成;從置業(yè)經(jīng)歷的由少到多來(lái)劃分，可以分為首次置業(yè)，二次置業(yè)和多次置業(yè)。一般剛需是首次置業(yè)的多，二次置業(yè)多為改善性需求，投資性需求往往是多次置業(yè)。
然而具體到客戶(hù)本身來(lái)說(shuō)，有時(shí)候似乎并不那么清楚。投資客需要住房，炒房自然是典型的投資行為;改善性需求往往是自住兼投資人群，是二次置業(yè)或多次置業(yè)。他們不是職業(yè)炒房客，但也不是首次置業(yè)的剛需，其實(shí)也不是純粹改善需求的二次置業(yè)者，典型的二次置業(yè)者是為了改善居住條件，以純自住為購(gòu)房目的，而這些所謂的自住兼投資人群顯然也是投資客，不過(guò)是業(yè)余投資客。
剛需的買(mǎi)房有沒(méi)有投資性呢?我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，在市場(chǎng)不景氣的預(yù)期狀況下，越是剛性需求越表現(xiàn)的不夠旺盛，反倒是改善性需求受影響較少，所以剛需是有很大彈性的。如何判斷價(jià)格走勢(shì)并出手購(gòu)買(mǎi)?到底是信息不對(duì)稱(chēng)造就了價(jià)格分歧還是需求彈性造就了價(jià)格分歧?如同張五常的賣(mài)橘者說(shuō)，我傾向于前者。在市場(chǎng)的博弈與參與當(dāng)中，購(gòu)買(mǎi)力一般的剛需們是弱勢(shì)群體，市場(chǎng)不景氣時(shí)候他們的“剛需”主動(dòng)或被動(dòng)的被壓縮，踩準(zhǔn)節(jié)拍出手的人往往與剛需無(wú)關(guān)。在樓市高點(diǎn)買(mǎi)入甚至被套的恰恰可能是剛需，他們?cè)跇鞘械钠鸱须y以賺取充分的財(cái)富。
所以，“剛需”到底是什么?其實(shí)中國(guó)沒(méi)有真正的“剛需”，幾乎所有的購(gòu)房者都是自住和投資的結(jié)合，所有人買(mǎi)房都會(huì)關(guān)心房產(chǎn)的保值升值的問(wèn)題，而非僅僅房子本身。
這種情況下，如何進(jìn)行價(jià)值投資?這是一個(gè)問(wèn)題。
二、可行投資渠道單一，房產(chǎn)不失為一個(gè)較好選擇
國(guó)內(nèi)資金非常多，目前國(guó)內(nèi)本外幣存款超70萬(wàn)億元，其中居民儲(chǔ)蓄存款超30萬(wàn)億元，這是什么概念?2009年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積創(chuàng)歷史記錄，達(dá)到9萬(wàn)億平米，這些居民存款如果只動(dòng)用10%，就可以買(mǎi)光所有供應(yīng)量(房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡其實(shí)還未充分緩解，未來(lái)半年或一年會(huì)好一些，但是中長(zhǎng)期購(gòu)買(mǎi)需求依然很大)。既有的投資渠道其實(shí)很多，筆者以為歸納起來(lái)大致分為兩種。一是非參與式投資，一種是參與式投資。參與式就是投錢(qián)于某一項(xiàng)事業(yè)，并參與管理。比如投資企業(yè)、工廠或開(kāi)店，但是這對(duì)于普通資金持有者來(lái)說(shuō)有一定困難。一方面往往沒(méi)有這方面的精力和經(jīng)驗(yàn)，更主要的是現(xiàn)在的投資環(huán)境其實(shí)還很不好，民營(yíng)個(gè)體企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中地位還有待提高。
所以很多的人投資都選擇非參與式投資。也就是投資股票、黃金、現(xiàn)貨商品、期貨、債券、外匯，還有投資房產(chǎn)。現(xiàn)貨商品的盈利空間很大，炒作辣椒、大蒜等商品只需要購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)總量的10%，就可以充分撬動(dòng)價(jià)格，因?yàn)樾枨髣傂裕切枰獎(jiǎng)佑煤芏噘Y金，且需要聯(lián)手運(yùn)作，非專(zhuān)業(yè)投資者做不起來(lái)。黃金呢?大家雖然看到最近幾年黃金價(jià)格上漲的很快，目前在1200美元/盎司以上。但是眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，1980年黃金即達(dá)到850美元/盎司，如果考慮到通貨膨脹，黃金長(zhǎng)期套牢了很多人，連起碼的保值商品都算不上。股票等證券資產(chǎn)呢?最近幾年大家應(yīng)該也看的很清楚。
排除了之后，房地產(chǎn)似乎是不錯(cuò)的選擇。尤其是過(guò)去幾年，買(mǎi)房者都賺了盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。尤其是之前寬松的政策和快速發(fā)展中的不成熟的市場(chǎng)，低首付、低利率、炒房號(hào)發(fā)了很多人，也進(jìn)一步堅(jiān)定了嘗到甜頭者的信心，瘋狂入市。事實(shí)上，中長(zhǎng)期來(lái)看(10-20年)，樓市平穩(wěn)并向上發(fā)展是可以預(yù)見(jiàn)的，博客中多有探討，此處不再贅述。
