二手房交易“十謹記六掌握”輕松圓購房夢想
近來的房地產(chǎn)市場成了人們關注的焦點。那么，在新的形勢下，買房的常識和講究將是買房者關心的問題。如在在一個持續(xù)降息的周期下面買房，當然可以大膽采取信貸消費形式，縮小現(xiàn)金支出，現(xiàn)付，預期月供；如關注非商品房出身二手房。由于要擴大住房需求，除強化保障住房供應量與對象外，前期一些非商品房出身的，如以前的經(jīng)適房，公房轉私有，部分村改房及集資房，處于舊城改造區(qū)域的鄉(xiāng)產(chǎn)房等，當樓市需求不力的時候，政府首選啟動的將是為這些邊緣住房交易與置換，不妨關注。買房最重要的因素還是地段，這些房子都具備好的地段；最后要謹慎：謹慎進入住宅投資市場、底商或零售商業(yè)投資市場，因為盤活住宅投資市場不是一朝一夕之功，政府是否放開投資管制的口子，還有待觀察。二手房市場及租賃市場固然總理提出了方向，但各地如何啟動，以及二手交易與開發(fā)商的關聯(lián)度比較低，政府如果想救開發(fā)商，首選的當然不是二手交易的稅費，反而是新房交易稅費。底商及零售商業(yè)主要是有些人喜歡投資的穩(wěn)定，認為商業(yè)持續(xù)性好，實際上，商業(yè)空置量與交易量均非常之弱，這個時候進行投資，應當適度且謹慎。尤其是返租，固定回報承諾與低首付，經(jīng)營性持有等促銷方式的使用，應該注意實質性風險。來源搜房網(wǎng)
下面讓我們一起關注下買房過程中的一些常識事項。
第一、二手房交易須謹慎需要注意十大問題謹記心頭
一、房屋手續(xù)是否齊全。
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易，對買受人來說有得不到房屋的風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
二、房屋產(chǎn)權是否明晰。
有些房屋有多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的。對此，買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下，一般是無效的。
三、交易房屋是否在租。
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人有可能得到一個不能及時入住或使用的房產(chǎn)。因為我國法律認可“買賣不破租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能對抗在此之前成立的租賃合同。這一點容易被很多買受人及中介公司忽視。
四、土地情況是否清晰。
二手房買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥型還是出讓型。劃撥型的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓型是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利。還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權只有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說，如按同地段土地使用權為70年的商品房的價格購買，衡量起來就有點不劃算。
五、市政規(guī)劃是否影響。
有些房主出售二手房是因為已了解該房屋未來5到10年附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等因素。作為買受人，在購買前應全面了解詳細情況。
六、福利型房屋是否合法。
房改房、安居房、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的規(guī)定，買受人購買時，要避免買賣合同與國家法律沖突。
七、購買單位住房時要注意是否侵權。
一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，兩者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。對于標準價的住房，一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些，可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
八、物管費用是否拖欠。
有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且數(shù)目不小。買受人不知情購買了此房屋，有可能要全部承擔所有費用。
九、中介公司是否違規(guī)。
有些房產(chǎn)中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付服務，即買受人所支付的全部購房款可從銀行“騙貸”出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有責任有可能都要自己承擔。
十、合同約定是否明確。
二手房買賣合同雖然不像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚。如合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決和簽訂日期等均應全面考慮。【文章來源：解放日報】
第二、80后理財路在何方二手房黃金大道圓購房夢想
買房投資族不少“80后”瞅準樓市出手，年輕白領小黃不久前與男友在桂城買了套面積約100平方米的二手房，總價53萬元，首付28萬元，月供2600元。“禪桂房價持續(xù)走高，二手房買下才兩個月，升了近7萬元，再怎么著也比房貸利息高。”小黃興奮不已。
建議：三大因素判斷增值潛力由于經(jīng)濟能力所限，第一套住房一般不會是“80后”的最后一套房產(chǎn)，在購買時應適當考慮其投資價值。專家認為首次投資房產(chǎn)應重點關注三大因素，即房屋所處地段和房子本身的質量以及房屋的“租售比”。“房屋的‘租售比’指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，一般將租售比控制在1：200之內會較合適，超過范圍則有可能潛藏較大風險。”建行佛山分行理財師鄭藝提醒道。
由于“80后”大多事業(yè)和經(jīng)濟基礎都相對薄弱,中行佛山分行理財師梁海燕建議固定資產(chǎn)投資比例不宜過高，一般還貸額不要超過總收入的50%、貸款年限不要超過15年。從佛山的房屋租賃市場看，一般60~100平方米左右的房屋較易出租。
