導讀：進行房屋買賣時要注意哪些事情?房屋買賣需要注意的事項有哪些?詳細內容請看本文介紹：
房屋買賣需要注意事項：
1、開發商將房屋先賣后抵可獲賠償。
出賣方將房屋先賣后抵押，屬于惡意違約，應予制裁。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同，要求出賣人返還已付房款及利息、并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
2、商品房買賣中哪幾種情形可以適用懲罰性賠償?
商品房買賣不適用雙倍賠償的法律規定。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定一房二賣等情況，消費者請求返還已付購房款及利息賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。不超過已付購房款一倍的賠償責任不是雙倍的賠償責任。這和《消費者權益保護法》第49條的規定不一樣。但是，法律上都將這兩種賠償方式叫做懲罰性賠償。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定下列五種情形可以適用懲罰性賠償原則：
一、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
二、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
三、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;
四、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;
五、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
在以上五種情況下，致使買受人無法取得房產的，除可請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。所以，如果開發商的行為致使蔡先生不能取得房產的話，可以要求開發商承擔懲罰性的賠償責任。
3、開發商將我的房子又買給別人,我的權益能得到保障嗎?
兩個合同都有效，第一購房者擁有該房屋的所有權。開發商對第二買受人承擔惡意違約的賠償責任。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給他人的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的，第二買受人可以請求返還已付購房款及利息賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
4、開發商將拆遷補償安置房屋作商品房銷售給我。
這屬于典型一房二賣的行為。開發商在簽訂商品房買賣合同時，雖然雙方簽訂的買賣合同有效，但是因拆遷補償安置協議因具有優先效力，購房者的債權無法對抗，開發商將房屋交付給被安置人時，購房者自然無法取得房屋。所以，購房者可有權選擇請求撤銷合同或者解除合同，要求法院對開發商的行為適用懲罰性賠償。
5、房產商擅自變更規劃、設計，購房者有權退房嗎?
商品房銷售管理辦法》規定，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面回復。買受人在通知到達之日起15日內未做書面回復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。所以，有權選擇退房。
6、層高比約定的差。
開發商已經違約，他提供的房屋空間體積顯然小于合同約定的體積。很多的購房人對層高達不到合同約定的責任沒有約定，給了開發商鉆空子的機會，開發商即使違反了合同的約定，我們也不知道該如何要求他承擔法律責任。所以，建議消費者在簽定合同的時候一定要將層高不一的違約責任協商好寫進購房合同。
7、未取得商品房預售許可證，和開發商簽定的商品房買賣合同有法律效力嗎?
開發商未取得商品房預售許可證明，訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在法院起訴前取得商品房預售許可證的，預售合同有效。
8、買房合同約定的違約金過高或過低時如何調整?
根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定:當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約金造成的損失確定違約金數額。當事人沒有按照約定履行義務或者遲延履行合同義務，構成違約的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金數額或者損失賠償額的計算方法，承擔違約責任;當事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失的30%為標準，予以適當調整;當事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請求增加的，應以損失確定違約金數額。
9、合同中應約定開發商違約的處理辦法。
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事。購房者與開發商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾的處理辦法，做到越詳細越好。
10、開發商可以一邊報建,一邊改建物業的兩層嗎?
不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續，將會被認定為違法建筑。
11、買了五證不全的房子，請求確認買房合同無效，法院會支持嗎?
人民法院對出賣人預售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預售許可證明，對其他預售條件的審查主要是行政管理部門的權限。最高人民法院的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對此進一步予以明確，以避免司法審判權與行政管理權之間的沖突。
因此，如果出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。需要補充說明的是，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規定：即使出賣人在訂立商品房預售合同時尚未取得商品房預售許可證，但只要出賣人在起訴前取得商品房預售許可證，合同可以認定有效。
12、小區布局發生變化，有權拒絕驗收嗎?
這個問題非常普遍。對開發商改變小區環境的行為，沒有一個業主不憤怒但又苦無良策。開發商也自以為其對小區環境的改變是經過規劃部門許可的、是合法的，就可以不承擔任何責任。其實不然。
開發商改變小區環境無論是否經過規劃部門的許可，即無論是否合法，都構成對購房人的違約。購房人有權以小區環境變化為由退房并追究開發商的違約責任;亦可以不退房，在追究開發商的違約責任的同時，以小區環境變化導致房屋品質下降為由要求開發商降低房屋銷售價格。
13、開發商違約，未約定違約金的具體計算方式。
由于沒有約定是按總房款的利息還是首付款的利息賠償，作為消費者完全可以提出按總房款為基數要求開發商支付違約金。因為消費者是弱勢群體，如果在合同中出現了爭議不清的地方，法律會偏向于沒有參與合同制定的一方，也就是消費者這一方。開發商拿出合同，消費者在上面簽字就存在一種不平等，所以如果合同中有爭議，那么消費者可以要求更有利于自己的賠償方案。
14、開發商偽造合同。
開發商偽造合同其性質是非常惡劣的。這不僅是糾紛問題，還可以追究其法律責任，因為他們已經構成了欺詐。可以去司法部門鑒定筆跡，再向法院起訴。也可以到消委投訴來維護正當權益。另外，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，實測面積如果超過了合同面積的3%，那么多出面積的款額就應該由開發商支付。
15、應該如何理解商品房買賣合同中的“不可抗力”?
根據《民法通則》第 153條規定，“不可抗力”是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況 ，如：地震、火災、戰爭等。依據此規定，不可抗力應表現為一種客觀情況，且該客觀情況的出現須同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。如果開發商逾期交房的理由，符合這三個條件，那么可認定該事由為不可抗力，可免除開發商的違約責任，否則就不能視為不可抗力，應追究開發商的違約責任。現行商品房買賣中，開發商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項：
(1)施工中遇到異常困難(如：惡劣氣候、季節影響)及重大技術問題不能及時解決;
(2)市政配套的批準與安裝的延誤或其他政府原因。其實,開發商所述的這二種情況，依據法律的規定可以推出，都不具備不可抗力的三個必備條件。簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術問題是開發商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。同樣，市政配套的批準與安裝是具有一定的程序性，開發商在最初總體規劃時就應當可以預見批準與安裝的期限，如果確實是政府行為而導致延誤的，那也是開發商在開發房產過程中可以預見和可能要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。因此，在簽訂購房合同時，正確理解“不可抗力”的法律含義。建議購房者將不可抗力的事由寫清楚。
16、逾期交房責任無約定，可否要求開發商承擔違約責任?
雖然合同沒有明確具體的違約責任，但并不影響你在開發商逾期交房時向其主張違約賠償的權利。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條之規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
17、按揭借款人提前還清貸款是否構成違約?
我國《合同法》第二百零八條規定：“借款人提前償還借款，除當事人另有約定的以外，應當按照實際借款的期間計算利息。”根據該條的規定，在借款合同未做明確約定的場合下，銀行無權禁止借款人提前償還借款，也無權單方面向提前還款者收取費用，更不應向提前還貸者收取違約金。當然，在銀行與借款者有明確約定的前提下，并不否認銀行可以向提前還貸的借款者收取一定的務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
18、承租人拖欠物業管理費,出租人也可以不交嗎?
若業主與房屋承租人約定由承租人交納物業管理費的，則物業管理公司應向承租人收取物業管理費，但業主負連帶交納責任。因此，若承租人未交納物業管理費，則物業管理公司既可以要求承租人交納，也可以要求出租人交納。
19、開發商不可以承諾物業管理內容。
