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    透視二手房買賣——規(guī)避買房風(fēng)險(xiǎn)
    發(fā)布時(shí)間:2017-07-01 19:01:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:929 ℃

    近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展,與其相對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)也是一路飛漲。雖然部分城市的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)所謂的“拐點(diǎn)”,但整體房屋價(jià)格還是居高不下。據(jù)筆者觀察,城市的中產(chǎn)階級(jí)在談及買房這一問(wèn)題時(shí),也普遍表示很難承受目前的房屋價(jià)格。而作為二手房自然就以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)取得一定的市場(chǎng)地位,受到部分房屋買售者的青睞。然而在二手房的買賣過(guò)程當(dāng)中所出現(xiàn)的一系列法律問(wèn)題又不得不引起人們的重視。本文主要針對(duì)時(shí)下二手房買賣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的一些法律問(wèn)題及可以通過(guò)合理注意排除的法律風(fēng)險(xiǎn)做一分析,希望對(duì)各位朋友有所幫助。

    一、選好中介公司,簽好中介合同

    在大城市中很多人不知道誰(shuí)要賣房子,同樣也有很多人不知道誰(shuí)要買房子。因此很大一部分買房人是通過(guò)中介公司購(gòu)買的。中介公司在房屋買賣過(guò)程中扮演著中間人的角色。其收集賣房者的信息,并通過(guò)向買房人提供其整合的房源信息、幫助簽訂房屋買賣合同賺取中介費(fèi)用。在與中介公司的交往過(guò)程中往往要與其簽訂一份合同,也就是我們平常所說(shuō)的“居間合同”或“委托合同”,對(duì)中介公司以及房屋買售人的權(quán)利、義務(wù)做出約定。一般中介公司往往會(huì)要求買方人先預(yù)交一部分買方訂金如三萬(wàn)、兩萬(wàn)才能讓其看房,中介公司也絕不會(huì)讓買方與賣方直接接觸并達(dá)成協(xié)議,即避免雙方脫離其進(jìn)行交易而得不到中介費(fèi)用。

    在這個(gè)過(guò)程中,買房人主要應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題是預(yù)交訂金的問(wèn)題。買房人應(yīng)當(dāng)避免先交訂金以避免不必要的損失。具體可通過(guò)以下幾個(gè)途徑來(lái)解決:

    第一,力爭(zhēng)不交訂金,約定中介費(fèi)用。通過(guò)這樣一種形式簽定居間合同,使中介人有既得利益又避免買房人不必要的損失。

    第二,提存房款,各位朋友在買房過(guò)程中可以與中介人商定把房屋總價(jià)款提存于第三方,待房屋成交后再把全不價(jià)款提出,這樣做的一個(gè)好處是可以避免提前交款的風(fēng)險(xiǎn)。有很多“一房二賣”、“合同欺詐”就是在提前交款后發(fā)生的。

    風(fēng)險(xiǎn)最大的是把房款完全交給中介公司,而中介公司一旦不把房款叫給賣房人則買房人必然遭到巨大的損失。對(duì)于出賣人則要在收到全部房款時(shí)才可以把產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給買房人。

    二、簽好房屋買賣合同前注意的幾點(diǎn)問(wèn)題

    買方在買房過(guò)程中主要應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面:

    第一,要產(chǎn)看房屋所有權(quán)是否完整,現(xiàn)在有不少出賣的房屋產(chǎn)權(quán)并不完整。要看產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。要確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,看有沒(méi)有抵押、共有人等,注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人;一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性;要確認(rèn)原單位是否允許轉(zhuǎn)賣,因?yàn)榇蟛糠止窟M(jìn)行房改時(shí)原單位都保留有優(yōu)先回購(gòu)權(quán),故一定要確認(rèn)原單位是否同意出讓;對(duì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房,確認(rèn)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位協(xié)商按比例分成。一般來(lái)說(shuō),軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓有一些公房,公房一般是要先買給單位的。

    第二,要查看出賣人是否已經(jīng)結(jié)婚,根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定:婚后購(gòu)買的房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而如果一方未經(jīng)房屋共有權(quán)人的允許單獨(dú)處分房產(chǎn),這樣的合同是可以撤消的。有類似的案例,即夫妻處于分居狀態(tài),男方私自處分房產(chǎn)。過(guò)后房屋漲價(jià)又讓其妻子以不知其處分房產(chǎn)為由主張撤消買賣合同。一旦房屋買賣合同被撤消,將給買房人帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)損失。不但失去了已經(jīng)到手的房屋,也錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房的時(shí)機(jī)。

    第三,要查看待出賣的房屋是否為經(jīng)濟(jì)適用房,因?yàn)榻^大多數(shù)城市都是有規(guī)定的,即經(jīng)濟(jì)適用房是幾年內(nèi)不能買賣的,對(duì)其轉(zhuǎn)讓幾個(gè)也是有約定的。而根據(jù)我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定:一旦房屋買賣合同違法法律規(guī)定將被認(rèn)定為無(wú)效合同。無(wú)效合同對(duì)于付款方損失最大。

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