還未等各方從二次新政的控制中緩過(guò)神來(lái)，10月中旬的加息政策使得地產(chǎn)業(yè)界各方的神經(jīng)再度緊繃，而就在央行宣布加息之前，才剛宣布銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，一連串政策之下，主導(dǎo)力量對(duì)通脹預(yù)期的抑制牽動(dòng)了各方神經(jīng)。
加息讓開(kāi)發(fā)商措手不及
10月19日晚，央行的突然加息讓許多開(kāi)發(fā)商都措手不及，風(fēng)口浪尖上的地產(chǎn)商似乎更是雪上加霜。地產(chǎn)大佬潘石屹更是直言不諱地表示，“開(kāi)發(fā)商融資成本增加2%”。
事實(shí)上，從今年4月以來(lái)，滬上開(kāi)發(fā)商的融資渠道已經(jīng)越來(lái)越窄。一方面開(kāi)發(fā)商不得不用高息募集信托產(chǎn)品;另一方面銷售回款在開(kāi)發(fā)商資金鏈中的作用也越來(lái)越大。
數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日，在56家房企公布的三季報(bào)中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈值為-521.83億元，而去年同期達(dá)到392.93億元，下滑幅度高達(dá)233%，這組數(shù)據(jù)再次印證了，政策的風(fēng)吹草動(dòng)成為開(kāi)發(fā)商不能承受之重。
目前，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款也基本停止，大型客戶、擁有政府背景也是慎之又慎，許多與銀行合作多年的大型開(kāi)發(fā)商首當(dāng)其沖地感受到了加息的痛苦。
后市陰晴不定
有專家表示，年底前預(yù)計(jì)還會(huì)有一到兩次加息，房產(chǎn)稅的實(shí)施時(shí)間也可能確定，如果實(shí)施的力度比較大，對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)帶來(lái)直接的沖擊。一線城市降價(jià)幅度會(huì)大一些。
比如，以上海為例，如果房產(chǎn)稅的稅率為0.3%-0.4%，房?jī)r(jià)可能會(huì)下調(diào)10%。今年4月出臺(tái)的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，一直重壓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。無(wú)論是對(duì)購(gòu)房貸款的分類調(diào)控政策，還是對(duì)投資性住房的限購(gòu)政策，都對(duì)市場(chǎng)發(fā)展起到了重要影響。
是否提前還貸?
加息不僅直接影響開(kāi)發(fā)商融資成本，對(duì)于消費(fèi)者的購(gòu)房需求也有直接沖擊。
中信銀行上海分行某理財(cái)分析師表示，由于銀行對(duì)首套房貸實(shí)行優(yōu)惠利率，對(duì)于能獲取下浮利率的首套房貸客戶而言，此次加息帶來(lái)的實(shí)際影響將比加息幅度要小。因此，屬于首套房的置業(yè)者是否提前還貸和利率關(guān)系不是很大，而是要更多考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及自身的經(jīng)濟(jì)狀況。
此外，對(duì)于那些投資多套房產(chǎn)、房貸壓力特別大的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，要及時(shí)與銀行聯(lián)系，或者延長(zhǎng)還款期，或者改變還款方式，避免因?yàn)椴荒芗皶r(shí)還款而帶來(lái)的不良后果。此前銀行普遍對(duì)二套房貸執(zhí)行上浮10%的利率，此次加息后，這部分客戶的實(shí)際貸款利率將由此前的6.534%上調(diào)為6.754%，實(shí)際上調(diào)幅度將擴(kuò)大0.22個(gè)百分點(diǎn)。
文 張毅 蘇婉晨
