【案情】
原告陳甲、代某夫妻二人原為黑石頭村村民。1992年4月14日，兩原告與劉娘府大隊(duì)的駱家簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓契約證書，購買駱家所有的西小府(為劉娘府大隊(duì)所轄)8號(hào)院房屋及院墻。由于房子小且破舊，陳甲1992年5月7日向劉娘府大隊(duì)申請(qǐng)建房，在建房用地證說明一欄中載明：本戶是黑石頭大隊(duì)的社員，在1992年4月14日經(jīng)石證字第87號(hào)文買原西小府村駱家的宅院，有三間舊北房和院落，房子舊和小。申請(qǐng)多次建西和東附屬房。四至情況為東至院東墻，南至院內(nèi)南墻，西至陳丙(本案被告陳乙之父)院東墻離50公分，北至北房前。村公所同意陳甲在院內(nèi)建附屬用房，并加蓋北京市石景山區(qū)石景山鄉(xiāng)人民政府劉娘府村公所印章。
另查，2000年本案被告之父陳丙去世后，被告陳乙享有西小府9號(hào)院房屋的繼承權(quán)。此后，兩原告與被告互為鄰里期間，因門前水溝流水問題時(shí)常發(fā)生糾紛。2006年7月14日，經(jīng)中間人楊某某調(diào)解，代某與陳乙達(dá)成協(xié)議，內(nèi)容如下：坐落在西小府9號(hào)院的東墻，鄰院代某門樓西3.5米的院墻屬9號(hào)院陳乙所有，靠院墻門樓處留水溝眼不是永久的，如9號(hào)院門樓改造，此院墻不存在留水溝眼的問題，鄰院自己想辦法解決。注：水溝眼只允許走雨水。中間人楊某某在協(xié)議上簽字確認(rèn)。經(jīng)法院向中間人楊某某詢問，楊某某表示駱家與代某之間的買賣契約中已表明該院南墻賣給了代某家，2006年7月14日所簽協(xié)議是為了鄰里和睦，不讓陳乙堵墻門樓處的水溝眼，所以代某才承認(rèn)該墻是陳乙的。陳乙于2009年6月13日將鄰院代某門樓西3.5米的院墻拆除,并新建一門樓及院墻。原告代某認(rèn)為被告陳乙拆墻的行為損害了其財(cái)產(chǎn)，遂以恢復(fù)原狀為由提起訴訟。
【評(píng)析】
本案涉及的核心法律問題主要包括原告與駱家房屋買賣合同的效力、院墻之物權(quán)歸屬的確定、原告權(quán)利救濟(jì)的方式等三個(gè)方面。
(一)房屋買賣合同效力分析
1、買賣基礎(chǔ)資格分析。根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從該款的立法目的可以看出，農(nóng)村宅基地因?qū)偌w所有，宅基地權(quán)利人原則上僅具有使用權(quán)。但享有宅基地使用權(quán)是獲得在其上所建造住宅之所有權(quán)的基礎(chǔ)，宅基地使用權(quán)人因合法的建造行為而直接取得房屋的所有權(quán)。即因合法建造等事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)效力。 就本案而言，駱家正是基于對(duì)房屋及院墻的合法建造行為，取得了對(duì)房屋及院墻的物權(quán)，因此具備了出賣房屋及院墻的資格。從買受人的角度看，原告簽訂合同時(shí)雖非劉娘府村村民，但其當(dāng)時(shí)的身份亦是農(nóng)民，且買賣合同簽訂后原告即從黑石頭村搬出，駱家也遷出劉娘府村，在宅基地使用問題上，并未造成法律所禁止的一戶多宅的狀況。與城市居民購買農(nóng)村房屋的情況不同，原告受讓房屋的行為并未導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益受損，實(shí)際上僅僅是使用權(quán)人的變更而已，從證據(jù)表明這種變更亦是得到該集體經(jīng)濟(jì)組織所認(rèn)可的。
2、合同生效要件分析。首先，原告與駱家簽訂的房屋買賣合同雙方意思表示真實(shí)，駱家已經(jīng)實(shí)際交付房屋，原告也已占有并使用該房屋，雙方房屋買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行，且并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，房屋買賣合同符合法律的基本生效要件。其次，從特殊生效要件的角度分析，本案買賣合同的標(biāo)的物是農(nóng)村房屋，屬于法律法規(guī)規(guī)定需經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)方可生效的合同。那么原告是否履行了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)呢?從本案查明事實(shí)看，1992年5月原告申請(qǐng)?jiān)俳ǚ繒r(shí)，得到了有關(guān)部門的批準(zhǔn)，并履行了相關(guān)手續(xù)，且在劉娘府建房用地證中載明陳甲經(jīng)92年4月14號(hào)經(jīng)石證字第87號(hào)文買原西小府村駱家的宅院，村公所亦未對(duì)原告與駱家房屋買賣行為提出異議。因此，有關(guān)部門批準(zhǔn)原告再建新房的行為，可視為對(duì)原告與駱家房屋買賣行為的認(rèn)可，對(duì)原告作為宅基地合法使用權(quán)人身份的確認(rèn)。故原告與駱家房屋買賣合同成立并生效，原告對(duì)買受房屋及新建房屋均享有所有權(quán)。
(二)院墻之物權(quán)歸屬的確定
