買了好幾年的房，賣方拿到房產(chǎn)證不肯辦過戶，買方告到法院，賣方也提起反訴，要求確認(rèn)買賣合同無效。除了母親代簽字、妻子不知情等理由外，賣方還提出這么一個(gè)理由：收房時(shí)的房屋面積，比合同約定的面積多出了4平方米。那么這會(huì)導(dǎo)致這份房屋買賣合同無效嗎?
剛貸款買房又賣掉領(lǐng)房產(chǎn)證拒辦過戶
在外企工作的王先生為了結(jié)婚買房，經(jīng)房屋中介介紹，看中了北京市海淀區(qū)一套三居室商品房。這套商品房是劉先生剛剛在開發(fā)商處購買的，但買后不久，他又看上了朝陽區(qū)的一套房屋，就決定將剛買的三居室賣掉。2010年2月2日，劉先生的母親代替他與王先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定劉先生將海淀區(qū)的這套三居室以280萬元賣給王先生。簽訂合同當(dāng)日，王先生支付了60萬元定金，后又付給劉先生購房首付款140萬元;剩余80萬尾款，雙方約定以貸款方式支付給劉先生。
因該房屋存在抵押登記，雙方約定賣方劉先生應(yīng)解除涉案房屋的抵押登記，將銀行貸款還清。同時(shí)，雙方還約定在劉先生取得房產(chǎn)證后3個(gè)工作日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門辦理房屋過戶手續(xù)，如果由于賣方原因逾期未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，每日將按全部已付房款的萬分之五支付違約金。
同年8月劉先生向王先生交付了房屋。王先生裝修房屋后入住。到2013年初，王先生得知?jiǎng)⑾壬艳k理房產(chǎn)證，便多次催促劉先生配合辦理房屋過戶及貸款手續(xù)，但是劉先生一直拖延，拒絕辦理。經(jīng)多次溝通，王先生終于知道了劉先生的意圖，原來3年來房屋價(jià)格上漲較快，該房屋市場(chǎng)價(jià)格從簽訂合同時(shí)的280萬元已漲到700多萬元，劉先生心有不甘，想讓王先生補(bǔ)些差價(jià)。王先生聽后很惱火，“這不公平!明明白紙黑字約定好的事情，怎能不講信義隨意違約?”
王先生趕緊找到房屋中介，中介與劉先生進(jìn)行了溝通，但劉先生仍以各種理由拒絕配合過戶，并聲稱房屋買賣協(xié)議是無效的，王先生應(yīng)當(dāng)返還房屋。
買方起訴賣方反訴
要求確認(rèn)合同是否有效
王先生決定訴諸法律討個(gè)公道。他找到辦理房產(chǎn)案件較有經(jīng)驗(yàn)的北京市銘滔律師事務(wù)所錢學(xué)志律師進(jìn)行法律咨詢。
錢律師認(rèn)為，雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均為有效協(xié)議，賣方劉先生應(yīng)當(dāng)配合辦理過戶及貸款手續(xù)，其要求補(bǔ)差價(jià)毫無根據(jù)。隨后，錢學(xué)志律師到海淀區(qū)建委了解到，劉先生已于2012年12月2日辦理了房屋登記手續(xù)，即取得了房產(chǎn)證。另外通過進(jìn)一步核實(shí)得知：劉先生收到王先生200萬元首付款后，并未歸還房屋貸款，該房屋還存在抵押登記情況。
隨后錢律師代理王先生將劉先生告上了法庭，要求法院判決雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》有效，因劉先生拖延履行合同，要求劉先生自2012年12月6日起支付逾期履行合同違約金。
對(duì)此劉先生辯稱，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。“我還沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，就將房屋賣給了王先生，這協(xié)議是無效的。而且簽訂協(xié)議時(shí)不是我本人簽的字，是我母親簽的，我不認(rèn)可。我妻子對(duì)賣房一事也不知情，她并不同意賣房，因此房屋買賣合同是無效的。另外收房后，開發(fā)商說房屋面積有誤差，多出4平方米，當(dāng)初約定的房屋面積與實(shí)際房屋面積不不符，由此協(xié)議也是無效的。”劉先生因此提出反訴，請(qǐng)求法庭確認(rèn)雙方所簽房屋買賣合同無效。
未領(lǐng)取房產(chǎn)證 不等于禁止房產(chǎn)買賣
