一: 預備工作, 看房
賣家:
知己知彼: 自己的房子是否是普通和非普通住房, 滿5唯一,滿2年和不滿. 營業稅,個人所得稅是有區別的,雖然現在都是到手價,但是買家還是要支付相應費用,可以根據自己的情況合理報價. 比如你的鄰居和你報的一樣價格,裝修樓層類似,但是人家是滿5唯一,你不是, 那報價肯定會有所差異.
估價: 可以去安居客,房天下,愛屋吉屋, 趕集, 58同城 新浪微博@互助賣房 根據小區均價預估,再根據自己的樓層,朝向和房型重估. 當然,具體如何定價要看房東心態如何了,大家都懂得,有的是按照自己實際需求,有的是按照別人的建議,從買賣技巧來說,報一個稍微高一點的房價來試探 也屬于正常行為.但自己要知道就行.(以上純屬個人建議,如有誤導請諒解)
掛牌: 俗話說,不要在一棵樹上掛死, 賣房渠道很多,除非你本人不在上海, 沒必要獨家委托, 如果你非要獨家請仔細閱讀條款,回家2個人以上研究后再決定.
比較傳統的是中介掛牌, 可以委托自己門口幾個靠譜的中介, 跟他們說你的到手價, 自己空余時間, 什么時候不希望打擾, 主動權要掌握在自己手里.(這里特別提醒,一定要買一個新的手機號碼和手機,卡號幾十元,一個老人機幾百搞定,電池杠杠的,不然你后悔一輩子,別說我沒提醒你).
網絡掛牌也比較簡單, 58, 趕集, 新浪微博@互助賣房, 文字情況描述要點到為止,不要夸大也不要謙虛, 有圖有真相, 切記在白天有陽光的日子拍照, 盡量不要在晚上, 普通智能手機就能拍出好照片,注意光線問題, 不要把好房子拍暗了, 技巧是手點屏幕比較暗的地方對焦, 有條件的整理好房間再拍, 當然也不要房間拍的太亮,實事求是就行. 記得別忘記小區環境, 有的女生買房就講感覺的.
如果有貸款的賣家自己要搞清楚 還剩下多少貸款, 如果提前向銀行還貸需要多少時間,這個和以后簽合同涉及到的日期是息息相關的. 此房是否有戶口,戶口關系是否復雜, 此房產權是否清晰,這個賣家自己應該最清楚,心里要有底. 詳細可以參考下面買家注意事項.
對下家也是有一定資質要求的,如果下家要貸款,那是否及時能貸出來 , 不是說合同上寫什么就不管了,賣家也許是置換房屋,一環扣一環. 這里順便提下,其實賣家和買家都可以先去做個 個人信用調查, 別以為信用卡逾期是小事,到時候貸款辦不下來郁悶了.
很多賣家都是置換房屋, 所以 對于買家要掌握的知識也可以參考下
買家:
前言:買房的風險要遠遠大于賣房, 現在很多都是以賣方為主導地位, 不過原則問題千萬不能松口, 現在房價動輒就是幾百萬,不得半點馬虎.
前面提到的, 買家個人的信用問題, 公積金能貸款多少, 商業多少, 可以先去問問中小銀行. 從貸款金額和自己的付款能力來大概制定自己買什么價位的房子,不要買了房做人太累就不值得了.
初次看房前要大概統一好要選什么房子,自己到底要的是什么,買房有時候一般都是一家人的想法,我一個朋友前后看了80多套房子, 要求也根據自己家人的變化在不斷改變. 我以前在青客做過幾個月房管員(專門做合租房的), 電話里問客戶想要什么房子,見了面再細問,后來還要根據這個客戶的真實需求來推薦合適的租房. 這里說下對中介朋友的建議, 好的中介代理人可以幫用戶匹配到好的房子,提高成交概率, 不過有時候是客戶自己沒方向, 大家開無軌電車. 文字說不清楚,大家自己領悟吧.
學區房,大家自己深入研究下,這里不展開, 我想媽媽們肯定要比我專業了. 這里順便提下 有的學區房是隔年的,今年輪到明年輪不到,還有細節問題最好去問問對口學校的招生條件.
找房子,目前來說中介還是首選把 (包括愛屋, PS:個人覺得愛屋的租房金額有虛高現象,不清楚賣房給的參考價是什么情況), 可以網上和電話里面初步選中介,也可以到自己喜歡的小區找中介. 把自己的真實需求告訴中介, 任何簽字情況請特別注意, 裝傻沒問題,就說等老公來了再說(老婆同理), 反正一個白臉一個黑臉都沒問題, 看好房去吃小龍蝦喝個啤酒,討論討論. 再好的房子都不要沖動,是置換不是投資,機會還是有的, 看房中后期可以帶好銀行卡, 再急也最好第二天付定. 天下不會掉餡餅的, 你付定這么急,還不如看房別拖時間,大家都是周六七, 你可以平時晚上.
