公房購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)后遺贈(zèng)他人有效
張老頭購(gòu)買(mǎi)了一套公房，生前通過(guò)公證方式遺贈(zèng)保姆，死后，兒女們怒告保姆討房產(chǎn)，終無(wú)果。
基本案情
張某有三個(gè)兒子，張甲、張乙和張丙。 1984 年，張某與李某再婚，婚后，夫妻協(xié)商一致將各自名下的公房交還給單位，單位另行分配給二老一套公房，約 70 平米，該房屋產(chǎn)權(quán)單位系北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋土地管理局。 1997 年，李某去世，張某兒子對(duì)張某生活不理不睬。 1998 年，張某請(qǐng)一個(gè)保姆照顧自己的生活，耳濡目染，保姆吳某和張某開(kāi)始同居了。 2000 年，吳某離開(kāi)了張某;張甲之子張小甲隨張某生活。 2001 年，張某購(gòu)買(mǎi)了該公房的產(chǎn)權(quán)。房屋總價(jià) 3 萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)折算了張某 25 年工齡和李某 30 年工齡;同時(shí)，張某享受了國(guó)家關(guān)于教師購(gòu)房的優(yōu)惠政策。 2002 年，吳某回來(lái)開(kāi)始照顧張某。 2003 年，張某在北京市某公證處辦理遺囑公證：死后將自己的房屋贈(zèng)與吳某。 2004 年，張某去世，吳某在北京市朝陽(yáng)區(qū)房管局做了產(chǎn)權(quán)變更登記。張某的三個(gè)兒子以及張小甲知道此事后，怒不可遏，將吳某告上法庭，請(qǐng)求吳某歸還房產(chǎn);吳某反訴，要求法院確認(rèn)房產(chǎn)歸自己所有。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出判決：駁回張氏兄弟訴訟請(qǐng)求;確認(rèn)該房產(chǎn)歸吳某所有。雙方均提起上訴，二審法院依法駁回上訴維持原判。
律師說(shuō)法
1 、購(gòu)買(mǎi)承租公房的問(wèn)題。國(guó)家允許公房承租人通過(guò)支付價(jià)款的方式購(gòu)買(mǎi)公房，取得房屋產(chǎn)權(quán)。公民購(gòu)買(mǎi)公房需符合條件，一般來(lái)說(shuō)，只有承租人可以購(gòu)買(mǎi);承租人去世后，同住人變更承租權(quán)后可以購(gòu)買(mǎi)。購(gòu)買(mǎi)的面積一般按照同住人人數(shù)乘以單位面積來(lái)確定。職工工齡可以折算一部分價(jià)款。
2 、已購(gòu)公房產(chǎn)權(quán)人的確定。一般的，已購(gòu)公房的產(chǎn)權(quán)人為原承租人，除非承租人與同住人協(xié)商一致(法院一般考慮同住人是否出資，夫妻除外)，同住人不是產(chǎn)權(quán)共有人，同住人也沒(méi)有獨(dú)自購(gòu)買(mǎi)該公房的資格。夫妻一方去世后，另一方購(gòu)買(mǎi)公房，該公房屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn);如果購(gòu)買(mǎi)人利用了已故配偶的工齡，也只能作為政策性補(bǔ)貼，已故配偶因主體缺失并不享有共有權(quán)。
3 、遺贈(zèng)公證及其效力。公證實(shí)質(zhì)上加強(qiáng)了遺贈(zèng)的效力，最后公證遺囑的效力強(qiáng)于其他遺囑。只要遺囑行為本身合法，公證遺囑一般不會(huì)出現(xiàn)無(wú)效的情形。本案中，張某作為唯一產(chǎn)權(quán)人將房產(chǎn)贈(zèng)與吳某的行為，并無(wú)違法之處;雖然公證處沒(méi)有錄音錄像，但是，相對(duì)于自書(shū)遺囑(尚且有效)來(lái)說(shuō)，其效力只會(huì)增強(qiáng)，不可減弱。
法律依據(jù)
1 、《中華人民共和國(guó)繼承法》第 16 條第三款：公民可以立遺囑將個(gè)人財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與國(guó)家、集體或者法定繼承人以外的人。
2 、《北京市住房制度改革實(shí)施方案》第二條第三款第一項(xiàng)：凡單元式住宅樓房，產(chǎn)權(quán)單位均可按準(zhǔn)成本價(jià)向職工出售。
