本文介紹2012年二手房交易流程，如何在2012年買(mǎi)到合適自己的房子呢?二手房買(mǎi)賣(mài)流程包括：查驗(yàn)欲購(gòu)二手房的房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》，辦理交易過(guò)戶手續(xù)，二手房按揭貸款，抵押登記等二手房交易需知內(nèi)容。
一、籌措購(gòu)房資金
(一) 貨幣化拆遷補(bǔ)償款使用辦法 被拆遷人應(yīng)攜帶以下資料到南京市拆遷辦辦理劃款手續(xù)
1、經(jīng)監(jiān)證的拆遷補(bǔ)償協(xié)議;
2、本人身份證;
3、南京市房屋拆遷補(bǔ)償款專(zhuān)項(xiàng)存款證實(shí)書(shū);
4、相關(guān)購(gòu)房證明
(1)購(gòu)買(mǎi)房改房須攜帶購(gòu)房合同及房改辦出具的交款通知書(shū);
(2)購(gòu)買(mǎi)集資房須攜帶房改辦批文和《南京市出售公有房?jī)r(jià)格評(píng)估測(cè)算表》;
(3)購(gòu)買(mǎi)私房產(chǎn)權(quán)須攜帶購(gòu)房合同、完稅憑證和南京市交易市場(chǎng)處開(kāi)具的《二手房交易過(guò)戶登記憑證》;
(4)購(gòu)買(mǎi)房屋使用權(quán)須攜帶產(chǎn)權(quán)單位同意，主管部門(mén)(區(qū)房產(chǎn)局)批準(zhǔn)出售的《購(gòu)公有住房使用權(quán)審批表》;
(5)凡資金劃轉(zhuǎn)單位的，需提供房屋出售或出租單位的開(kāi)戶銀行及帳號(hào)。經(jīng)南京市房屋拆遷管理辦公室審核，開(kāi)出"南京市房屋拆遷補(bǔ)償專(zhuān)項(xiàng)存款使用通知書(shū)"，到相關(guān)銀行辦理使用手續(xù)。
(二) 貨幣化分房補(bǔ)貼的取得 由本人持《購(gòu)房契約》按照國(guó)家有關(guān)法規(guī)在本單位辦理。
(三) 公積金及公積金貸款的取得(見(jiàn)按揭貸款、辦理貸款抵押登記)
(四) 商業(yè)貸款的取得(見(jiàn)按揭貸款、辦理貸款抵押登記)
二、 查驗(yàn)欲購(gòu)二手房的房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證
(一) 查驗(yàn)?zāi)康?規(guī)避房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
(二) 查驗(yàn)途徑 要求買(mǎi)家出示房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件，或通過(guò)律師到政府行政主管部門(mén)查詢。
所有權(quán)證查詢：房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處
地址：華僑路52號(hào)
電話：4714939
土地使用權(quán)證查詢：市國(guó)土局信息中心
地址：同仁西街7-726室 電話：3350988-726
三、 簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》
(一) 簽證程序 由買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂，與商品房不同的是本環(huán)節(jié)不要經(jīng)過(guò)鑒證(也不需要公證)這一程序，即可直接辦理交易過(guò)戶手續(xù)。
(二) 注銷(xiāo)登記程序 此程序是過(guò)戶申請(qǐng)被受理后，因當(dāng)事人雙方原因而不能繼續(xù)履行合同的，可向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注銷(xiāo)過(guò)戶登記。1、交易登記撤回申請(qǐng)2、雙方面軍當(dāng)事人寫(xiě)明注銷(xiāo)原因并在工作人員面前簽字。
四、 辦理交易過(guò)戶手續(xù)
(一) 程序 收件→初審→查檔→現(xiàn)場(chǎng)查勘→評(píng)估、復(fù)審→審批→收費(fèi)、發(fā)件→歸檔→移交產(chǎn)權(quán)處等單位
(二) 提供材料(買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶)
1、 房屋所有權(quán)證(房屋共有權(quán)證);
2、 國(guó)有土地使用證;
3、 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約;
4、 轉(zhuǎn)讓方婚姻證明;
5、 交易雙方及受委托人的身份證復(fù)印件;
6、 轉(zhuǎn)讓方單位主管部門(mén)批文或董事會(huì)決議;
7、 企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人代碼證書(shū)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
8、 授權(quán)委托書(shū);
9、房改房上市交易涉及第二住所的，還需提供有關(guān)資料。
(三) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(含契稅、商品房物業(yè)維修基金) 房地產(chǎn)交易綜合服務(wù)費(fèi)
(1) 0.9%(轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)0.3%，受讓方承擔(dān)0.6%)
(2) 贈(zèng)與由承受方承擔(dān)0.5%
(3) 已購(gòu)公有住房上市交易，轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)150元/件，受讓方承擔(dān)200元/件契稅：
(1)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住宅，契稅 2%
地稅：(暫時(shí)對(duì)單位轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)征收)
(1)營(yíng)業(yè)稅：5.45%(轉(zhuǎn)讓方繳納)
(2)土地增值稅：6%(轉(zhuǎn)讓方繳納)
(3)所得稅：1%(轉(zhuǎn)讓方繳納)
(4)印花稅：0.01%(轉(zhuǎn)讓方、受讓方各半)
五、 辦理按揭貸款(公積金貸款、商業(yè)貸款)