現在房東直接掛房子也不少,最近比較火的是 新浪@互助賣房,特點是真實房源不重復, 雖然猴子比較”霸道”,不過確實還是很不錯的, 別忘記58,趕集的個人房源(趕集個人房源很多都是中介和愛屋,搞不懂), 就是圖片和描述比較少, 對了,看房還有個房多多手機客戶端. (特此說明, 本人并非中介, 和互助賣房, 58 趕集 房多多沒什么經濟來往和關系, 并非廣告,如果大家有好的可以留言 我會補充)
在此我說下,也許大家不愛看, 雖然我標題里面寫的是手拉手,但是如果你是通過中介找到的房子也不要老想了跳中介,畢竟人家賺的是辛苦錢,不要覺得沒做什么事情,你看個30多套房子,其實中介成本就在這上面,雖然這家中介沒陪你看這么多次,但是其他中介不是白忙了么, 當然了如果自己找到上家,同意手拉手,更好. 關于中介也不要太擔心, 熟悉了交易流程, 比普通中介還牛,有什么好擔心的.
(中介篇, 不想看跳過)看中房子最好和房東當面談初步價格, 防止那個啥…. 大家心平氣和坐下來慢慢談,喝瓶汽水,什么的,不要站著談價格,切記, 當然中介估計會干擾, 不過也是有原因的,沖動人和沖動人談判很容易崩掉的,哈哈, 而且降價往往是需要時間窗口的, 畢竟都是幾萬以上了,賣家不會輕易讓步的, 如果買家是委托中介的, 要他們經理,資格老的幫忙談, 當然這里涉及意向金的問題, 我還不是很熟悉,稍后注意事項會補充,有經驗的網友也可以分享 謝謝.
手拉手當面談, 人么,都有感情的,如果電話里面預約是晚上看房,房東又住里面,照片和描述自己都比較滿意, 你樓下買個西瓜上去也沒多少錢, 大家吃吃水果談談房子,做做朋友, 然后有意向了再談價格不遲, 也許上面的方法不實用, 大家琢磨琢磨里面的道理吧,將心比心.
付定金前的準備: 是買幾百萬的房子,不是買菜, 和上家關系再好(俺打自己耳光了), 該說清楚的一定要說清楚,該寫的寫,該調查的調查. (1)看中房子拉產證調查, 看看是不是有抵押,貸款, 產權人姓名, 到時候付定的時候和房產證是否一致. 上午看的滿意下午拉,晚上看的滿意第二天拉, 馬虎不得,切記. (到當地交易中心 20元,帶好自己身份證,對方詳細地址就行). 這里順便說下, 產證上人員情況和付定有直接關系,比如一個人,單身成年未婚,這是最簡單的,如果是一個人名字以結婚,這個付定的時候需要對方一起到場確認并簽字的. (我再找找詳細的情況,以后補充)
戶口問題, 最好是表明購房誠意后, 和賣家一起去派出所驗證戶口情況,這個要房東本人到場的, 房東肯不肯就看買家本事了, 買家可以規避戶口風險,特別是 戶口有名字,房產證沒有名字,請特別留意, 不要什么上上家留下來就暈了.
其他: 前面忘記提到 房齡了,老房子一定要關注,和貸款有關系. 再說下商住兩用的,單價是低,你要去看看使用年限,交易費,物業費和水電費的計算方式,不然到時候嚇死你.
二: 付定金:
(網上提前下載定金合同協議, 補充條款. 重點內容大致再提下.
賣家注意事項 1.網簽日期,首付日期[首付一般是網簽當日], 首付金額, 付款方式, 違約責任和對應金額), 賣家也要搞清楚買家是否貸款,很多都是置換,資金銜接不上就麻煩了,同樣如果沒有及時支付是合同取消賠錢還是違約金. 買家是否限購,銀行貸款是否能批下來, 買家是否首套,提醒他稅費不同, 信用如何(可以讓下家提供信用報告,最好夫妻雙方,當然自己也可以把信用給買家看 ,大家公平).
買家注意事項 1.賣家戶口遷出期限, 日違約金額; 2賣家稅賦問題,營業稅,個人所得稅 滿5唯一,滿2年,不滿2年,普通住房,非普通. 光嘴說沒用,這里金額牽扯很大 白紙黑字寫清楚3.賣家是否有貸款一定要搞清楚,還欠銀行多少錢,首付后賣家是否能把貸款還清[一定要注意賣家是否把錢去還貸款了]. 當然賣家是否有外債要看人品了. (有方法適當防范, 以后會寫出來). 付定金最好銀行劃賬,有銀行收據, 以后貸款會用到,自己以后也說的清楚,還有,付定金的時候房產證上的名字都到場簽字確認(有個事情還需要大家參與, 如果是賣家是夫妻,但是老婆名字不在房產證上,是否也要老婆簽字確認收定金,請知道的網友說下. ) 引用網上的 一句話:” 賣方人產權問題(相當重要，不注意，葬送你的中介費，及貸款首付或購房部分定金)分為：單身(成年)，已婚，離異，未成年。這些問題必須在你交中介費及房屋定金前全部確認好，必須!” 單身(成年)/已婚/離異/未成年人 情況都不同哦, 有案例的大家可以分享下,我也會收集這部分內容, 往往容易忽視.
