看到不少網(wǎng)友對(duì)于二手樓市交易的困惑重重,加上對(duì)中介交易環(huán)節(jié)的不了解,于是對(duì)中介也有不同程度的不認(rèn)可,所以我認(rèn)為,做為一個(gè)從事中介行業(yè)有近四年的人來說,風(fēng)證過深圳中介發(fā)展各個(gè)階段,也見證了深圳房?jī)r(jià)近三年來上漲的全部過程.尤其是對(duì)二手樓交易流程和中介的一些操作規(guī)則可以說有較深的了解.本人認(rèn)為,中介與買賣方之間承在一定的認(rèn)識(shí)上的誤解或是誤差,這一是取決于行業(yè)的市場(chǎng)機(jī)制,二是取決地行業(yè)自律行為的欠缺,如果二者之間的了解程度加強(qiáng)了,就可以避免很多問題,所以這是本人開貼的初衷,希望得到網(wǎng)友們的認(rèn)可.
下面我就以下幾個(gè)方面詳細(xì)解釋三級(jí)市場(chǎng)二手交易各個(gè)環(huán)節(jié).
第一:交易流程;
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國(guó)土局查檔,交付定金
2. 過戶 交納相關(guān)稅費(fèi) (如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款)
3. 領(lǐng)取新證,(如需向銀行貸款的要到銀行做抵押,簽署抵押合同)
4. 很行放款給賣方
5. 水電,煤氣,物業(yè)管理,有線收視,寬帶,電話等的過戶
這些只是大致介紹一下主要的交易程序,下面我還會(huì)對(duì)每一個(gè)流程進(jìn)行詳細(xì)說明
第二,是中介在進(jìn)行房交易時(shí)的操作規(guī)則,或者說是操作實(shí)務(wù)程序
1. 房源信息和客戶信息的收集
2. 中介方如何帶客戶看房,協(xié)助客戶尋找到中意的房;中介如何幫助業(yè)主進(jìn)行宣傳推盤
3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業(yè)技巧
4. 三方合同簽定的時(shí)候應(yīng)注意的事項(xiàng)
5. 在過戶過程中買賣雙方應(yīng)配合的事項(xiàng)
先說第一個(gè)問題
1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同,然后到國(guó)土局查檔,交付定金
當(dāng)買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同,有三方均需簽名的〕后,應(yīng)同時(shí)到國(guó)土局查檔.
此舉的目的是為買房及中介方防范交易風(fēng)險(xiǎn)而作的.因?yàn)槿绻u方出來交易不實(shí)行為,很有可能會(huì)出現(xiàn)交易糾紛.查檔一是可以確認(rèn)該成交物業(yè)的權(quán)利人是否是簽約的人,二是確認(rèn)簽約的賣方是不是占該物業(yè)的全部所有份額,三是確認(rèn)是否在銀行抵押.
在這個(gè)簽約的環(huán)節(jié),應(yīng)注意的問題有以下幾點(diǎn):
1. 如果賣方權(quán)利人只有一個(gè)人名的話,中介和買房應(yīng)弄清此人是否已婚,如果已婚,其賣房行為是否得到其配偶的同意支持,如果是的話,應(yīng)由夫妻同往簽署,如果另外配偶一方未能親自到達(dá)共同簽約,最能是簽約人能同時(shí)出示配偶的親筆授權(quán)書,這樣防止婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)移導(dǎo)致交易最終不能成交的情況發(fā)生.不然,中介方要承擔(dān)把關(guān)不嚴(yán),未有盡職盡責(zé)的責(zé)任,買方很有可能會(huì)損失定金,甚至是首期款等!
在中介交易實(shí)務(wù)中,通常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榧庇诤瀱?而未能取得該物業(yè)另個(gè)一個(gè)未在房產(chǎn)證上登記姓名的人的書面授權(quán)書而促成三方交易. 一旦出現(xiàn)權(quán)利人另外一方并不同意出售此物業(yè)而導(dǎo)至向法院訴訟后,法院會(huì)宣布此合同無效的,買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失
比如有些夫妻一方私自處理婚內(nèi)財(cái)產(chǎn),或是老公買給二奶的,后來要出售時(shí)被老婆知道了,告上法院再就是有些是朋友合買的房,現(xiàn)在深圳有大量未婚同居者共同買房,房產(chǎn)證上寫上一個(gè)人的名字時(shí),很有可能被寫上名字的人利用這個(gè)便利私自處置房產(chǎn)
2. 過戶 交納相關(guān)稅費(fèi) (如需贖樓的先贖樓,如買房需向銀行貸款的要申請(qǐng)銀行貸款)
這個(gè)過戶如果按業(yè)主(賣方)的房產(chǎn)證是在銀行抵押的話,就要先贖樓,也就是還清銀行的欠款后,銀行歸還其房產(chǎn)證原證,這樣業(yè)主才擁有房產(chǎn)的100%份額,這樣才可以到國(guó)土局進(jìn)行正常交易。
過戶時(shí)要交納的稅費(fèi)情況又分以下幾種:
A. 原房產(chǎn)證登記時(shí)間到交易時(shí)間滿五年的,可以免去營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)也會(huì)免去城建維護(hù)費(fèi)和教育附加稅,否則將不得免除;
