內容摘要：近年來，隨著農村人口流動性的增強，城市建設、小城鎮建設的不斷推進，農村房地產市場也日趨活躍，農村房屋買賣特別是農村住宅的買 賣數量上升明顯，糾紛發生率較高，其中房屋買賣合同的效力是司法實踐中解決此類糾紛的難點。但由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，尤其涉及農村房屋買賣合同效力的規范政出多門，導致在司法實踐中對法律的理解和法律的適用不盡相同。本文主要從通過法律、法規、法理分析出發，對農村房屋買賣合同效力進行分析，同時提出自己的見解，以饗讀者。
主題詞：農村宅基地使用權 房屋所有權 房屋買賣合同 合同自由
一、農村房屋產權結構分析
《憲法》規定了公民的合法的私有財產權，同時《物權法》第十三章規定了宅基地的使用權，因此公民的住宅及其所占用的土地使用權是公民最重要的生活保障，也是其財產權的主要組成部分。《土地管理法》將土地分為兩種所有權性質，一是國家所有，一是集體所有，并明確了農村宅基地歸農民集體所有，歸農民家庭無償使用。故根據上述規定，說明我國法律承認建筑物所有權與土地所有權可以分離的原則。由于在我國，任何單位或個人均無權處分土地所有權。土地所有權制度，體現的更多的是一種象征意義。故就房屋的處分而言，主要涉及到了房屋項下的土地使用權的處置，在城市，涉及到了國有土地使用權的處置，在農村則涉及了農村宅基地使用權的處置。所以根據我國現行立法的規定，可以確認我國農村房屋的標的物產權結構為：房屋所有權+農村宅基地使用權。因此，探討農村房屋的買賣效力涉及到了農民對自身擁有的房屋所有權及農村宅基地使用權的處分權能問題。
在我國，所有權的權能包括占有、使用、收益和處分，最核心的權能是處分權。實際上，其他權能均可以由所有權人之外的人行使，但處分權只能由所有權人本人行使，換言之，處分權是所有權的標志。按照我國法律規定，農村土地屬于集體所有，農民的住房歸農民所有。這樣，我國農村土地所有權主體與房屋所有權主體存在著并非一致的情況，但農村土地使用權可以依法為村民享有。當由于種種原因，農民需要通過市場對房屋進行交易時，卻遇到法律上的重大障礙。因為房屋與宅基地均是不動產，宅基地屬于集體所有，處置了房屋必然要同時處置宅基地，這使得農民住宅房的所有權的權能的實現受到了極大的阻礙。所以，在當前的法律條件下，如何保障農民的私有財產所有權的實現，如何公平、合理又合法的處理好這類糾紛，是司法實務者回避不了的問題。
二、農村房屋買賣合同效力認定的沖突
（一） 主張房屋買賣合同無效的法律依據及法理評析
1、根據《土地管理法》第62條及其他條款的規定，農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一并轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關于宅基地使用權身份限制的規定。
2、《土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”如果農民的房屋允許自由買賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業建設，因而為該規定所禁止。
3、1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建筑和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”在農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記的情況下，買受人不能受到法律保護。
4、《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條明確規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效。”
（二） 主張房屋買賣合同有效的法律依據及法理評析
1、《土地管理法》及《物權法》的有關規定對于宅基地的轉讓規定不明確，并沒有規定禁止農民房屋出售。
在《土地管理法》第62條中，規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”、“農村村民出賣、出租宅基地后，再申請宅基地的不予批準”。《土地管理法》中僅僅限定了宅基地的審批資格，沒有明確說明宅基地能不能轉讓。同樣，《物權法》第165條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”，這條規定似乎肯定了農村宅基地可以轉讓。《物權法》第153條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。這里并沒有明確說明農村宅基地是否可以轉讓，轉讓的對象是誰，而是把這個問題留給了其他法律法規來規定。
2、只有違反了法律法規當中的強制性規范中的效力性規定的合同才被視為無效合同。
《合同法》第52條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。實踐中一般分兩種情況。一種情況是合同違反法律、行政法規的強制性規定和公序良俗，法律直接規定此類合同無效。另一種情況是，合同違反了法律、法規的強制性規定，但法律、法規并沒有直接規定此類合同無效，合同是否有效需要經過人民法院裁判的認定。
3、最高法院〔１９９２〕民他字第８號批復認為：農村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。
三、農村房屋買賣合同效力認定的沖突解決
筆者認為，農村房屋買賣合同應當認定有效。理由是：
1、《土地管理法》規定的"農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設"雖然沒有明確規定適用于農村農業用地，但是，從其立法精神來看，該條旨在維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的。同時，《土地管理法》的第62條第3款又規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”顯然，農村住宅并非不可出賣的，只是出賣之后不可再申請宅基地而已。
