委托交易就是委托專業(yè)有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,整個(gè)二手房交易流程過程包括發(fā)布房源信息、看房、洽談、簽約、辦理貸款或資金監(jiān)管手續(xù)、辦理過戶手續(xù),物業(yè)交割等均由中介公司代為或協(xié)同買賣雙方進(jìn)行辦理,買賣雙方或一方向中介公司支付一定的傭金。
在委托交易中,通過中介公司最大的好處就是省時(shí)省心,中介公司對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的辦理十分專業(yè),能為買賣雙方省去很多麻煩,尤其是需要辦理貸款或資金監(jiān)管的買賣雙方,因?yàn)橹薪楣居虚L期合作的銀行及評估機(jī)構(gòu),而且熟悉辦理產(chǎn)權(quán)過戶的所有流程,因此辦理手續(xù)要省時(shí)省力,另外中介公司的信息量最大比較容易達(dá)成成交意向,并且中介公司人員是站在中立的立場,在買賣雙方出現(xiàn)分歧時(shí)能以中間人的身份出面協(xié)調(diào).從而使很多矛盾得到化解。但選擇中介機(jī)構(gòu)需要支付一定比例的傭金,會(huì)增加費(fèi)用開支,而且中介市場良莠不齊,需要買賣雙方予以注意,盡量選擇聲譽(yù)較好的中介機(jī)構(gòu),而且中介公司是以中間人的身份促成交易,不可能為雙方都考慮得特別周到,因此無論您是賣方還是買方,都要保持自己的立場,用自己的方式爭取自己的利益。
(一)賣方確定意向、選擇中介公司、與中介公司簽訂《委托代理合同》
因?yàn)檫x擇一家放心的中介機(jī)構(gòu)直接決定丁交易的安全,因此賣方確定賣房意向后,如果決定采用委托交易的方式,則需要找一家可靠的中介機(jī)構(gòu);那么如何選定中介公司呢?在此我們向您介紹幾種方式以供參考:
關(guān)注中介公司的報(bào)紙廣告、參加房展會(huì)、直接到中介公司的門店了解情況,瀏覽中介公司的網(wǎng)站、通過親友的介紹等。初步選定中介機(jī)構(gòu)后應(yīng)當(dāng)查看并核實(shí)其營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書,進(jìn)一步了解其經(jīng)營范圍,看它的經(jīng)營范圍里是否有“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)”業(yè)務(wù)。最終選定中介公司后,就需要與中介公司簽訂《委托代理合同》,簽訂該合同后,中介公司就會(huì)將房源信息發(fā)布出去,從而尋找買家。目前與中介公司的委托代理合同形式有“一般居間服務(wù)”、“獨(dú)家代理”及“限時(shí)銷售” 等。
(1)“一般居間服務(wù)”屬于普通的居間服務(wù)形式,即買賣雙方各自登記,由中介公司進(jìn)行配對,并單獨(dú)面向一方進(jìn)行交易.但這種服務(wù)方式的缺點(diǎn)是,業(yè)主為了快速出售,盲目地在多家中介公司進(jìn)行登記,這無形中加大了遭遇不法中介的概率,同時(shí)義又要忍受不同中介公司多個(gè)經(jīng)紀(jì)人的頻繁打擾,這會(huì)給業(yè)主帶來很多無謂的煩惱。
(2)“獨(dú)家代理”就足在一定期限內(nèi)只能將房屋委托給這一家公司進(jìn)行出售,在這種情況下,賣方最好選一家業(yè)務(wù)覆蓋面廠,品牌知名度較高的中介公司,這樣既能保證房屋盡快銷售,又能避免多個(gè)經(jīng)紀(jì)人的騷擾。
(3)“限時(shí)銷售”指中介公司與賣方商定委托期限,若超過該期限房屋仍未售出,中介公司承諾賠償賣方一定金額的違約金。這種服務(wù)方式給業(yè)主帶來了滿意度收益補(bǔ)償,同時(shí)也制約了中介公司的操作行為,可謂兩全其美,是一種新興的二手房委托出售模式。
(二)中介公司發(fā)布出售信息
賣方與中介公司簽訂委托代理合同后,中介公司即可在自己的網(wǎng)站或報(bào)紙等媒體上發(fā)布出售信息,從而招攬買主。
(三)買方通過中介公司挑房、看房
買方了解到房源信息后即與中介公司聯(lián)系看房事宜,并可向中介公司索要房屋的權(quán)屬證明等相關(guān)文件,了解該房屋是否可上市出售,實(shí)地查看房屋本身的現(xiàn)狀, 如房屋的質(zhì)量狀況、水電暖能否正常使用,小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理如何等。
作為賣方,最好了解一下買方的付款能力和資信狀況。
(四)買方確定購買意向、買方與中介公司或者買賣雙方與中介公司簽訂定金協(xié)議,并交付定金
確定購買意向后交付定金的意義在于,可以約束買方在一定期限內(nèi)簽訂正式的房屋買賣合同,同時(shí)中介公司及賣方不能再將房屋擅自出售給其他第三人。如果買方違反定金協(xié)議的,則所收取定金不退.由于賣方違反定金協(xié)議的.則須雙倍返還定金,即適用法律規(guī)定的“定金罰則”。