1、房屋與院墻可看作主物與從物的關(guān)系，對(duì)主物的處分及于從物。就一般社會(huì)常識(shí)而言，院墻的功能主要在于將本人房屋與他人房屋相區(qū)分，確保本人居住的安全性和活動(dòng)空間的私密性。與房屋及內(nèi)墻整體和部分的關(guān)系不同，房屋與院墻的關(guān)系從居住這一層面上來講，在法律上可視為主物與從物的關(guān)系。房屋與院墻這兩種物相互配合、按照居住的目的組合在一起，起主要作用的房屋為主物;配合主物的作用而起輔助作用的院墻為從物。區(qū)分主物與從物，其意義在于：當(dāng)事人沒有特別約定時(shí)，對(duì)主物的處分及于從物，以貫徹物盡其用原則。 院墻的權(quán)利歸屬，應(yīng)以出賣人對(duì)院墻所具有的源權(quán)力為基礎(chǔ)，出賣人若擁有院墻的所有權(quán)，其在房屋買賣合同中對(duì)房屋的處分行為，自然及于院墻，買受人亦因此繼受取得院墻的所有權(quán)。
2、和解協(xié)議對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分不必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。通常來講，雙方達(dá)成的和解協(xié)議只要具備合同生效要件即具備合同效力。而本案，和解協(xié)議的內(nèi)容涉及院墻這一不動(dòng)產(chǎn)，因此在具備物權(quán)變動(dòng)要件之前，協(xié)議內(nèi)容即使符合法律規(guī)定，也僅產(chǎn)生協(xié)議成立并生效的可能，并不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。我們認(rèn)為，2006年7月代某與陳乙簽訂的協(xié)議中原告代某表示該院墻系被告陳乙所有，無論從意思表示角度分析，還是物權(quán)變動(dòng)要件的觀察，都不應(yīng)當(dāng)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。理由有二：其一，原告因害怕被告堵自家的水溝眼，為盡快解決鄰里糾紛，作為妥協(xié)原告被迫承認(rèn)院墻是被告家的。因此，放棄院墻權(quán)利的行為系受脅迫而為，并非原告真實(shí)的意思表示;其二，該協(xié)議中原告承認(rèn)院墻系被告所有的意思表示，勢必會(huì)引發(fā)對(duì)現(xiàn)有房屋所有權(quán)以及宅基地使用權(quán)的變動(dòng)。而宅基地使用權(quán)的變動(dòng)必須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，履行相關(guān)手續(xù)，方能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)之效力。本案原告與被告所達(dá)成的協(xié)議既未履行相關(guān)審批手續(xù)，亦未得到有關(guān)部門的認(rèn)可，不可能發(fā)生院墻之物權(quán)變動(dòng)效力。因此，原被告所簽訂的和解協(xié)議并未能使院墻的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原告仍是院墻的所有權(quán)人。
3、審批制度可視為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)公示程序。根據(jù)物權(quán)法，城市房地產(chǎn)登記制度為房屋物權(quán)的特定公示方式。而本案買賣合同的標(biāo)的物為農(nóng)村房屋，農(nóng)村房屋因?yàn)橐话悴辉试S買賣，所以并未對(duì)其物權(quán)變動(dòng)實(shí)行房產(chǎn)登記制度，房屋權(quán)利人手中自然也沒有房屋產(chǎn)權(quán)證。那么，農(nóng)村房屋在特定條件下的物權(quán)變動(dòng)是否需要公示呢?本案原告代某房屋及院墻的買受行為是否履行了物權(quán)公示的程序呢?我們認(rèn)為，農(nóng)村房屋在特定條件下的物權(quán)變動(dòng)同樣是需要公示的，只有公示方可產(chǎn)生公信力。本案原告雖然并未履行登記程序，但劉娘府村公所批準(zhǔn)其翻建房屋，并頒發(fā)建房用地證的行為，可以視為原告與駱家的房屋買賣行為履行了公示程序，符合房屋物權(quán)變動(dòng)條件要求，能夠產(chǎn)生公信力。因?yàn)椋骞呐鷾?zhǔn)頒證與房地產(chǎn)管理部門的登記，除了具體行為方式不同之外，在行為性質(zhì)、公示效果以及對(duì)第三人的對(duì)抗效力上并無不同。因此，原告因物權(quán)公示滿足了房屋及院墻受讓的條件，理應(yīng)能夠取得院墻的物權(quán)。
(三)權(quán)利救濟(jì)手段的選擇
對(duì)物權(quán)的私法保護(hù)既包括債法上的保護(hù)手段，也包括物權(quán)法的保護(hù)手段。物權(quán)法上的保護(hù)手段既物上請(qǐng)求權(quán)。物上請(qǐng)求權(quán)是指物權(quán)人于其物被侵害或有被侵害之危險(xiǎn)時(shí)，可以請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)圓滿狀態(tài)或防止侵害的權(quán)利。從這一概念來分析，物上請(qǐng)求權(quán)行使應(yīng)當(dāng)以物的存在為前提。在本案中，原告對(duì)院墻所享有的物權(quán)已因被告的拆毀行為而導(dǎo)致滅失，原告請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)圓滿狀態(tài)、返還原物的物上請(qǐng)求權(quán)已無法實(shí)現(xiàn)。因此，原告應(yīng)當(dāng)采取債法的權(quán)利救濟(jì)手段。