劉先生未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，就與王先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，錢學(xué)志律師認(rèn)為，在這種情況下，該房屋買賣合同并不當(dāng)然是無效的。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》第三條規(guī)定：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定中的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。
也就是說，該條款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)當(dāng)事人不能辦理所有權(quán)過戶手續(xù)，不等于禁止房地產(chǎn)買賣。本案訴爭(zhēng)房屋系王先生購買所得，權(quán)屬明晰，享有相應(yīng)的處分權(quán)。雙方訂立的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思的體現(xiàn)，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為合法有效。
劉妻對(duì)售房應(yīng)當(dāng)知情 買賣協(xié)議有效
錢學(xué)志律師認(rèn)為，簽訂房屋買賣合同時(shí)，劉母拿著兒子的授權(quán)書代簽協(xié)議，屬于合法有效的民事法律行為，劉先生應(yīng)當(dāng)承受其代理人的行為后果。如果劉先生不認(rèn)可授權(quán)委托書是真實(shí)的，可對(duì)授權(quán)委托書簽字的真實(shí)性申請(qǐng)筆跡鑒定;如果劉先生不申請(qǐng)筆跡鑒定，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。
至于劉先生以“妻子不知情”主張協(xié)議無效，錢律師認(rèn)為，根據(jù)婚姻法相關(guān)司法解釋，“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。”就本案實(shí)際情況來說，劉先生夫妻在朝陽區(qū)另購一套住房，是要用海淀區(qū)這套房屋的售房款支付的，所以其妻對(duì)售房一事是知情的。劉先生向王先生交房當(dāng)天，劉先生的妻子也在現(xiàn)場(chǎng)。另外，在中介簽署協(xié)議時(shí)，劉母也代替劉先生簽署了夫妻同意賣房的聲明。因此，王先生有理由相信售房是劉先生夫妻共同意思表示，他已盡到合理注意義務(wù)，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。
合同標(biāo)的明確 不能僅因面積誤差主張無效
劉先生聲稱房產(chǎn)證上記載的房屋面積與房屋買賣合同規(guī)定的房屋面積不符，他能否主張協(xié)議無效?錢學(xué)志律師認(rèn)為，雙方簽訂合同時(shí)約定的房屋面積，是根據(jù)劉先生原始購房合同填寫的。另外雙方都非常清楚，房產(chǎn)證記載的面積很可能與原始購房合同約定的面積不符，這也是商品房交付時(shí)常見的現(xiàn)象，雙方在簽訂合同時(shí)對(duì)此均有合理預(yù)期。而涉案三居室是劉先生在該小區(qū)購買的唯一一套商品房，不存在合同標(biāo)的不明的情況。劉先生以此理由主張合同無效，應(yīng)該無法得到法律的支持。
此案經(jīng)過多次開庭審理，最終法庭認(rèn)定《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，賣方劉先生遲延履行合同違約，應(yīng)按日向王先生支付違約金。
律師提示
錢學(xué)志律師提醒大家：對(duì)于房屋買賣雙方來說，都要盡量將買賣合同中每一個(gè)條款的含義約定清楚，避免模糊約定，只有這樣才能避免不必要的糾紛，切實(shí)保障自己的合法權(quán)益。
此外，由于出賣人的原因，買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，除當(dāng)事人有特殊原因外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果房屋買賣合同未約定違約金，或者損失數(shù)額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，主張逾期違約金。
