現(xiàn)今社會，二手房市場十分活躍，但交易過程中卻總是出現(xiàn)這樣那樣的問題，導致許多人對于二手方交易心存畏懼。那么二手房交易有哪些流程?又有哪些法律風險呢?
二手房交易流程及法律風險提示
1、確定交易對象及交易標的房屋
確定交易對象與交易標的房屋俗稱“看房”。在此過程中，由于交易雙方(或者還要加上中介方)對于房屋狀況的信息不對等且賣方及中介都有可能說謊，所以極易出現(xiàn)法律風險。
法律風險提示：(1)交易對象的風險：買方的經(jīng)濟能力，交易相對方的資信都需要進行評估，以減少交易風險;(2)標的房屋的風險：A、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是否屬于可交易; B、賣方對標的房產(chǎn)是否具有產(chǎn)權(quán)及代理人是否有授權(quán);C、賣方的產(chǎn)權(quán)是否完整;D、賣方的產(chǎn)權(quán)是否存在抵押、是否被凍結(jié);E、標的房產(chǎn)是否有優(yōu)先購買權(quán)人，如承租人;F、買方所忌諱的其他情況
2、簽合同與支付定金
看好房子，核實房屋產(chǎn)權(quán)后，簽合同及交定金就是順理成章的事。雖然，很多人并不特別注意這個環(huán)節(jié)，但實際上它卻是整個交易過程中最為重要的。一份好的合同會對交易起到促進的作用，對意圖違約的一方則有強大的約束作用。所以交易雙方均不能忽視它。
法律風險提示：合同內(nèi)容的約定不合理，不完善導致無法依約履行或違約成本低而無法達成約束違約的目的。
3、贖樓
不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。但一般來說，贖樓是賣方的責任。贖樓，常用的有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔保，向銀行借款贖樓;其二，買家通過擔保向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家。
法律風險提示：買家贖樓的風險極大，出于風險考慮，買家最好要求采用第一種方式贖樓。否則如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題等，買家極易陷入被動境地且會致使利益受損。
4、付首期及資金監(jiān)管
除產(chǎn)權(quán)問題之外，二手房交易需要擔心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已經(jīng)成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，法律風險很小。主要的風險來自于交易另一方的不配合。
法律風險提示：(1)買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監(jiān)管，避免資金風險。(2)倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款。
5、選銀行和辦按揭
如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。銀行審查后，會出具一份貸款承諾函。
法律風險提示：(1)如果貸款額度達不到預期，買家需要做好支付更多首期款的準備。(2)如果出現(xiàn)貸款批不下來的情況，交易雙方可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。
6、過戶及交稅
過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是約定均由買家承擔，就只需要買家到場。
法律風險提示：(1)房地產(chǎn)的風險責任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔。(2)目前房價上漲，有業(yè)主會虛構(gòu)債務讓法院查封房產(chǎn)，讓房產(chǎn)交易無法進行，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔違約責任。
7、交房
交房的時候，一般會涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。
法律風險提示：(1)約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大，以保證賣方不會拖欠費用及搬走、損壞家具。(2)在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。如果沒有，則需要在合同中進行約定，并注明違約責任。
法律風險防范
從上述的交易流程和風險提示可以看出，二手房交易由于交易金額較大，對非專業(yè)的購房人來講其中蘊藏著大量的法律風險，一旦掉以輕心，就會引發(fā)糾紛，給自己造成重大損失。對購房者來講，希望可以預防風險或?qū)L險降到最低;對賣房者也同樣如此。
那么，那么誰來幫助交易方預防風險或?qū)L險降到最低呢?答案當然是律師。“委托人的合法利益最大化”是律師服務的最高準則，誰聘請律師，律師就維護且只能維護誰的合法權(quán)益。因此，只有律師才能為委托人排查風險、規(guī)避風險。
律師在交易過程中，能為委托人提供以下的服務：
1、審核相關信息的真實性：包括審核買賣雙方的身份信息的真實性、審核賣方對于標的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的真實性、審核中介公司的資質(zhì)是否適格。
2、對于買家而言，律師還可以協(xié)助審核標的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、是否存在禁止交易或限制交易的全面信息。
3、律師可以對合同的制定提供專業(yè)意見。
4、起草并協(xié)助簽訂補充協(xié)議：對于協(xié)議履行過程中出現(xiàn)的新情況，可以起草并協(xié)助委托人簽訂補充協(xié)議。
5、協(xié)助辦理貸款、過戶以及房屋交接等手續(xù)：審核相關資料、協(xié)助做好證據(jù)保留及資料交接。
律師存在的最大意義并不在于通過訴訟解決糾紛，而是在于通過事先預防以避免糾紛的發(fā)生。
在當今社會中，幾乎所有發(fā)達國家的房產(chǎn)交易行為中均有房產(chǎn)律師參與其中，這充分說明了律師參與房地產(chǎn)交易對于交易方有著不可忽視的作用，但在國內(nèi)，該項服務卻幾近空白。廣東卓尚律師事務所針對大眾需求，現(xiàn)推出“二手房交易律師陪同服務”。由專業(yè)的律師及法律人士陪同客戶進行交易，通過對房屋產(chǎn)權(quán)狀況進行調(diào)查、協(xié)助制定交易合同、監(jiān)督和協(xié)助履行合同義務等方式幫助當事人控制法律風險并促成交易的順利進行。
